상가보다 쉽고 아파트보다 효과적인 소액 토지 투자지도

소액 토지 투자지도 - 상가보다 쉽고 아파트보다 효과적인
안영태 지음 / 원앤원북스 / 2024년 12월

 공시지가보다 싼 가격으로 부동산을 구입할 수 있는 경매.

사람들은 접근성과 환금성이 좋은 주택, 아파트를 상가건물을 선호하지만 그런 물건들은 단점과 한계가 명확하다. 경쟁이 치열하여 시세보다 높은 가격에 낙찰되기도 하고 감가상각이 존재하여 낙찰이후에도 관리부분에 있어 많은 기회비용이 발생한다. 그리고 이런 물건들은 개인이 반복하다 보면 다주택자로 분류되어 많은 세금이 발생하고 경기에 영향을 받아 공실이 발생할 수도 있다. 그래서 책은 경기변동으로 높아지는 대출 이자와 지역가입자로 국민연금이 높아지는 많은 단점의 현실을 고려할 때 레버리지를 일으켜 부동산으로 수익을 얻는 방법은 토지 경매가 최선이라고 한다. 왜냐면 토지는 경기나 시황에 영향을 거의 받지 않으며 끊임없이 우상향하여 다른 부동산투자와 달리 안정적이기 때문이다.

 단기간에 환금이 가능한 물건도 있고 관리에 부담도 없으며 정부의 규제와 정책으로부터 자유로운 것이 토지경매이다. 하지만 일반인이 접근하기에는 법률이 난해하고 지자체와 풀어야 할 문제들이 산재하며 정확한 분석을 하지 못해 실패한다. 거기다 사람들은 토지는 물건이 커서 소액으로 투자하기 불가능하다고 생각한다. 하지만 지분이나 공유분할, 맹지 등 다양한 크기와 종류의 물건이 나오기에 비교적 소액 투자도 용이하다. 그리고 도로나 토지 구획을 정리 등과 같은 과정을 거치면 물건의 값어치를 올릴 수 있어 투자가치가 높다.

 토지 경매를 시작해야 하는 이유, 미래 투자전략으로의 토지 트렌드, 성공투자로 이르는 마인드와 투자 법, 특수물건 사례, 엑시트 노하우 등 여느 책과 다름없는 다양한 토지 경매부분을 다루는 것 같지만 저자 자신만의 경험과 세세한 실천법을 다루고 있어 그 부분을 읽고 활용하는 것만으로도 투자에 도움이 된다.

예를 들어 지방의회 회의록을 확인 토지에 대한 계획과 전략을 세운다. 국토개발과 같은 큰 골자를 토지에 적용할 수 없기에 어디가 어떻게 개발되기로 결정되어 용도가 어떻게 바뀌는지를 먼저 알고 계획을 세우는데 도움을 주기 때문이다. 그리고 사서 단기간에 시세차익을 거둘지, 아님 장기보유로 큰 그림을 그릴지, 맹지라 기피할 것이 아니라 어떻게 인접해서 주변과 어떻게 조화를 이룰지 투자는 거시적인 관점에서 접근한다. 어떻게 토지를 접목하거나 인접도로를 활용해 값어치를 올리는지, 성토를 하거나 주변의 구획정리, 측지를 통해 토지의 활용하는지도 말한다. 토지 이음이나 경매플랫폼을 이용해 토지와 권리분석도 중요하지만 항상 현장에 답이 있음을 알고 임장을 우선시하며 바뀌는 지자체 관련법규나 조항, 판례를 숙지하여 공무원들과 대처해도 원활한 협의나 결과를 도출해 낸다.

실질적인 물건분석도 다채롭게 다가오지만 그 속에 녹아 있는 저자만의 노하우와 깨알 같은 팁들이 돋보이는 책이다. 어떻게 선입견 심한 맹지의 접근과 수익화, 매입 원하는 사람들 과의 협상, 어떤 점에서 우위를 점하고 어떻게 풀어나가야 하는지 사례가 많아서 투자의 접근성과 이해도를 높여준다. 하지만 투자에 앞서 가장 중요한 것은 원금 보존이란 투자 원칙에 근거하는 저자의 투자법, 이것이 실패율을 낮추고 높은 이익으로 이어지는 성공 요인임을 강조하고 있다.