혼투족을 위한 남다른 부동산 투자 / 옥동자의 청개구리 투자법 / 옥동자(강대성)
청개구리 하면 생각나는 이야기가 있습니다. 뭐든 엄마 말에 반대로 행동하다 결국 엄마가 돌아가시고 나서야 마지막 유언대로 행동했다는 그 개구리 이야기 말입니다. 옥동자의 청개구리 투자법이 혹 그 청개구리인가 궁금해지더라고요.
무피투자, 플피 투자를 해 봤다고 해서 투자를 잘하는 것이 아닙니다. 오히려 투자를 잘 하는 사람은 투자금보다 안전 마진에 욕심을 냅니다. -p.23
수익률을 어느 정도 포기하는 대신 하락에 대한 대응력을 갖추는 것이 안전한 투자입니다. 언제든 시장은 하루아침에 하락장으로 변할 수 있습니다. -p.24
처음엔 자본금이 안 들어가거나 부동산을 매수했는데 전세를 잘 놓아서 현금이 내 주머니로 더 들어오면 투자를 잘한 거 아닌가 생각했습니다. 그런데 이게 참 근시안적 생각이더라고요. 특히나 22년 말~ 23년 초 역전세로 세입자에게 전세금 일부를 반환하지 못해 매달 이자를 월세 돌려주듯 하는 상황이 벌어지다 보니 더욱 저자의 안전마진이라는 말이 공감됩니다.
안 좋은 물건을 싸게 사는 것이 좋은 물건을 비싸게 주고 사는 것보다 더 우수한 투자라고 하는데요. 비싼 물건이 더 비싸지길 기대하기 보다 좋지 않더라도 싸게 매수해서 오를 때까지 느긋하게 기다리는 것이 잃지 않는 투자가 될 확률이 높다는 얘기입니다.
저도 지방에 투자 한 사례를 복기해 보니 그때 당시 갭에만 신경을 써서 좀 더 저렴한 물건을 놓쳤던 사례가 떠오릅니다. 좀 더 저렴한 물건이 있다면 그곳에 투자하라는 저자의 말이 역전세를 겪어보니 더 와닿습니다.
20년 넘은 아파트 투자해야 할까요?
새 아파트야 당연히 좋은데 20년 넘은 아파트 재건축 바라보고 사야 하는지에 대한 저자의 기준이 있는데요.
구축 단지 투자의 기준으로 높은 세대당 평균 대지지분, 신축 아파트에 딱 붙은 입지, 우수한 중학교 학군, 그리고 초역세권과 일자리 접근성을 보고 결정하라고 합니다.
여기서 높은 세대당 평균 대지지분이 눈길을 끌었는데요.
아파트가 오래되면 재건축을 기대하게 되는데 모든 아파트가 다 재건축을 할 수 있는 게 아니라네요.
그 기준이 세대당 평균 대지지분이고 그 값이 20평 내외이면 사업성이 있다고 합니다.
저도 책에서 알려준 디스코(www.disco.re) 사이트에 들어가 세대수와 토지 면적을 찾아 계산해 봤는데요.
얼마 안 나오더라고요. 즉 제가 가지고 있는 26년 차 지방 아파트는 사업성이 현저히 떨어지네요. 앞으로 구축 아파트를 구매하기 전 꼭 체크해 봐야겠습니다.