반드시 오르는 부동산! 교통에서 답을 찾다

교통에서 답을 찾다 - 반드시 오르는 부동산!
정진관(정고수) 지음 / 매일경제신문사 / 2024년 4월

 현생을 살아가려면 근로소득 외에 끊임없이 투자처를 찾아 재테크를 해야 하는 게 현실이다.

코인, 주식, 미술품 등 다양하고 많은 수익을 올려주는 방법이 있으나 부자들이 주로 하는 재테크는 부동산이다. 수요와 공급에 붙임을 받긴 하지만 지속적인 우상향을 그리며 안정적인 수익을 보장하기 때문이다. 하지만 모든 부동산이 성공불패라는 공식은 통용되지 않는다. 전, 답보다는 도시를 도시중에서도 수도권을 수도권 중에서도 역세권이 상승률이 더 높듯이 세분화된 정보에서 종합적인 특성의 고려만이 성공 투자로 이어진다. 하지만 개인이 모든 것을 파악하기 어렵고 인구감소와 지방도시의 소멸, 분양과 공급의 불균형 등 침체기와 같은 상황에서의 투자는 더욱 힘들다. 따라서 투자에 대한 거시적인 지표가 없다면 지속적인 수요와 공급, 빨대효과를 보이는 ‘교통’의 중심지를 주시 할 것을 책은 말하고 있다.

2024년 대한민국 출산율은 0.6명으로 2050년에 인구는 1,600만이 줄어 3,600만이 될 것이라 예측하고 있다. 하지만 아이러니하게도 주택보급율은 102%로 100%를 넘긴 지 오래 되었는데 서울과 경기는 집이 부족하다고 연일 집값이 상승 중이다. 따라서 소멸해가는 지방도시의 생존과 자치화를 위해 주택 공급률이 높아질 것이라 예상된다. 우리는 지방 어디를 주목하고 투자해야 하나 고민하겠지만 투자처는 지방이 아닌 ‘교통복합지역’ 이다.

 지방자치단체들은 자족도시를 위해 기업을 유치하고 공공인프라를 늘리려 할 것이다. 하지만 정해진 예산과 정책과 지자체의 변동성으로 유치는 쉽지 않을 것이다. 따라서 일자리 수요가 있는 도심지로 몰려들겠지만 높아진 부동산 가격에 직주근접과 같은 거주형태를 보이긴 힘들 것이다. 그래서 신도시가 건설되는 부분 주변도시들을 분석하여 투자한다면 어느 정도 성공은 하겠지만 기일과 정책변동성에 수익을 확답하긴 어렵다. 따라서 이 모든 것을 고려하고 예비타당성조사를 바탕으로 장구한 계획과 예산이 집행되는 교통편 수혜 지역을 주목해야 한다. 기존의 역세권과 교통의 수요가 있지만 환승 센터와 복합 환승 센터가 그 대상이다. 책은 서울과 경기도 인천편에서 30개의 역사를 주목하며 예정된 환승 센터와 복합 환승 센터를 말하고 있다. 위치, 연계교통, 사업 내용, 사업 기간, 사업비를 바탕으로 과거 역의 변천과 그 집중도에 의한 발전, 어떤 노선들이 지나갈 예정인지, 이로 인해 지상공간과 지하, 지중을 어떻게 변할지 말하고 있다. 미래 투자성을 바탕으로 참여하고 건설회사와 기업체들을 통해 어떤 시설을 주목하여 설계계획과 플랜을 세우는지 성장할 부분을 짚어 보고 있다. 나아가 아직 상용화 되지 않은 드론과 같은 도심항공교통 UAM의 인프라, 버티포트가 건설될 지역을 말하며 그로 인해 용도와 주변지역이 어떻게 변할지도 조망하고 있다. 그리고 마지막으로 그런 중심이 되는 역사들 근처의 아파트 분양가부터 현재의 매매가 추이를 살피며 그 성장의 가능성을 말한다. 마지막으로는 주목해야 하는 신도시와 미래의 UAM과 교통편이 어떤 지역을 더욱 성장시킬지를 말하고 있어 거시적인 도시계발계획을 통해 투자에 대한 안목을 키워주고 있다.

 아는 지역구에 역사도 많았지만 소외 받았던 경기권의 도시계획과 유입인구의 가능성을 말하고 있어 입지에 대한 재평가를 가능하게 한다. 새로운 정권 집권에 따라 변화가 심한 부동산 시장이지만 역대 정권들의 부동산 내규와 공약을 통해 개발 의지 또한 짚어보고 있어 성공적인 투자로 향하는 안목으로 투자전략을 세울 수 있을 것이다.