시크릿 쉿! 소문내지 마라!
부동산 투자 공식을 뒤집는 1% 투자자들의 비밀노트
은퇴이후에 고정적인 월세를 받을 수 있는 상가를 보유하고 있다면 너무나 좋을 것 같다. 그래서 부쩍 상가 투자에 관심이 많이 간다. 저자는 상업용 부동산 전문 플랫폼 '상가의 신'을 운영하며 인터뷰, 강의, 컨설팅등 다양한 활동을 하고 있다. '상가의 신'은 분양상가를 비롯해 매물상가, 빌딩 거래, 점포 임대, 오피스 매매 등 상업용 부동산 전반의 거래와 정보를 다루는 플랫폼이다. 호실별 가격과 면적의 정보를 알 수 있는 '상가의 신'을 통해 직접 분양홍보관이나 현장을 찾아가지않아도 개별 호실 가격을 비교해 볼 수 있어서 사전 리서치에 도움이 많이 될 것 같다. 이런 저자의 약력에 상가 투자의 비밀을 이 책을 통해 파헤쳐보려한다.
초저금리시대에 은행에 저축해서는 이익을 낼 수 없고, 주식은 변동성이 워낙 커서 개미입장에서는 정보의 한계성으로 매수, 매도 타이밍이나 손절 타이밍을 제대로 파악하기 어려워 위험성이 크다. 그나마 부동산 투자는 거주하면서 시세차익을 볼 수 있는 메리트가 있다. 여기에 더해 상가 투자는 월세의 매력이 크기때문에 은퇴 후 안정적인 소득을 기대할 수 있다. 이런 장점이 많은 상가를 어떻게 투자해야하는지, 입지선정을 어떻게 해야하는지, 투자하기 전 미리 알아야 할 사항은 무엇인지 등등 꼭 명심해야 하는 핵심이 책 속에 녹아있다.
상가는 구하는 형태에 따라 분양상가, 매매상가, 경매상가로 나뉜다. 책에는 분양상가와 매매상가 투자를 중심으로 설명하고 있다. 상가를 유형별로 보면 단지 내 상가, 근린 상가, 주상복합 상가, 지식산업센터 지원상가, 테마 상가, 상가 주택이 있다. 단지 내 상가는 입주가구로 인해 안정적인 소비층 확보로 상가 투자 초보자에게 인기가 많다. 하지만 주민들의 상가 유입이 안정적이고 독점적이긴 하지만 추가 수요 유입이 어렵다는 단점도 있다. 단지 내 상가는 세대수보다 단지 내 상가의 점포 수, 주변 경쟁상권 유무, 거주세대 구성, 거주민의 동선을 파악해야 한다. 단지 내 상가를 투자하려는 사람은 반드시 현장을 방문해서 주민들의 접근 편의성과 이용실태를 조사해야 한다. 이 밖에 도로나 거리에서 볼 수 있는 일반적인 형태의 상가는 대부분 근린상가로 유동인구가 주요 수요층이므로 접근 편의성이 중요하다. 유동인구가 많은 근린 상가는 경쟁이 치열해 업종 전환도 빨라 공실 가능성이 크다고 한다. 따라서 근린 상가는 장기적으로 영업할 수 있는 임차인을 만나는 것이 중요하고 근린 상가 내에 점포가 어디 위치하는가도 중요하다.
상가 투자 전에 꼭 확인해야 하는 것은 정말 가려운 곳을 긁어주는 효자손과 같다. 첫째로 상가 주변의 주거 세대를 눈으로 직접 확인해야 한다. 근처 주거 세대가 많다고 해서 상가를 이용하는 것은 아니다. 연령층에 따라 유동 범위와 동선이 다르고 중대형 아파트 세대가 많은지 소규모 주택 단지가 많은지에 따라서도 방문하는 상권의 범위가 다르다. 일반적으로 대형 아파트 세대는 자가용을 이용해 외부 상권을 이용하는 일이 많다. 둘째로 유동 인구 파악은 너무너무 중요하다. 그 방법은 1)주변 역 이용 인구 수, 2)상가 주변 버스 정류장 수, 3)노점상 개수, 4) 현장 주변 사람의 의견, 5)직접 현장에서 자세히 조사한다, 6)전문가의 도움을 받는다 이다. 아무리 입지가 좋은 상가라도 유동 인구가 적거나 흘러가버리면 이익을 올릴 수 없고 이는 투자자에게 공실이라는 아픔을 가져올 수 있다. 따라서 투자하기 전에 반드시 배후 세대와 유동 인구를 직접 발품을 팔면서 파악해 상가 투자에 성공하길 바란다.
책은 <성공률 99% 실전 상가 투자의 정석>과 <2020~2021년 수도권 알짜 상권 분석>의 2권 한 세트다. 1권은 말 그대로 저자의 상가 투자 노하우가 고스란히 담긴 투자 설명서라고 하면 2권은 실제로 수도권의 알짜 상권을 분석한 책이다. 2권의 유용함은 그 디테일에 기인한다. 지하철역 1일 승하차 인구수와 상가 평균 시세를 기반으로 상권의 월 평균 매출 TOP 5업종 분석과 상권의 특징을 아주 자세하게 알 수 있어서 책을 잘 살펴보면 상가 투자의 핵심을 간파하는데 많은 공부가 될 것이다.