부동산절세성공법칙

부동산 절세 성공법칙 - 공인중개사 + 세무사 자격증을 보유한 진짜 전문가의 세금 안 내는 비법
공찬규(유튜버 ‘공셈TV’) 지음 / 황금부엉이 / 2022년 11월

11월말 종합부동산세에 대한 뉴스로 전국이 떠들썩했었다. 전국 주택소유자의 8.1%가 종합부동산세 납부 대상이고, 서울의 경우 주택소유자의 22.4%, 아파트의 경우 40%가 그 대상이었으니 세금에 대한 관심이 최고조로 올랐던 시기가 아닌가 싶다.

세법, 특히 부동산 세법은 자주 바뀌기도 하지만 상황별로 다르게 적용되기도 해서 책 한권 소장해서 틈틈히 찾아봐야겠다는 생각이 들었다. (그러나, 이 책을 읽고 정리가 되었다 생각했는데, 며칠 전 2023년 1월부터 취득세 및 양도소득세, 2주택자 종합부동산세 중과 등이 변경되었다)

이 책은 크게 네 개의 파트로 나뉘어, 첫 장에서는 양도세에 대해 다루고 있다. 양도세는 집매도 후 그 양도 차익에 대해 정해지는 세금으로, 위 사진처럼 1세대1주택, 다주택자의 경우 절세할 수 있는 방법을 간단하면서도 잘 정리하였고, 분양권과 입주권을 따로 정리해서 비과세 조건과 취득 시점에 대해 설명하였다. 또한 주택임대사업자를 위한 절세 방법도 따로 정리해서 만약 임대사업을 하는 분이라면 자신이 거주하는 거주주택을 비과세할 수 있는 방법과 임대주택 양도시 절세 방법을 정리하였다. 두번째 장에서는 재산세, 종합부동산세와 임대소득세, 취득세 등 주택을 거래하면서 발생하는 세금에 대해 각각 정리하였다. 세번째 장은 증여세, 이 부분은 부동산 외에도 현금 증여, 주식 증여로 나누어 평소 궁금했던 증여세에서 제외 되는 항목을 정리하였다. 네번째 장은 상속세로, 상속세 계산법 및 절세하는 방법을 소개하였다.

워낙 평소 세법을 잘 몰랐던 터라 책에 밑줄을 그어가면서 읽었지만, 사실 개인별, 상황별로 어떻게 적용되는지 궁금했었는데, '실전케이스 스터디'라는 부분으로 따로 정리해놓아서 이해가 쉽고 좀더 기억에 오래 남는 것 같다. 또한 표나 도표 등으로 정리가 잘 되어 있어서 찾아보기가 쉬워 큰 도움이 되었다.

금리 인상 및 경기 침체 우려로 부동산 거래가 거의 되지 않는 이 시점에, 내가 갖고 있는 부동산 혹은 향후 투자하고자 하는 부동산에 대해 공부하기 좋은 때라 생각하고, 투자에 절세는 필수 조건이므로 밑줄 친 내용을 중심으로 여러 번 정독해야겠다.

부동산경매 무작정 따라하기

부동산 경매 무작정 따라하기 ㅣ 무작정 따라하기 시리즈
이현정 지음 / 길벗 / 2022년 10월

예전에 '부동산 경매'가 궁금하여 읽어보았던 책인데, 개정판이 나왔습니다. 주택담보대출 금리가 7%가 넘어가고, 주택을 포함하여 상가, 토지 모두 거래가 전혀 되지 않는 부동산 하락장에서는 어찌보면 경매를 공부하는 것이 좋은 선택이라 생각합니다.

제목 그대로 무작정 따라할 수 있도록, 경매 절차대로 정리해서 잘 정리해 놓은 책입니다.

나중에 경매를 해야겠다고 마음 먹었다면, 경매 책 한권 정도는 가지고 있어야겠죠. 경매라고 하면 법률 용어랑 법 조항 등이 나오기에 다소 어렵다고 느낄 수 있지만, 책에 적혀있는대로 실제 알아야 하고 기억해야 할 용어는 정해져 있는 것 같습니다.

경매 절차대로, 먼저 물건을 찾고 권리 분석 및 사전 조사한 후 법원에서 입찰, 낙찰 후 대출받는 법, 명도하는 법 등을 순서대로 정리해놓았습니다. 초보 입문자의 입장에서는 모든 단계가 다 쉽지 않아보이지만, 그래도 개인적으로는 초보이기에 난이도가 낮은 즉, 권리분석이 어렵지 않아 명도가 쉬운 물건을 잘 찾는 것이 중요해보여 이 부분을 여러 번 읽었습니다.

글씨도 크고 글간격도 넓어서 공란에 공부한 내용을 따로 적어서 이 책에 요약정리해 보는 것도 좋을 것 같습니다.

경매 경험담을 적은 책들은 여럿 읽어보았지만, 사실 '우와~' '부럽다' 의 감탄이 나올 뿐 선뜻 시도해볼 생각을 가지지 못했는데, 오히려 기본이 되는 입문서를 반복해서 읽어보고 쉬운 물건부터 도전해본다면 그 분들처럼 저도 좋은 물건을 찾게 되지 않을까 싶습니다.

미국 히든 유망주 25

몰라서 못 사는 미국 히든 유망주 25 - “이제 테슬라, 애플로 부자되기는 글렀다!”
안석훈 외 지음 / 페이지2(page2) / 2022년 8월

요즘 속절없이 하락하는 주식 시장이다 보니, 기존 마이너스 계좌에서 손절하기도 가격이 싸졌다 해도 선뜻 매수하기도 쉽지 않은 것 같다. 예전 테슬라를 십달러 대에 사서 5년 넘게 지루한 장을 버티며 결국 큰 돈을 번 사람의 글을 본 적이 있다. 테슬라 같은 주식을 찾을 수 있기를 하는 바램에서 이 책을 읽어보았다.

책은 편집이 잘 되어 있어서 보기에 매우 편하다. 다섯 개의 분야로 나누어, 라이프스타일, 테크놀로지, 미래 주도 핵심 기업, 뷰티/패션 기업, 새로운 시장을 개척할 기업 등에 대표적인 기업을 소개하고 있다. 네 명의 저자들이 빅데이터로 분석해 투자 가치가 높은 유망 기업 25개를 선별했고, 선정한 기업의 시장현황, 기업 소개, 투자가치 및 빅데이터 분석, 주가 추이, 실적 등을 자세히 적었고 월가의 투자의견 및 목표 주가가 적혀있어 투자에 도움이 되었다.

여기 소개된 25개 기업은 다소 생소한 러셀2000지수, S&P400/600 지수에 속해 있는데, 아무래도 우리가 잘 아는 3대 지수 (다우존스, 나스닥, S&P500)에 편입될 날을 기다리는 중소형주라 기업에 대해 많이 공부하고 분석한 후에 소액으로 투자해 보는 것도 좋을 것 같다.

참고로, 러셀 2000지수는 미국 FTSE 러셀사가 발표하는 주가지수로 러셀3000 지수 산출에 포함되는 회사 중 시가총액 순으로 1001~3000위까지 2000개 회사를 뽑아 그 주가 움직임을 나타내는 것으로 미국 중,소형주 시장을 대표한다. S&P600지수는 스탠다드 앤 푸어스(S&P)사가 뉴욕 증권거래소에 상장된 1500개 기업을 시가총액 순으로 나열하고1~500위(대형주)는 S&P500, 501~900위 (중형주)는 S&P400, 901~1500위(소형주)는 S&P600지수이다.

25개의 기업은, 굿이어 타이어 앤 러버 컴퍼니, 바크, 선파워 코퍼레이션, 업워크, 엠지피 인그리디언츠, 트렉스, 마켓액세스, 어펌, 그랩, 소파이, 옴니셀, 카루나 테라퓨틱스, 이보쿠아 워터 테크놀로지스, 배저 미터, 조비, 크래토스, 내셔널 비전 홀딩스, 리얼리얼, 올버즈, 이엘에프 뷰티, 카프리, 파페치, 에이컴, 윌스콧 모바일 미니 홀딩스, 이스털리 거버먼트 프로퍼티스로, 생소한 기업명도 있지만 어펌이나 소파이, 조비 처럼 작년 매우 핫 했던 기업도 볼 수 있었다.

개인적으로는 도심항공교통(urban air mobility, UAM)에 관심이 많아 '조비'라는 기업을 자세히 살펴보았는데, 조비가 개발 중인 전기 수직 이착륙 항공기는 2024년 상용화를 목표로 아직 매출이 없는 상태이다. 전기 수직 이착륙 항공기 개발을 진행 중인 기업 대다수가 아직은 초기 단계이기 때문에, 현재 현실화 능력을 갖춘, 글로벌 기준 탑티어에 속하는 기업은 조비라고 한다. 월가는 '매수' 의견을 내고 있지만 2021년 8월 상장후 주가는 2021년 초까지 벤치마크를 따라가다 이후 급락세를 보이는 상태이고 금리 인상기에 확실한 매출이 없는 성장주이므로 좀더 지켜보는 게 좋겠다는 생각이 들었다.

작년 자주 가던 미국 투자 카페에서 많은 사람들이 열광했던 '어펌'이라는 회사에 대해서도 자세히 알 수 있었다. 단순히 미국에는 없는 무이자 할부제도를 도입한 기업이라고 알고 있었다. 우리와 달리, 미국은 가전이나 자동차를 구입할 때 일정 금액을 먼저 지불하고 나머지 금액을 비싼 이자(최소 20%)을 포함하여 할부로 내는 방식을 이용했고 이 방식은 일종의 단기 대출 상품이기에 개인의 신용등급에 따라 지불해야 하는 이자도, 구매 가능여부도 다 달라서 BNPL(buy now, pay later; 지금 사고 돈은 나중에 낸다) 이 제도는 미국에서 획기적인 제도로 보였다. 전 세계적으로 가장 큰 BNPL 기업이 3개 있는데, 1위는 '클라르나'로 오랜 역사(2005년 설립)를 가진 기업이나 비상장기업이고, 2위는 호주를 대표하는 '애프터페이'이나 스퀘어에 올 1월 인수되었다 한다. 3위가 바로 '어펌'이다. 3위지만, 어펌은 연체수수료를 비롯한 일체의 수수료가 없다는 점이 큰 차이점으로, 미국 10대 대상으로 사용량이 빠르게 증가하고 있다고 한다. 최근 2년간 매출 성장세가 82%에 가깝다니 사람들이 열광한 이유를 알 것 같다. 영업손실과 순손실도 대폭 확대되고 있지만 매출 성장세가 유지된다면 비용 증가세가 둔화되면서 손실 규모가 감소할 것으로 전망된다고 한다. 올해 들어 65%나 주가가 감소한 상태이나 매출 성장이 있다니 지켜봐야겠다고 생각했다.

무엇보다 검색을 통해서도 알기 어려운 내용을 잘 정리한 책이라, 당장 투자하지 않더라도 새로운 유망 기업을 아는 좋은 기회가 된 것 같다.

부동산 흐름을 읽는 책

박원갑 박사의 부동산 트렌드 수업
박원갑 지음 / 메이트북스 / 2022년 8월

이 책은 뉴스나 TV에서 한번은 봤을 법한, 부동산 전문가인 박원갑님의 책입니다. 다른 부동산 관련 책처럼 화려한 그래프와 데이터로 부동산 시장을 예측하거나 유망 지역을 콕! 찍어주는 류의 책이 아닙니다. 28년 넘게 부동산 전문가로서 시장을 지켜보면서 느꼈던, '부동산' 특히, '한국 아파트' 라는 자산에 대한 생각, 부동산 투자에 참여하는 사람들의 심리, 미래시대를 이끌어갈 MZ 세대의 특성과 이들이 부동산을 바라보는 관점, 부동산 시장의 특성과 정부의 정책 실패의 이유 등에 대해 설명하고 있습니다.

책 내용을 간략하게 정리해보겠습니다.

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의식주는 사람이 살아가는 데 필수적인 3대 요소입니다. 과거에 비해 의(입고), 식(먹고)이 풍족하다보니, 주(사는 곳)에 대해 더 많이 신경쓰고 우선시되는 사회가 되었습니다. 집은 이제 Home(사는 곳)이라기 보다는 House(부를 저장하고 늘리는 자산)이 되어, 집의 효용가치보다 시장에서 교환되는 가격에 초점이 맞춰지고 나아가 타인을 평가하는 잣대가 되어버렸습니다.

투자 대상으로 아파트를 거래하면서, 이 시장은 비이성적으로 자주 출렁이게 되었습니다. 경제학자 케인스의 명언처럼, 시장이 욕망, 공포, 시기심 등이 뒤섞여 투영되어 변동성이 심하게 나타나는데, 이런 비합리적으로 움직이는 상황에서 무턱대고 합리적으로 대응하면 되레 낭패를 당할 수 있습니다. 2022년 여름부터 아파트 값이 하락세로 접어들었는데, 이번 하락장은 비강남, 비서울부터 시작된 것이 특징입니다. 단기간에 아파트값이 급등하면서 소득 대비 가격 자체가 부풀려졌기 때문입니다. 부동산 시장에 잔파도는 무시해도 되나 큰 파도가 몰려올 때는 조심하는 게 좋습니다. 글로벌 금리 인상에, 러시아의 우크라이나 침공, 원자재 급등에 따른 인플레이션까지 가중되면서 경제의 불확실성이 커지고 있습니다. 이런 안갯속 장세에서 집은 필수가 아닌 선택입니다. 굳이 싸지도 않은데 모험적 투자를 할 필요는 없습니다.

부동산 시장은 큰 바위같아 한번 구르기 시작하면 걷잡을 수 없습니다. 호황기에는 악재가 터져도 꿈쩍하지 않고, 호재는 아무리 작아도 민감하게 움직이지만, 반대로 한번 침체되면 되살리기가 힘듭니다. 분위기가 아주 냉각될 때를 제외하고 시장은 대체로 호재를 크게 받아들이고 악재는 작게 받아들입니다. 가격의 급락은 악재가 어느 정도 누적되어 임계점을 지나서야 나타납니다. 악재가 가격에 반영되기까지 시간이 제법 걸립니다. 임계점을 넘지 않으면 거래량은 정체되어도 가격은 횡보할 수 있습니다.

코로나 19 사태는 사회 핵심세력이 베이비부머(1955~1963년생)에서 MZ 세대(1990 중반~ 2000년 초반생)으로 바뀌는 기폭제가 되었습니다. 살아오면서 쌓은 경험치는 공간 소비에서 매우 중요한 요소로, 도심 아파트에서 자라온 MZ 세대는 콘크리트가 더 친숙합니다. 또한, 이 세대는 어떤 투자 대상이든 다 게임처럼 생각하고 접근하는 '게임세대'입니다. 그래서 특정 자산에 머물지 않고, 이리저리 옮겨 다니며 매력적인 곳에 투자합니다. 빚을 무서워하지 않고, 집도 사고파는 대상인 하우스라는 인식이 강합니다. 특히 표준화, 규격화된 아파트는 이들이 쉽게 다가갈 수 있는 공간으로, 돈을 얼마나 더 빨리 벌 수 있느냐가 중요한 가치 판단 기준인 이들에게, 투자 포트폴리오 중 하나입니다. 따라서 아파트 쏠림현상은 계속 이어질 것으로 생각합니다.

미래 부동산 시장의 3대 키워드는 '인구', '기후', '테크놀로지'로, 인구와 기후는 직접적인 요인으로, 테크놀로지는 간접적인 요인으로 작용할 것입니다. 2030년 이후 인구절벽이 현실적인 문제가 될 것으로 예측되므로, 부동산 시장도 인구변화의 영향권에 접어들 전망입니다. 인구가 줄어들면 집값의 양극화는 더욱 뚜렷해질 것이고, 빈집이 늘어나더라도 단독주택을 중심으로 늘어날 가능성이 큽니다. 지구 온난화 시대는 자연재해를 피할 수 있는 도심생활이 더욱 가치를 발휘할 것입니다. 로봇과 인공지능으로 양질의 일자리가 줄면서 사회는 소득과 자산의 양극화가 더 심해질 것이고, 이 역시 부동산 시장에 영향을 줄 것입니다.

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간략히 정리한 내용에서 보듯이, 부동산 시장의 흐름을 읽고자 한다면 읽어보기를 권합니다. 책 표지 첫 장에 '이 책을 통해 부동산 시장의 맥을 짚게 되시길 바랍니다' 라는 저자의 자필 그대로, 저 역시 부동산 시장의 흐름을 좀더 넓은 시각으로 보고, 향후 미래에는 어떻게 흘러갈 지 생각해 볼 수 있는 좋은 계기가 되었습니다. 깊이 있는 좋은 강의를 들은 것 같고, 재미있게 읽었고 유익한 책이었습니다.

세번째 위기 세번째 기회

세 번째 위기, 세 번째 기회 - KBS 홍사훈의 경제쇼, 홍반장이 묻고, 전문가가 답하다
박병창 외 지음 / 베가북스 / 2022년 7월

책 표지 하단에 적힌 것처럼 이 책은 '홍사훈의 경제쇼'에서 전문가와 인터뷰했던 내용을 토대로 작성된 내용입니다. 박병창, 박세익, 안유화, 염승환, 오건영, 윤지호, 이종우, 홍춘욱 (가나다 순)님이 참여한 책으로, 경제 전문가들의 현재 경제 상황과 이슈에 대한 생각을 적은 것입니다. 그들이 강조하고 싶은 내용을 정리하여 주제별로 내용은 파악이 되나, 한편으로는 전체적으로는 인터뷰 내용을 정리한 거라 다소 산만하게 느껴졌습니다.

내용은 크게 현재 경제 상황에 대한 설명 및 전문가들의 시각을 알려주는 1부와 이러한 상황에서 우리가 어디에 투자하고 어떻게 방향을 잡아야 할지 알려주는 2부로 나뉩니다.

개인적으로는 현 상황에 대해서는 각종 매스컴에서 많이 들어왔던 내용들인지라 2부에 좀더 집중해서 서평을 남기겠습니다.

혹 자세한 내용이 궁금하면 책을 읽어보거나 KBS1 라디오에서 진행하는 '홍사훈의 경제쇼'를 다시 들어보시면 도움이 될 듯 합니다.

간략하게 1부 현재 경제상황을 정리하면, 러시아-우크라이나 전쟁으로 촉발된 유가 상승 및 원자재 공급의 문제로, 물가가 급등하면서 전 세계가 인플레이션 공포에 휩싸였습니다. 이에 미국 연준은 자이언트 스텝 (금리 0.75% 인상)을 시행하였고 미국 달러 보유 매력이 높아지면서 달러 강세가 발생하여 결국 수입물가 상승을 잡기 위해 글로벌 여러 국가도 금리를 올리는 상황이 되었습니다. 이외 미국 연준이 내구재 수요를 억제해서 물가를 잡기 위해 노력했지만 결국 이것이 소비자의 수요, 기업 투자 모두 감소하는 상황을 만들어 경기 침체의 위험이 부각된 상황입니다.

그럼 우리는 어디에 투자해야 하는지 2부의 내용을 각 전문가별로 적어보겠습니다.

염승환 전문가는 기본에 충실하여, 시가총액에 주목하고 이를 통해 업계 경쟁력을 비교해라고 합니다. 증권사 리포트나 목표 주가 전망을 보고 투자했다가 실패한 글들이 많지만, 주가가 얼마 오른다고 하더니 안 맞더라는 애널리스트의 신적 능력에 기대하기 보다는, 애널리스트가 제공하는 논리와 근거를 살펴보라고 합니다. 애널리스트가 제공하는 목표가의 근거와 자료를 숫자나 방향보다 눈여겨 봐야 하고 이게 단기간의 예언이 아니라 12개월내 주가 흐름에 대한 추정임을 염두에 두어야 합니다. 하락장을 이길 수 있는 종목으로, 과거와 달리 서버용 메모리 시장이 급성장하고 있기 때문에 이 시장에서 강력한 경쟁력 우위를 누리고 있는 삼성전자와 하이닉스를, 그동안 가치주로 분류되었으나 세계적으로 탈탄소 흐름에 맞춰 변화를 맞고 성장주로 분류되는 조선주를 꼽았습니다. 또한, 주식 종목을 고를 때 주시할 부분은 '현금창출력', '잉여현금흐름' 을 보고, 가격 전가가 가능한 기업들이 좋다고 합니다.

박병창 전문가는 투자자들이 흔히 저지르는 가장 큰 실수가 스스로 투자 주식을 고르지 않기 때문이며, 남의 얘기를 듣고 투자했으니 주가가 올라가도 왜 오르는지 모르고 그 주식을 언제 팔아야 할지도 모르는 점을 강조합니다. 차트 전문가답게 거래량이 급증하면서 양봉을 만들기 시작하면 그때 매수해야 한다고 합니다.

박세익 전문가는 업황 사이클이 부진할 때 싸게 거래되는 핵심 우량 기업에 투자하는 것을 강조합니다. 또한, 투자비중이나 기간을 정할 때 종목에 따라 다르게 접근해야 한다고 강조합니다. 내가 투자하는 기업의 비즈니스 특성을 무시하고 모든 종목에 획일적인 방법으로 투자하는 것은 모든 개를 똑같은 방식으로 키우는 것만큼이나 위험하기 때문입니다. 일례로, 반도체 기업 주식은 대표적인 경기순환형 주식인데, 주가의 변동성이 심한 이들 주식을 반도체 업황이 본격적으로 상승하자 작은 이익을 보고 매도한다면 이를 변동성이 낮은 가치주로 잘못 분류하였기에 범한 실수로 볼 수 있습니다. 우리 시장은 '경기 순환형 기업'이 많으며, 삼성전자, 하이닉스 뿐 아니라 조선, 철강, 화학, 정유, 자동차, 은행 등 코스피에 상장된 주식 중 70%는 경기순환형 또는 경기소비재 기업으로, 우리는 이런 점을 염두에 두어 효과적인 투자방법을 찾아야 합니다.

오건영 전문가는 금리와 성장 두 섹터가 공동으로 환율, 통화의 강세, 약세에 영향을 주기 때문에 이 두가지를 함께 봐야 한다고 강조합니다. 금리를 인하했지만 성장에 대한 기대로 위안화는 강세를 보였지만, 중국 주요 도시에 확진자가 늘어나고 상하이 봉쇄를 하면서 성장세가 둔화하니 중국 정부가 금리 인하를 계속 해도 위안화가 약세로 전환한 것입니다. 위안화 약세는 중국 소비가 줄어들어 세게적인 성장둔화와 침체를 일으킬 수 있고, 중국 경제 성장이 무뎌지면 생산 규모도 줄어들어 세계적으로 원자재 가격이 하락할 수 있습니다. 위안화 환율이 하나의 섹터지만 국제 원자재 가격이나 세계 경기의 풍향 등을 짐작할 수 있는 요소이기에 잘 살펴보는 것이 좋다고 합니다.인플레이션을 잡기 위해 연준이 유동성을 줄여고 금리도 떨어지고 주가도 낮아지고 시장 전체가 침체하는 '리세션과 불황'의 단계가 오리라 예측하고 있지만 우리 시장 전반의 펀더멘털이 튼튼해졌고 연준 역시 휘초리를 휘두르더라도 쓰러지지 않을 만큼만 휘두를 것이기에 금융위기 같은 극단적 위기는 발생하지 않을 것이라고 예측합니다. 다만, 어느 한쪽으로 방향을 보일 때까지 신중한 투자를 할 것을 권유합니다.

제목 그대로 현 상황을 잘 살펴보고 전문가들의 투자 원칙과 방향을 명심한다면 위기가 기회가 되지 않을까 생각됩니다.