이제부터는 오를 곳만 오른다

이제부터는 오를 곳만 오른다 - 앞으로 6년, 돈 버는 최상급지 부동산 22
김학렬 지음 / 페이지2(page2) / 2026년 11월

*출판사로부터 도서를 제공받아 작성한 서평입니다.

 우리가 부동산을 사는 이유가 뭘까. 거주의 개념을 먼저 떠올리지만 현실적으로 그것만이 전부는 아니다. 사고파는 과정에서의 시세 차익 기회가 있기 때문이다. 평소 알던 사람이 집값 상승으로 거액의 돈을 벌었다고 하면 괜히 배가 아픈 것이 보통 사람들의 심리이다. 거주하려고 들어가더라도 기왕이라면 팔 때 많은 시세차익을 거둘 수 있는 집을 사고 싶을 것이다. 시세 상승의 상대적 차이가 있다면 결국 지역 선택의 문제이다. 이 책은 22개 지역에 순위를 매겨 선택을 하는 데 도움이 될만한 정보를 담고 있다.

 인상적인 지점은 책의 첫 장이 그간의 시간들에 대한 회고라는 것이다. 사실 이 책은 2020년에 처음 초판이 나온 책이고 6년의 시간이 흘러 전면 개정판을 낸 것이다. 2020년 당시에도 유망한 지역들의 순위를 매겼고 6년이 지난 현재 시점에서 자신의 생각이 얼마나 맞았는지, 틀렸다면 왜 그랬는지 전문가로서 자신의 성적표를 솔직하게 내놓은 것이다. 사실 주식이나 부동산 전문가들을 보면 자신의 전망을 밝혀놓고서 틀렸을 경우에 그 이유를 분석하는 사람들을 찾아보기 힘들다. 삼성전자 위기론이 한창 나올 때만 하더라도 AI로 인해 반도체의 수요가 높아질 것이라는 전망을 한 사람을 찾아보기 힘들었다. 또 반대로 반도체주 위주로 코스피 지수가 엄청난 상승세를 보이던 시절에 현재와 같은 조정 내지 하락장을 미리 전망한 사람도 많지 않았다. 오를 때는 오를 거라 하고, 떨어질 때는 떨어질 것이라 말한다. 그런 행태들을 보면 자신이 이전에 가졌던 뷰에 대해 무책임하게 넘어가는 것이 아니라 나름의 해명과 반성을 한다는 점 자체만으로도 눈여겨볼 만하다는 생각이 든다. 책에서 나오는 그의 반성 중 하나가 인구에 대한 생각이다. 그는 지역의 인구가 늘어나면 부동산 시세가 올라간다고 생각했다. 그렇기에 세종시를 추천했다. 그러나 돌이켜보면 소득이 문제였다. 일자리의 상당수가 소득에 상한이 있는 공무원이었기에 도시를 크게 만들 수는 있었지만, 비싸게 만들 수는 없었다고 말한다. 인구에만 매몰되어 소득 분포를 보지 않은 잘못이었다. 이를 통해 결국 중요한 것은 소득이 받쳐주는 수요라는 것을 알 수 있다. 쉽게 말해 돈 잘 버는 사람들이 모여 일하는 곳과 가까운 부동산 시세가 오른다는 것이다.

 부동산에 대해 항상 궁금했던 것이 있다. 주식은 각종 재무지표를 통해서 대략적으로나마 해당 주식의 저평가 여부를 알 수 있다. 현금흐름을 추정하여 절대가치를, PER, PBR 등을 통해 상대가치를 따져볼 수 있다. 그런데 부동산은 어떻게 그 가치를 측정할까. 늘 의문이 드는 점이었다. 저자는 이에 대해 전세가율을 강조한다. 매매가는 사용 가치와 미래 가치가 합쳐져있고, 전세가는 사용 가치만을 반영하고 있다. 전세가에는 투자 수요가 개입할 부분이 없다. 돈을 벌고자 전세를 여러 채 모으는 사람은 찾기 어렵다. 그러므로 전세가는 정직한 가격이라고 말한다. 그렇기에 전세가를 매매가로 나눈 전세가율을 보면 시장이 매긴 해당 지역의 미래가치, 기대를 알 수 있다. 저자가 말하는 부동산 매수 기회는 2가지의 경우다. 전세가율이 오르면서 전세가 자체도 오를 때, 전세가율이 오르면서 전세가 자체는 오르지 않을 때이다. 결국 주식과 원리는 비슷하다. 시장의 기대, 즉 사람들의 기대가 가득할 때는 사봐야 얻을 것이 많지 않고, 비관론이 팽배할 때가 큰 수익을 낼 수 있는 기회다. 다만 주의할 점이 있다. 전세 거래 자체가 씨가 마르고 있는 상황에서 소수의 거래가로는 통계가 왜곡될 수 있다. 전세의 월세화가 불러일으키는 현상이다.

 서울의 여러 지역과 경기, 인천의 일부 지역을 전문가의 시각으로 분석해 준다는 점에서 부동산 매수를 고려하고 있는 사람이 보면 좋을 책이라는 생각이 든다. 저자는 6년 뒤 다시 한번 개정을 통해 또 다른 성적표를 내놓겠다고 말했다. 6년이 지난 시점에서 우리나라 부동산 시장이 어떤 모습일지 궁금해진다.