흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다.

흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다 - 500만 원 종잣돈으로 3년 안에 10억 만드는 가장 현실적인 방법, 개정판
김상준 지음 / 매일경제신문사 / 2022년 11월

현대사회에는 노예제도가 없지만 일하는 구조가

과거 노예제도와 비슷하다.

내가 아무리 일을 잘해도 일정한 품삯만 받고 일하는 회사원은 과거의 노예와 크게 다르지 않다.

결국 열심히 공부해서 엘리트 노예가 되라는 것과

무엇이 다르단 말인가?

저자 김상준

지독한 가난을 극복하고 일어서는 계기가 된 것이 경매였다고 합니다. 경매로 종잣돈을 만들고 자산을 키운 저자는 현재 경매 전문 가로 부동산 경매 유튜브와 학원을 운영 중입니다. 유튜브 '대장 TV_경제적자유'

이 책은 경매에 관한 책입니다.

사실 경매하면 용어도 생소하고 권리 분석이니 명도니 넘어야 할 산들이 참 많습니다.

그래서 작정하고 공부하지 않는 이상에야 먼 나라 이야기인 건 맞습니다.

그러나 부동산에 관심이 있고 조금 더 싸게 집을 구매하고 싶다는 의지가 있다면 경매 책 한 권씩은 접해봤으리라 생각이 듭니다.

저자는 첫 페이지부터 경매, 지금 시작하라고 합니다.

아~ 요즘 부동산 시장 안 좋고 경매시장에 두세 번의 유찰은 기본이고 모두가 몸 사리는데 무슨 경매냐~

하실 수 있는데요. 이럴 때일수록 더욱 공부가 필요한 것 같습니다.

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돈이 부족해도 부동산 경매가 가능할까?

부동산 경매에는 여러 가지 변수가 작용합니다.

훼손이 심한 부동산이라면 돈도 없는데 낙찰받아서 수리까지 해야 되니 정말 난감할 거예요.

낙찰은 받았는데 임차인을 속히 구하지 못하거나, 단기 매도를 하려 해도 매수인이 나타나지 않으면 이것도 낭패입니다. 관리비 및 경락잔금대출의 이자 등 고스란히 내가 지불해야 될 테니 말입니다.

그래서 저자는 철저한 사전 조사로 리스크를 최소화시키라고 합니다.

입찰 전 임장은 필수이고, 임장 활동을 통해 세입자 및 집 상태도 미리 알 수 있으면 도움이 되겠죠. 낙찰 후 수리 비용까지 감안하여 입찰가를 선정하라고 합니다.

저자의 사례가 눈길을 끕니다.

감정가 7,500만 원인 인천 소재 18평 빌라가 있었고, 30%씩 두 번 유찰된 이 빌라를 3,500만 원에 낙찰받았습니다. 경락잔금대출을 받은 금액은 3,300만 원이었고 순수하게 주머니에서 나간 돈은 200만 원이었다고 합니다. 경락잔금대출은 감정가의 80% 혹은 낙찰가의 70% 중 저렴한 금액으로 산정된다고 합니다. 이 물건은 감정가의 반값으로 낙찰받아 취득했기에 낙찰가의 95%가 대출실행되었다고 하는데요. 50~80% 사이에만 낙찰을 받을 수 있다면 경락대출 레버리지는 극대화될 수 있다고 합니다. 감정가는 보통 경매 진행 6개월 전에 산정되므로 부동산 가격이 현재보다 높게 또는 주변 호재가 있을 경우 낮게 책정될 수도 있다네요.

요즘 유찰도 많이 되는데 한 번 눈여겨봐야겠습니다.

그런데 갑자기 이런 생각이 듭니다.

혹시 낙찰받았는데 대출이 안 나오면 어떻게 하지?

유치권이 설정되어 있는 물건, 방 개수만큼의 최우선변제금에 해당하는 경우, 최우선 설정된 권리가 임차인에게 있는 경우, 소득이 증빙되지 않는 경우 등이 이에 해당합니다. 은행이 대출을 해 줬는데 정작 1순위가 되지 못하면 은행으로서도 손해를 보면서까지 대출을 해 줄 수 없다는 것이죠.

이래서 물권 분석이 참 중요합니다.

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부동산 경매는 딱 3가지만 알면 끝난다

어디서부터 시작해야 하는지 모르겠다면 그 이 될 수 있겠습니다.

의 거리면 좋습니다. 멀리서 찾지 말고로 물건을 분석하라고 합니다. 내 주변이라면 교통, 한 권, 근린시설 등에 대해 잘 알고 있으니 물건 분석하는 시간이 확 줄어듭니다. 물론 수요가 많은 아파트나 빌라 위주여야겠습니다. 나머지 하나는 하라고 합니다. 호가를 실거래가로 오판하면 큰 손해를 얻을 수 있으니 꼼꼼하게 세 가지를 비교해 보면 좋습니다.

시작의 물꼬를 텄다면 이제 자잘한 공부를 해야겠죠.

어딜 가나 쉽게 쉽게 갈 수는 없습니다.

권리 분석하는 방법부터 경매의 기본인 물건, 권리 분석 그리고 명도하는 팁까지 세세하게 알려줍니다.

말소기준권리와 우선변제권 그리고 가압류와 가처분 가등기, 대항력 있는 임차인의 유형 등 경매를 하고자 하는 사람이라면 한 번씩은 들어보고 거쳐가야 할 내용들이 사례를 중심으로 설명되고 있습니다.

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같은 것을 바라봐도 다른 생각과 다른 느낌

나는 가장 불행한 상황에서 출발했다.

앞을 봐도 뒤를 봐도 깜깜한 상황이었다. 아마 경매에 눈을 뜨지 못했다면 평생 그 어둡고 긴 가난의 터널에서 벗어나지 못했을 것이다. 다행히 경매를 알았고, 한 걸음씩 가난의 터널을 벗어날 수 있었다.

(중략)

경매가 어렵다는 편견에서 벗어나지 못하고 있기 때문이다. 넉넉한 자본금이 있어야만 뛰어들 수 있다고 생각하기 때문이다. '언젠가는 시작해야지'라고 생각하며서 정작 뛰어들지는 않는다. 불필요한 걱정을 하기보다 바로 실천하고 실행했다면 이미 경매 고수가 되었을지도 모른다. 이미 적지 않은 수익을 올려 남들이 부러워할 만한 재산을 가졌을지도 모른다. - 에필로그 중에서

저도 경매 관련 책을 몇 권 읽어봤지만 여느 책과는 다르게 저자는 돈 벌고 싶으면 지금 당장 경매 공부하고 때를 잘 봐서 시도해 보라고 처음부터 끝까지 줄기차게 얘기합니다. 같은 것을 바라봐도 누구는 남의 이야기 읽듯 넘겨버리고 누구는 실천으로 옮깁니다. 뭐든지 일단 내가 한 번 경험해 보면 그 안에서 전체적인 흐름을 파악하고 잘된 점 부족한 점을 찾게 마련입니다. 그래서 저는 이 책 도전이 되더라고요. 2023년에는 읽은 내용을 토대로 작게나마 실천해 보고 싶습니다. 경매의 전체적 윤곽을 잡는 데 책이 도움이 많이 되었습니다.

* 책을 출판사로부터 제공받아 주관적으로 작성하였습니다.