서울아파트 2급지의 비밀

체념한 당신이 놓치고 있는 서울아파트 2급지의 비밀
가즈하(박광섭) 지음 / 델피노 / 2021년 1월

서울 아파트가 비싼 건 누구나 안다. 진입 장벽이 너무 높아 엄두도 안 난다. 더군다나 요즘은 경기지역 특히나 내가 사는 수원 쪽도 많이 올라 아파트 구입이 쉽지 않다. 사고 싶지만 가격 면에서 이미 넘사벽인 가치 있는 곳을 1급지라고 한다면 그다음 조금 저렴하지만 그래도 지금 진입하여 시간을 두고 가면 준 1급지처럼 될 만한 곳이 있을까? 궁금하지 않을 수 없다.

저자는 그러한 2급지를 중심으로 집을 언제 사야 하는지, 부동산 전망은 어떻게 파악해서 집을 구매해야 하는지의 과정을 이 책에 담았다고 서두에 밝히고 있다.

총 4파트로 무주택자들 지금이라도 집을 사야 할 시기인지, 저평가 2급지란 무엇이고 그 비밀은 무엇인지, 누구나 부동산 고수가 될 수 있는지 마지막으로 서울 저평가 단지를 찾아보면서 책을 마무리하고 있다.

문정부 들어 부동산 대책이 지금까지 24번 발표되었다. 그런데 저자는 그 발표들의 대부분이 한 달을 누르고 있다가 급등하는 계기를 준다고 한다. 2017년 6,19 대책, 그 뒤로 8.2 대책 등 계속 쏟아지는 정부의 부동산 대책에 대한 내용 정리와 그 뒤에 이어진 현상들에 대한 소개를 하고 있고 나아가 어떤 파급효과를 가져올지 와 2,3급지의 매수 타이밍이 어느 정도 예상 가능함을 언급하고 있다.

최적의 매수 타이밍을 안다면 어떨까? 그때를 기다리고 있다가 집을 매수하면 손해도 없고 이익을 극대화하는 시점임은 틀림없을 것 같은데 말이다. 첫 번째로 저자가 알려주는 것은 추세이다. 주간 상승률이 (-)에서 (+)로 바뀌는 첫째 주라고 하는데 이게 무슨 의미일까? 시장 분위기가 일주일에서 보름 전부터 이미 달아오르고 있다는 것을 의미한단다. 그리고 부동산 특성상 분위기가 반전되기가 어렵지 반전되면 한동안은 그대로 쭉 간단다. 그래서 저자가 강조한다. 반등하는 조짐이 있는 타이밍, 그러면서 아직 매물이 남아있는 시장 이것이 좋은 매수 타이밍이란다. - P40

매주 목요일 오후 6시즈음 KB 시세와 한국부동산원의 뉴스가 발표된다고 하니 일주일에 한 번씩 관심 있는 지역을 확인해 보는 것도 좋을 것이다. 그리고 여기서 주간 상승률은 시장 상황보다 일주일에서 2주일은 늦다고 한다(수집 기간 필요). 이것도 염두에 두면 좋을 것이다. 책을 읽고 부동산 주간 상승률을 검색해 봤다. 요 근래 역시나 서울은 계속 가파른 상승세를 보이고 있었다. '수도권 아파트 주간 상승률 9년 만에 최고치, 서울도 그 상승폭 키워..'라는 기사가 눈에 들어왔다. (21. 1월 자 기사 검색) 매수 타이밍이 궁금하다면 주간 상승률의 변화에도 관심을 가질 필요가 있겠다.

두 번째는 정책인데 21년 3월 말을 기억하란다. 이것이 무슨 말일까 궁금했는데 21년 6월부터는 양도세 일시 감면 혜택이 중단되므로 5월 말 잔금 치르기 2개월 전인 즈음 양도세를 염두에 둔 매도인이 매물을 던질 것이라는 얘기다. 일리 있는 말이다. 양도세를 낼 바에는 그냥 가지고 가겠다는 사람들이 많아진다면 그건 6월을 경계로 될 것이다. -p44

이렇게 되면 3월 말에서 4월 초 초급 매물도 나올 수 있겠다. 매수 계획이 있는 사람들이라면 이런 초급매물도 노려볼만하겠다. 잠깐 부동산 쪽 일을 배워본 적이 있는데 초급매물은 크게는 3000-5000만 원까지도 깎아지는 것을 보았다. 매도인의 털어버리려는 심리를 잘 이용한다면 말이다.

책에는 부동산 용어가 자주 등장한다. '오버슈팅'이란 일시적 폭등, 폭락 후 장기적으로 균형을 찾아가는 것을 말하고 '하방 경직성'이란 내려야 할 가격이 어떤 사정으로 내리지 않는 것을 말한다.

2급지란 정확히 무엇인가? 저자는 그 기준을 잠실로 잡는단다. 그 위면 1급지 그 아래면 2급지라는데 여기서 입지와 가격 두 가지를 동시에 염두 해서 얘기하는데 아무리 대치동이더라도 가격이 높지 않으면 1급지가 될 수 없고, 일산에 15억 하는 아파트라고 할지라도 입지가 만족되지 않으면 1급 지라고 하지 않는단다. 그러면서 투자가치 높은 2급지의 조건을 설명한다. 3대 업무지구(강남, 광화문 여의도) 중 한 곳, 실수요 꾸준히 발생하고 인근이 개발 예정이거나 지하철이 뚫리는 호재를 가지고 있으면 투자가치 높은 2급지가 된단다. -p 126

솔직히 부동산에 대해 잘 모르면 누군가 여기 오를 테니 사려면 여기 사야 한다고 콕 짚어 주기를 바랄 수도 있다. 이 책은 그러한 곳을 예를 들면서 왜 그런지 설명도 해준다. 위의 투자가치 높은 2급지의 조건을 설명하는 것과 같이 말이다. 아무리 옆에서 여기 좋으니 관심을 가질만하다고 얘기해 줘봐야 본인이 안 해보면 남의 이야기이다. 여기에 저자의 2급지 서울 아파트를 사는 시뮬레이션이 언급되고 있다. 마치 내가 투자자가 되어 2급지를 살 수 있는 처음부터 끝까지의 과정이 소개되어 있다. 처음 나의 가용자금과 선호 취향 확인을 시작으로 잔금 완납 후 등기까지 치는 과정을 책을 따라가 보면 경험할 수 있다.

                                    

책 마무리에 이런 글이 있다. 과거에도 부동산 폭등은 있었고, 그때도 상승장에 타지 못한 사람들이 후회하는 모습은 곳곳에서 볼 수 있었다. 하지만 폭등은 다시 찾아왔다. 그럼에도 이번에도 상승장에 타지 못했다고 상심하거나 좌절하지 말라. 다음 폭등에 꼭 주인공이 되면 된다. 결국 부동산은 돌고 돈다. 자금력이 부족하다면 시드머니를 모으라. 기회는 분명 다음에도 온다. - p 324

이 책은 1급지만 바라보면서 자금과 타이밍에 부족한 자신을 한탄하지 말고 조금 더 눈을 돌려 2급지에서도 충분히 승산을 가져보라고 조언하면서 밥상을 차려주고 있다. 조금만 생각의 각도를 틀어 숨은 2급지에서 충분히 상승장을 경험해 보자. 뒤이어 인테리어나 QnA에 대한 글들이 실질적인 궁금증을 가지고 있는 사람들에게 도움이 많이 될 것 같았다. 1급지의 여력은 안 되나 부동산에는 관심 있고 그렇다고 아무곳에나 저렴한 것에 내 재산을 던질 수는 없는 지금도 걱정만 태산 같은 투자자들에게 이 책 한번 읽어보라고 권해주고 싶다.

* 책을 제공받아 작성한 글입니다.