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핫플레이스를 만드는 플레이어들 - 오픈 전부터 줄 세우는 가게들의 성공 전략
신지혜 지음 / 와이즈맵 / 2025년 12월
평점 :
[ 블로거 인디캣님의 소개로 출판사로부터 도서를 제공받아 작성한 리뷰입니다. ]


저는 사는 동네가 성수동이어서 나름 핫플레이스 인접에서 살고 있습니다. 그래서 성동구에서 진행하고 있는 젠트리피케이션 방지 정책에도 관심이 많은 편이고 어떤식으로 핫플레이스를 유지하여야 하는지에 대해 평상시 많이 겪으며 살고있다고 생각합니다.
성동구 핫플레이스 정책의 핵심은 젠트리피케이션 방지와 지역 특색 강화로, 붉은 벽돌 건축물 보존 지원, 상생 협약, 규제 완화(높이/용적률 완화), 스마트 인프라 구축 등을 통해 성수동을 지속가능한 핫플레이스로 만들고 있으며, 이는 전국적인 도시재생 모범사례로 평가받습니다.
성동구의 주요 정책 및 전략
젠트리피케이션 방지 : 임대차 보호 기간 연장 노력, 상생 협약 체결, 프랜차이즈 입점 제한 구역 설정 등을 통해 임대료 급등과 원주민/상인 내몰림 현상을 막고 있습니다.
지역 정체성 강화 : 80~90년대 붉은 벽돌 건축물 보존 및 신축 시 지원, 산업 유산 건축물 활용 등으로 성수동만의 브랜드를 구축했습니다.
건축 규제 완화 : 성수 준공업지역 건축물 높이 제한 완화(최대 120m), 용적률 완화(최대 1.4배) 등을 통해 지역 활성화를 유도합니다.
생활 인프라 확충 : 스마트 버스 정류장, 밀폐형 흡연 부스, 악취 저감 시설 설치, 수변 공간 정비 등 주민 편의 시설을 개선했습니다.
기업 및 일자리 유치 : 규제 완화 구역 지정을 통해 다양한 기업과 일자리를 유치하는 정책을 병행하고 있습니다.
스마트 포용 도시 : 365 청결기동대 운영 등 청결 유지와 스마트 기술을 활용한 도시 환경 개선에도 힘쓰고있다고 합니다.
하지만 제가 이 지역에서 오랫동안 살면서 느끼게 되는 것은 점점 특색있는 점포들은 사라지고 일률적인 프렌차이즈 가게들로 가득 채워져 가고 있음을 보게 되는 것 같습니다. 이것은 결국 핫플레이스의 쇠퇴로 이어지게 되는 것이라 생각하며 적어도 서울숲 인근의 가게들은 특색있는 가게들로만 가득찰 수 있도록 규제가 계속 되었으면 좋겠다라는 생각을 갖고 있습니다.
"핫플레이스를 만드는 본질은 상권이 아니라 사람이다."라는 내용의 문장이 《핫플레이스를 만드는 플레이어들》이 말하고자 하는 핵심을 관통합니다. 과거의 핫플레이스가 유동 인구가 많은 전통적인 번화가였다면, 이제는 창의적인 작은 플레이어들의 기획과 실험이 평범한 골목상권을 특별한 '목적지(Destination)의 장소'로 바꿔놓습니다.
이 책은 그 변화의 중심에서 움직인 20년 경력의 리테일 전문가, 신지혜 저자의 깊고 날카로운 통찰이 응축된 결과물입니다.

저자소개 _신지혜
저자 신지혜님은 서울대학교 지리학과와 도시계획학과를 졸업하고 상업용 부동산 개발 시장에서 일해 온 분입니다.
이 책은 단순한 '잘 되는 가게'를 소개하는 트렌드서가 아닌, 예비 창업가, 공간 기획자, 부동산 디벨로퍼들을 위해 "불황 속에서도 사람들을 끌어들이는 공간, '핫플레이스의 진짜 구조를 해부한 리테일 전략서"입니다.
인스타그램러블한 핫플레이스를 만드는
5가지 인사이트
1. 상권보다 사람의 동선을 읽어라
2. 공간은 스토리로 팔린다
3. 지나가는 트렌드보다 축적된 감각을 믿어라
4. 불황에도 승리하는 자영업 DNA를 키워라
5. 대한민국 최고 플레이어들에게 배워라



추천사_송길영 작가, 임상진 생활맥주 대표, 김경민 교수
1. 송길영 작가 (《시대예보》 저자, 마인드 마이너)
오랫동안 번화하던 상점가가 활력을 잃어가는 시대에, 이 책은 저물어가던 골목을 다시 활기차게 부활시킨 사람들의 이야기입니다. 자신만의 궁리와 노력으로 찾아오는 수고로움을 기꺼이 감수하는 고객을 매료시킨 사람들의 분투는 우리에게 새로운 희망을 보여줍니다. 우리가 사랑하는 거리의 숨은 주역들을 만나보고 싶은 분들에게 일독을 권합니다.
2. 임상진 대표 (생활맥주)
작은 가게가 한 동네의 분위기를 바꾸고, 오래된 거리를 다시 걷게 만드는 출발점이 됩니다. 화려한 재개발이나 거대한 자본이 아닌, 작은 플레이어들의 기획과 실험이 어떻게 한 지역의 풍경을 바꿔왔는지 보여줍니다. 사람들이 왜 이곳에 와야 하는가"에 답할 수 있을 때, 공간은 단순한 장소가 아니라 '동네의 장소'가 됩니다. 이 책은 창업가뿐 아니라 도시와 상권의 미래를 고민하는 모두에게 필요한 나침반입니다.
3. 김경민 교수 (서울대 환경대학원, 《부동산 트렌드 2026》 저자)
이 책을 읽으면 무심코 지나쳤던 거리와 골목이 전혀 다른 의미로 다가옵니다. 신당동의 낡은 거리가 창업자들의 무대로, 한때 공실률 40%를 기록했던 도산공원이 MZ세대의 쇼핑 메카로 부활하기까지 어떤 플레이어들이 움직였는지 추적합니다. 공간은 더 이상 정적인 배경이 아니라 살아 움직이는 생명체"임을 절감하게 합니다. 이 책은 단순히 성공담이 아니라, 도시 공간 산업 내부자들이 들려주는 살아 있는 기록이며 만리재로, 서울로7017, 인천 개항로처럼 도시 재생과 상업 개발이 어떻게 긴장과 조화를 이루는지 잘 보여줍니다.
이 책은 단순히 성공 사례를 나열하는 것이 아니라, '작은 플레이어들의 창의적인 기획과 지역 사랑'이 도시와 상권의 지속 가능한 재생을 이끌어내는 전략적 통찰을 담고 있음을 강조하고 있습니다.


🔑 공간을 브랜드로, 골목을 트렌드로 바꾸는 사람들
이 책은 '뜨는 거리'를 누가 만드는가라는 질문에서 시작됩니다.
화려한 외관의 매장을 지은 대기업 브랜드나 임차인을 채우는 부동산 디벨로퍼가 아닙니다. 저자는 뜨는 거리에는 분명한 공식이 있으며, 이는 바로 창의적인 플레이어들의 치밀하고 부단한 기획과 실행에서 나온다고 말합니다. 과거 명동, 강남 같은 전통적 번화가들이 대기업 브랜드와 높은 임대료, 동종업종의 난립으로 매력을 잃고 쇠퇴하는 사이, '○○리단길'과 같은 새로운 이름의 골목들이 등장했습니다. 이곳들은 기존 번화가와 달리 특색 있고 매력적인 공간을 연출하는 유능한 플레이어들을 중심으로 성장했습니다.
성공하는 공간의 핵심 경쟁력은 '인스타그래머블(Instarammarble)'입니다. 사진이 예쁘게 나오는 포토 스팟, 화려한 시그니처 메뉴, 독특한 콘셉트와 분위기를 갖춰, 오픈 전부터 긴 줄이 늘어서는 곳을 만듭니다.
이 책은 용산 은행나무길, 만리재로, 인천 개항로 등 과거 번화가와는 다른 전략으로 골목을 밝히고 상권을 살려낸 플레이어들의 이야기를 담고 있습니다.
이들이 어떤 선택을 하고, 어떤 장치를 마련해 거리를 완전히 바꿔놓았는지 그 생생한 과정을 추적하고 있으며 궁극적으로 공간 기획자나 디벨로퍼, 그리고 예비 창업가들에게 핫플레이스를 만드는 근본적인 힘이 어디서 오는지 보여주는 나침반이 될 책입니다.




목차
이 책 《핫플레이스를 만드는 플레이어들》은 '뜨는 거리'를 누가 만드는가라는 근본적인 질문에 답하며 시작합니다. 저자는 화려한 대기업 브랜드나 부동산 디벨로퍼의 개발이 아닌, 창의적인 플레이어들의 치밀하고 부단한 기획과 실행에서 그 답을 찾습니다.
과거 명동이나 강남 같은 전통적 번화가는 높은 임대료와 동종업종 난립으로 매력을 잃고 쇠퇴했습니다. 그 사이, '○○리단길'과 같은 새로운 골목들이 등장했는데, 이들은 특색 있고 매력적인 공간을 연출하는 유능한 플레이어들을 중심으로 성장했습니다.
성공하는 공간의 핵심은 '인스타그래머블(Instarammarble)'합니다. 사진이 예쁘게 나오는 포토 스팟, 시그니처 메뉴, 독특한 콘셉트와 분위기를 갖춰, 오픈 전부터 긴 줄이 늘어서는 곳을 만드는 것이 중요합니다.
이 책은 파트1부터 파트10까지 지역을 나눠서 소개하고 있고 용산 은행나무길, 만리재로, 인천 개항로, 신당동, 익선동, 연희동 등 전국 주요 상권에서 과거 번화가와는 다른 전략으로 골목을 밝히고 상권을 살려낸 플레이어들의 이야기를 담고 있습니다. 이들이 어떤 선택을 하고, 어떤 장치를 마련해 거리를 완전히 바꿔놓았는지 그 생생한 과정을 추적합니다.
궁극적으로 이 책은 공간 기획자나 디벨로퍼, 그리고 예비 창업가들에게 단순한 성공담이 아닌, 살아 움직이는 공간 산업 내부의 기록을 제공하며, 핫플레이스를 만드는 근본적인 힘이 어디서 오는지 보여주는 나침반이 되어주고 있습니다.
책에서 가장 흥미로운 지역인 인천에 대해 소개해 드려보고자 합니다.
동인천역과 인천역을 기준으로 차이나타운이 밀집되어있고 닭강정이 유명한 신포시장과 회를 자주 사먹게 되는 수산시장을 기준으로 이 지역의 모든 맛집들이 포진되어 있습니다. 저의 친정이 이곳인지라 더욱 친근한 곳이지요. 답동성당에는 예전 박문초등학교가 있었는데 지금은 이전하고 성당과 예전 초등학교 건물이 있기도 하지요.




인천 개항로 핵심 정리 : '서울을 따라 하지 않는' 지역 재생 모델
1. 개항로의 매력과 잠재력 (왜 인천 개항로인가?)
개항로는 1883년 개항을 기점으로 근대 건축물이 들어선 곳이며, 1890년대 개항기 문화부터 1970~1980년대 공업도시 문화, 1990년대 부흥의 문화까지 다양한 문화가 혼재하는 매력적인 장소입니다. 이창길 대표는 개항로의 좁은 도로 폭을 오히려 장점으로 꼽습니다. 보행자들이 양편 거리를 모두 활용할 수 있고, 골목골목 숨겨진 이야기를 찾는 재미를 더해 차량보다 사람 중심의 거리가 될 수 있기 때문입니다.
다른 지역과 비교해 부동산 가격이 저렴하여, 권리금이나 보증금으로 건물을 매입할 수 있어 플레이어들이 장기적인 지속 가능성을 확보하며 장사할 수 있습니다. 이제 카피할 수 없는 '고유한 것'이 중요한 시대이며, 개항로에는 더 많은 플레이어가 새로운 브랜드를 열고 장사할 수 있는 확장성과 성장 잠재력이 있습니다.
개항로프로젝트 팀은 2017년부터 일대 부동산을 매입하며 사업을 시작했으며, 2025년 현재까지 20개가 넘는 공간을 만들었습니다. 그들이 선언한 '개항로 정신'은 지속 가능한 지역 변화의 핵심입니다.


이곳에는 의외로 극장들이 많이 있습니다. 지금도 있는 애관극장도 있지만 미림극장도 존재하고 있지요. 제가 느끼기에는 70년대에 인천에서 가장 잘 나가는 동네가 이곳이었고 좀 산다하는 부자들이 신포시장을 중심으로 모여있었다는 생각을 합니다. 그래서 신포시장에는 쇼핑거리가 형성이 되어있는데 그곳에는 그 시절부터 이어온 유명 메이커를 구입할 수 있는 매장들이 형성되어 있습니다.
대표적인 공간 및 협업 사례를 소개하고 있습니다.
<브라운핸즈 개항로> : 1960년대 말에 지어진 4층짜리 병원 건물을 개조한 카페입니다. 대기실 의자, 진료 기록부 등을 그대로 활용하여 개항로 핫플레이스로 등극했습니다.
<개항로통닭> : 100년 된 집을 공사해 만들었으며, '졸업앨범'을 전시해 20대부터 60대까지 모든 세대가 공감하고 소통할 수 있는 편안한 공간으로 기획되었습니다.
<개항면> : 인근의 광신제면소라는 오래된 노포와 협업하여 '맞춤 면'을 개발하고, 이를 시그니처 메뉴로 만들었습니다.
<파랑새방앗간> : 40년 된 부모님의 방앗간을 자녀가 물려받아 현대적인 운영 방식을 결합한 식당으로, 과거와 현재를 잇는 의미 있는 공간이 되었습니다.
<개항로맥주> : 인천 출신 플레이어들이 인천맥주, 전원공예사 등과 시너지를 내어 만든 프로젝트로, 이창길 대표가 가장 성공적인 케이스로 자부하는 인천 로컬 브랜드입니다.
<마계인천 페스티벌> : 부정적 뉘앙스였던 '마계인천'이라는 말을 '무한한 가능성이 넘치는 도시'로 재해석하여, 지역 전체를 축제의 장으로 삼는 로컬 이벤트로 키워냈습니다.




개항로프로젝트는 거대 자본이 아닌 지역에 대한 애정과 고유한 콘텐츠를 바탕으로, 노포와의 상생과 낡은 건물의 재생이라는 가치를 최우선으로 하여 3년 만에 개항로를 인천을 대표하는 핫플레이스로 만든 사례로 소개되고 있습니다.


인천에서는 이창길 대표를 인터뷰 하였고 다른 지역들도 대표하는 지역별 플레이어를 소개하고 있습니다.
이창길 대표는 인천 개항로를 서울의 유명 상권과 차별화되는 '고유한' 콘텐츠를 가진 핫플레이스로 성공시킨 핵심 플레이어이자 기획자로 소개됩니다.
이 대표는 개항로의 가장 큰 경쟁력은 서울을 따라 하지 않는 '고유한 것'에 있다고 보았습니다. 100년 된 건물이나 오래된 노포 등 다른 지역에서는 복제할 수 없는 헤리티지(유산)를 활용하는 것이 핵심이라고 합니다. 좁은 도로 폭을 단점이 아닌 장점으로 해석했습니다. 차보다 사람의 보행이 중심이 되게 하여, 골목골목의 이야기를 살리고 방문객들이 거리 전체를 경험하도록 유도했습니다.
서울과 달리 권리금과 보증금이 낮아 토지를 매입해 안정적으로 장사할 수 있는 환경을 조성했습니다. 이를 통해 플레이어들이 단기적인 이익이 아닌, 장기적인 관점으로 공간을 기획하고 운영하도록 했습니다.
그는 개항로 프로젝트의 핵심 철학인 '개항로 정신'을 주도하며 '개발보다는 재생'을 선호한다는 점을 명확히 했습니다. 낡은 건물을 허물지 않고, 병원 건물을 개조한 <브라운핸즈 개항로>처럼 옛 모습을 살려 새로운 가치를 부여했습니다.
개항로 정신 때문에 저희 친정에서 판매하는 옛날 조명들이 불티나게 한번에 전부 팔린적이 있지요. 왜 그런가 했는데 이런 정신적 가치를 부여함이 영향이 있었다는 것을 저는 알게되었습니다.ㅎㅎㅎ
노포들을 중심으로 '개항로잇사람' 커뮤니티를 만들어 노포와 신규 플레이어들이 시너지를 낼 수 있도록 했습니다. <개항로통닭>의 성공 요인을 "카피할 수 없는 고유한 것을 활용한 데 있다"고 언급하며, 지역의 정체성을 살리는 기획이 성공의 열쇠임을 강조했습니다.
저도 숙대에서 카페를 1년간 운영하였는데 카페를 운영하면서 이런 커뮤니티의 중요성에 대해 느끼곤 했습니다. 하지만 그런 커뮤니티가 없는 지역에서는 그냥 나의 경쟁자 취급만 하고 오히려 이 가게가 생겨서 신규 메뉴가 뭐가 있는지 자신들의 가게에 영향이 있을지 염탐을 하러 오는 경우만 지켜볼 수 밖에 없었던 기억이 나네요.
이런 깨어있는 사고를 가진 분들이 핫플레이스를 만드는 주역으로 자리하게 되는건 어쩌면 당연한 것 같습니다.
이 책 《핫플레이스를 만드는 플레이어들》은 단순히 예쁜 가게를 보여주는 트렌드서를 넘어, 변화하는 상권의 지도를 읽는 필독 전략서입니다. 저는 이 책을 다음과 같은 세 가지 이유로 강력히 추천합니다.
첫째, 성공하는 공간의 '공식'을 제시합니다. 단순히 운이 아닌, '누가' '어떤 기획'으로 평범한 골목을 사람들이 기꺼이 찾아오는 '목적지'로 만드는지 그 구조를 해부합니다. 예비 창업가에게는 작은 가게가 가진 파괴력을, 공간 기획자에게는 인스타그래머블한 공간을 만드는 실무 인사이트를 제공합니다.
둘째, 젠트리피케이션을 극복하는 상생 모델을 보여줍니다. 인천 개항로 프로젝트처럼, 거대 자본이 아닌 지역의 고유한 가치를 활용하고 노포와 협력하며 재생을 우선하는 지속 가능한 상업 개발의 윤리적인 방향을 제시합니다. 상권의 미래와 도시 변화에 관심 있는 이들에게 중요한 관점을 심어줍니다.
셋째, 전문가의 통찰력과 현장의 생생함이 결합했습니다. 20년 경력의 상업용 부동산 전문가인 저자의 날카로운 분석과 함께 핵심 플레이어들의 생생한 인터뷰를 담아 책의 전문성과 실용성이 극대화 된 책입니다.
공간 기획이나 창업을 꿈꾸는 분, 혹은 도시와 상권의 미래에 대한 통찰을 얻고 싶은 모든 독자에게 이 책을 자신 있게 권합니다.
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