부동산 폭등장이 온다

부동산 폭등장이 온다 - 시장이 보내는 명확한 신호들
이현철 지음 / 알에이치코리아(RHK) / 2020년 6월

부동산 매매에서 수익으로 이어지는 제일 중요한 요소는 무엇인가? 역세권, 학군권, 숲세권등 우리가 부동산을 말할 때 항상 귀결되는 것이 입지이다. 투자가치의 최우선 고려도 입지에 두면 불패한다는 부동산 말이 있다. 하지만 감가가 낮아지는 높은 인구밀도에 꽉 막힌 인프라 노후화 되는 제반시설등이 항상 부동산에 입지가 불패의 요소라고 할수 없다. 그래서 투자가 되었던 투기가 되었던 우리는 과거의 부동산을 보는 인식으로 달리 생각할 필요가 있다. 매매의 요인은 실거주를 목적이던 아니면 낮은 금리에 불확실한 변동성의 금융시장에서 큰 수익을 보지 못해 부동산에 투자하게 된다. 항상 매매의 기본은 싸게 사서 비싸게 판매하는법 부동산에서도 이는 마찬가지이다. 그럼 부동산매매시 최우선으로 고려해야 될 것은 무엇인가? 바로 부동산의 주기적인 리사이클 파악이다. 한정된 부동산은 늘 우상향으로 값어치는 올려간다. 하지만 하락 상승의 리사이클 성향이 있기에 이를 파악하기 위해선 사이클에 영향을 미치는 제반요소를 살펴볼 필요가 있다. 부동산도 값어치로 평가되는 시장재이기 때문에 발달에 영향을 미칠 인프라의 호재 인구밀도 변화 시장금리로 평가를 해야 겠다. 다음은 누구나 적은 자본으로 레버리지 효과를 볼수 있는 갭투자이다. 물론 전문적으로 투기꾼은 아니지만 차익으로 돈을 만질수 있는 적은돈으로 집을 소유할수 있다는 욕심에 유행처럼 광풍이 불었다. 그래서 정부가 갭투자자들을 투기꾼으로 지정하는 것은 아니지만 그에대한 규제와 제약이 많이 내놓는다. 분양시 선분양제도도 적은 레버리지 구매시세차익의 주범으로 지목을 받기에 정책변화에 주시해야 한다 . 정부의 여론 편향에 따른 단기적인 정책기조도 늘 주목해야하는데 보여주기식의 뒷북의 규제는 부동산급등을 잡을 수 없지만 미래 정책에 대한 예측이 어느정도 가능하기에 이런 제반 요소들을 바탕으로 전세가격과 매매가격의 변화를 주시한다. 심리적인 요소보단 정보의 비대칭성이 서로에게 미치는 영향을 파악하고 서로에게 주는 상관성에 가격변동을 주시한다. 서로의 이어주는 가격변동과 수급동향은 부동산 사이클 상승 하락 폭락 폭등을 지대한 영향을 주기 때문이다.

확률과 통계만으로 정확한 부동산투자의 시점은 알수 없다. 거기다 정권 3년차 21번째 부동산 정책이 나오고 땜방식의 급급한 정책에 각기 서로 다른 입장에서 비난의 원색만 짙어지고 있다. 이럴때일수록 복합적인 요소들 고려로 저점과 고점의 동향을 알고 주기적인 사이클을 파악하면 부동산 투자에 실패는 없을 것이다.