나는 꼬마빌딩 대신 꼬마호텔에 투자한다

나는 꼬마빌딩 대신 꼬마호텔에 투자한다 - 단 1채로도 10억 버는 무조건 성공하는 투자법
권진수 지음 / 매일경제신문사 / 2024년 4월

 2023년 기준 대한민국을 찾은 외국인 관광객은 1,000만 명이다. 하지만 이들을 수용할 숙박시설은 부족한 실정이다. 그런데 2024년에는 2,000만 명이 방문할 것이라고 예상된다. 호텔 하나를 짓는 통상 3년이 걸린다는데 이 사실이 보여주듯 관광산업에서 숙박시설의 수요와 공급은 불균형을 이루고 있다. 정부에선 관광산업의 활성화로 인허가를 단축해 준다고 하지만 오픈까지는 6-7년이 걸리고 시간이 갈수록 높아지는 건축자재비에 준공도 못하는 게 현실이다. 하지만 대안은 있다. 바로 소규모의 꼬마호텔. 몇 억에서 몇 십억 개인과 투자자들이 모여 적은 비용으로 단기간에 공급을 맞출 수 있다. 기존의 건물을 리모델링 하여 빠르며 6개월 통상 1년이면 오픈이 가능하다.

 임대업 하면 꼬마빌딩이 대세 였던 때가 있다. 꾸준한 임대료와 지가 상승까지 높은 수익률에 부동산 투자의 최고봉은 꼬마빌딩 이었다. 하지만 팬더믹과 같은 비대면의 초유사태에 근무형태는 바뀌었고 상권조차 변했다. 임차인을 구하기는 어려워졌고 자영업자들은 고물가와 비용에 줄폐업을 하기 때문이다. 따라서 이제는 부동산 재테크의 끝판왕은 빌딩임대업이 아니다.

 그럼 꼬마호텔은 어떤가? 수요와 공급에서 봤듯이 여행산업이 활성화를 띄면서 공급은 부족하고 수요는 넘쳐난다. 꼬마 호텔의 장점은 일세를 받듯이 임차료 미지급의 어려움이 없어 안정적인 현금 흐름을 가지고 있고 리모델링을 통해 시세차익까지 거둘 수 있다. 아직은 관광산업에 우호적이어서 커다란 정부의 규제도 없다. 따라서 꼬마호텔은 안정적인 부동산 투자처라고 할 수 있다.

 하지만 성공하기 위해서는 주의할 점이 있다. 첫 번째도 입지, 두 번째도 입지이다. 호텔 하면 대로변의 쉽게 찾기 좋은 곳을 생각하지만 이는 비용만 키울 뿐 관광지에서 가까운 구도심의 한 블록 뒤가 최적의 입지다. 과거와 틀리게 사람들은 스마트하게 어디든지 찾아올 수 있고 교통과 관광지의 중점에서 동선을 커버하기가 좋은 곳을 선호하기 때문이다. 따라서 한 블록 뒤라도 노후화된 건물이라도 관광지 고객대상에 맞는 컨셉의 인테리어와 리모델링을 하면 사람들은 선호한다. 저자는 주변상권을 철저히 분석하고 도미토리 같은 개념으로 개인실부터 다인 실 공간을 효율적으로 배분했다. 그리고 관광지의 트렌드를 분석하고 주로 찾는 이들의 대상층을 명확하게 하여 휴식, 엔터, 가족, 파티, 배낭여행 등 특정화 된 디자인을 하고 그에 맞는 공간구성과 서비스를 했다. 거기다 남들이 꺼려하는 입지로부터 임대 혹은 매입을 하며 단기간에 인테리어 비용을 빼고 매도하여 차익을 남겼다. 어려운 시기에 건물주가 저자를 찾아와 익선동 건물을 임차해 주길 바랬는데 1억보증에 1,100만원 임차료를 5,000에 600만에 임차해 주었다고 한다. 권리금 없이 반값에 임대하게 된 저자는 4,000만원을 들여 인테리어를 하고 월 4,000만원의 매출을 올렸다고 한다. 빠르게 비용을 회수하고 수익을 올리며 나올 때는 없었던 권리금까지 만들어서 나오게 되었다고 한다. 고금리에 적은 비용으로도 할 수 있는 것이 꼬마호텔이라는 것을 보여주는 저자의 사례였다.

 물론 입지, 건축, 인테리어, 관리부분에서 많은 노하우가 필요할 것이다. 책은 세법, 규정, 지역분석, 사례 등 많은 이야기를 담고 있다. 형식적이다 할 수 있지만 확실한 꼬마호텔의 설립부터 운영, 계획을 말하고 있어 초보자들이 진입하기 쉬운 이해를 풀어냈다. 앞으로 양극화, 양분화 되는 호텔에서 수요보다 공급이 모자라는 이때 수익형 부동산의 대안을 찾고 싶다면 꼬마호텔이 그 미래이고 블루오션과 같은 시장에서 미리 선점하길 책은 권하고 있다.