성공하는 미국 부동산 투자의 비밀

성공하는 미국 부동산 투자의 비밀 - 미국 부동산 전문가가 들려주는
남승현 지음 / 델피노 / 2023년 6월

투자하기엔 시드머니가 많이 필요하고 전세사기로 인해 대출 규제, 관련 법규도 심화 되는게 한국 부동산의 실상이다. 하지만 가격에 레버리지도 힘든 우리나라 부동산 상황에 비해 안전자산 투자 가운데 하나로 미국 부동산투자가 뜨고 있다. 팬더믹에도 5%이상의 지속적인 성장세를 보이고 있으며 낮은 변동성으로 인해 예측 가능 수익률과 실제 수익률의 차이가 없기 때문이다. 현재 수요 대비 공급 부족 상황을 본다면 트럼프대통령 당시 0%의 금리가 2.55%까지 상승했음에도 불구하고 부동산 가격이 지속적인 상승한 사실을 본다면 앞으로 부동산도 금리와 상관없이 공급이 부족한 상황에서 상승의 여지가 많다.

미국에 실거주를 안해도 토탈 부동산 투자를 한 국가의 순위를 본다면 한국이 3위를 차지할 정도로 투자가 많다. 단순 노후, 유학, 은퇴가 아닌 ‘에셋 파킹’을 목적으로 젊은층들의 유입이 많았기 때문이다. 매력적인 점은 한국부동산과 비교하면 미국부동산에는 중과세, 취득세, 종합부동산세가 없다. 한국에선 주택구입시 가격의 3%, 2주택자 이상일땐 요율이 더 높아지니 매력적인 부분이 아닐 수 없다. 저자는 캘리포니아 얼바인, 플러튼에서 20년간 부동산 전문가로 많은 거래와 대표를 위임하고 활동하여 흐름과 전망의 예측으로 왜 미국 부동산이어야 하는지 왜 어떻게 무엇을 준비하고 시작해야 하는지 투자의 강점과 방법을 말하고 있다.

매입에 앞서 사람들이 궁금해하는 것은 한국과 비교해서 대출 레버리지 이자율과 거래의 안전성일 것이다. 저자는 신용카드를 사용하여 신용점수를 높이고 모기지 이율을 높게 받는 게 우선이라고 한다. 거래의 안정성은 국가에서 지급준비를 보증하는 에스크로를 이용하면 거래가 성사될 시 대출 심사건이나 지급이 안정적으로 행해진다 하고 우리가 계약에 변수가 많은 만큼 ‘컨티전시 리무버’를 활용해야 조건 없이 계약금 손해 없이 해지가 가능하다고 한다. 미국은 주택의 개념이 많은 감정, 조사와 같은 홈인스펙션이 필요하고 보험이나 소유권, 흰개미조사, HOA같은 조건에 계약서와 틀릴 수 있기에 계약서에 명시할 것을 당부하고 있다. 주거형태부터 지역별 뜨는 곳과 피해야 할 지리적 요건, 구매 시 첨부, 필요서류, 판매하고 다른 물건 구입 활용해야 할 법률, 소유에 따라 달라지는 상속에 따른 세금계산등 경험을 바탕으로 실무적인 지식과 팁을 전하고 있다. 레버리지, 변동성, 고정수입, 자산가치의 상속과 환차익을 생각한다면 미국 부동산은 매력적인 투자처로 다가올 것이다.

 언론과 투자이민을 통해 단편적인 소식만 접했는데 큰 틀부터 구체적인 구매의 가이드라인과 제도의 활용을 다루고 있어 견해가 넓어지고 제도의 맹점도 보이는듯 하다. 단 상황별로 다르겠지만 임대소득에 대한 세금과 절세, 국내거주자의 투자사례등 다양한 예시가 있었으면 좋았을텐데 생각해 본다.