돈이 되는 서울 아파트 지금 당장 사라

돈이 되는 서울 아파트 지금 당장 사라 - 서울 아파트가 폭등할 수밖에 없는 이유
김태현 지음 / 북카라반 / 2020년 8월

서울에 소형 평수의 작고 오래된 아파트를 가지고 있으면서 전세를 주고 정작 본인은 서울의 외곽지역에 조금 넓은 평수로 그것도 신규 아파트 전세를 사는 사람들이 있다. 현명하다고 생각했다. 그만큼 오래된 소형 아파트라도 서울에 가지고 있으면 외곽지역 새 아파트보다 시세가 더 높다는 것은 누구나 안다. 왜 그 생각을 예전에는 미처 못했을까? 그래서 저자는 돈이 되는 서울 아파트 지금 당장 사라고 얘기한다.

저자는 IMF와 금융위기 등 경제적 어려움을 겪으면서 직장인이 살아남는 길을 찾기 위해 경제 공부를 시작했다고 한다. 지난 15년간 경제경영 도서부터 부동산 관련 도서까지 1000권을 넘게 읽으면서 부동산 시장 원리로 보는 우리 사회의 경제 흐름에 특히 관심을 갖게 되었고 실제로 부동산 매매 시장에서 많은 거래를 통해 발 빠른 시장 예측도 가늠하게 되었다고 한다. 쏟아지는 부동산 정책 속에서 내 집 마련을 꿈꾸는 평범한 사람들에게 조금이나마 도움을 주기 위해 집필하게 되었다고 동기를 밝히고 있다.

이 책은 크게 6개의 파트로 이루어져 있다. 서울 아파트의 특징, 서울 아파트의 미래, 서울 아파트를 이해할 수 있는 빅테이터, 서울 아파트의 역사적 패턴, 서울 아파트를 사는 법 그리고 투자할 때 반드시 알아야 할 것들에 대해 설명하고 있다.

서울 시내, 그중에서도 강남의 집값이 상승하는 것은 투기 세력이 만든 결과물이 아니다. 서울의 집값이 가장 오르는 큰 원인은 양질의 일자리와 급여 수준, 직주근접 때문이다. 이것이 집값을 결정하는데 사람의 심리는 비슷해서 너도나도 이런 입지 좋은 곳에 몰려드는 것이다. 특히나 강남은 상업시설과 직장, 사람이 많이 몰리기에 집값이 높을 수밖에 없다. 수요는 많고 공급은 부족하니 가격이 오르는 것은 당연한 이치이다. 그 외에도 서울의 가구 수 증가, 교통망, 학군 등이 서울의 아파트값을 올리고 있는 대표적 특징 되겠다.

작년 강남의 은마아파트와 주공 5단지를 재건축했을 때 분양가 상한제와 관련하여 비교한 글을 읽은 적이 있다. 재건축해서 기존 세대를 제외한 나머지 세대를 일반분양해서 금액을 충당하려면 분양가 상한제는 기존 세대에게 큰 부담을 줄 수 있는데 분양가 상한제가 그 외에 어떤 영향을 가져올까? 분양가 상한제를 도입하면 과연 아파트값이 잡힐 것인가? 저자는 그렇지 않다고 얘기하고 있다. 이익을 추구하는 기업에서 우선 원가 절감을 위해 값싼 재료를 사용하게 되어 품질 저하를 가져올 것이다. 분양가와 주변 아파트 시세의 차이가 커서 투기 수요가 몰린다. 또한 정비 사업이나 재개발 등 사업성이 낮아질 것이고, 분양시장의 급격한 침체로 아파트 물량도 감소할 것이란다. 물론 장점도 있다. 주변 아파트 시세보다 싸게 공급해 실수요자에게 제공되고, 분양가 상승을 견제하는 안정 장치로 아파트 분양가가 안정될 수 있다. 이런 분양가 상한제는 40년 전인 1977년에도 시행했다고 한다. 시행을 했다가 없애기를 반복하면서 시장의 상황에 맞게 실시되어 왔다고 한다.

서울 아파트 매수 타이밍은 언제일까?

언론에서 부동산 폭락에 관한 기사가 쏟아져 나오면 사람들은 겁에 질려 부동산을 사려 하지 않는다. 그리고 부동산 가격이 상승할 때 남들과 같이 투자한다. 하지만 남들과 같은 방향으로 가면 이미 시장은 먹을 게 없단다. 먹을 것이 많은 시장은 공포감이 조성될 때인데, 가격이 폭락할 때, 모든 사람이 팔 때 위험을 안고 사는 사람들이 부동산 투자에서 돈을 번다고 한다. 부동산은 정부 정책에 따라 투자를 달리해야 되는데 부동산을 규제하는 정부를 만나면 일단 서울 아파트 가격은 상승한다. 노태우, 노무현, 문재인 정부가 그렇단다. 규제를 한다는 것은 과열된 것을 진정시킨다는 것이다. 규제를 해서 억누르면 다른 어딘가는 튀어 오르는 곳이 생기게 마련이다. 특히 아파트를 규제하는 정부를 만나면 3~4년은 서울 아파트가 급등하는데 지금이 딱 그 시기인 것이다. 규제를 가해도 별 소용이 없는 것이다. 반면 아파트 가격이 떨어질 때는 끝이 안 보일 정도로 떨어지는데 미분양이 쌓여 건설사들이 도산하고 이를 살리기 위해 규제에서 완화로 전환되는 침체기부터 매수 기회를 준비해야 한다. 아파트를 사봤자 떨어질 것 같아 전세로 사는 경우가 많은데 이때부터 전세 가격이 상승하고 매매 가격은 부동일 때 이때가 매수 타이밍이라는 것이다. 이 시점에서 정부는 어떻게 하는지 눈여겨보자. 대출 규제를 풀고 미분양에 대해 양도세 면제를 내놓게 되는데 이 시점을 놓치지 말라고 강조하고 있다. 덧붙여 부동산이 과열되는 정권 말기에 아파트를 파는 것이 유리하단다. 그리고 부동산 완화 후 집권 말기가 투자하는 순간이라고도 덧붙이고 있다.

이렇듯 매수 시점의 조짐들이 보일 때 망설이지 말고 집 없는 사람들은 집을 구입하라고 하는데 정부의 이런 흐름과 정책들의 패턴이 그간 되풀이되었다는 것을 큰 그림에서 보게 되었다.

서울 아파트를 사기 위해서는 돈부터 모아야 하지 않을까? 적금을 들 때 1년 이상 드는 것보다 단기로 3개월에 얼마씩 목표를 세우고 도전하면 성공확률이 높단다. 나도 1년 적금을 들었다가 해지하고 필요한 곳에 써버리는 경우가 허다했는데 저자의 조언대로 단기로 목표를 세운다면 금방 목표를 달성하고 다시 단기 적금을 들수 있게 된다니 한번 해 봐야겠다. 저자의 손품과 발품을 팔아 정보를 수집하라는 조언에서는 부동산 투자 공부가 주식 보다 훨씬 쉽단다. 답이 나와 있으니 부동산 관련 책 30권만 읽어 보란다. 내용도 비슷해서 중복되는 것들이 많은데 이때 한 권을 읽으면서 줄치고 완독 후 다시 줄 친 부분은 정리하면서 읽어 보란다. 또한 유료 강의는 전문가의 노하우를 집약해 놓은 것이라 유용하니 들어보길 추천했고, 유튜브나 카페 글도 관심을 가지고 공부하라고 한다. 그리고 자금이 준비되면 지식 쌓기와 병행해서 평소 관심 있는 지역의 아파트 시세를 비싼 곳부터 역순으로 비교해서 정리해 보라고 방법을 알려준다. 또한 수도권 아파트보다는 서울 아파트를 사야 되는 이유도 얘기한다.

솔직히 서울 아파트는 지금 너무 올라 넘사벽이다. 그러나 저자도 얘기했듯이 서울의 모든 지역 아파트값이 일률적으로 다 비싼 것은 아니다. 나의 직장과 자녀의 학교 그 외의 조건들을 살펴보면 서울 아파트 중에서도 아직 저평가 된 곳이 많으니 그런 곳부터 공략하자.

그 외 서울 지역구별 랜드마크 아파트의 시세도 표를 통해 한눈에 비교해 볼 수 있어 좋았고, 아파트를 살 때 확인해야 할 사항인 체크리스트, 개인 신용 등급 관리 팁, 원금 균등 상환 방식과 원리금 균등 상환 방식의 차이 등등 실제적으로 유용한 지식들을 얻을 수 있어 유익했다.

내 집 마련의 시기가 늦었다고 조급해 하지 말란다. 저자의 조언대로 돈 모으는 방법부터 정부의 정책에 따른 매수 타이밍, 자금 조달 계획서, 수도권 말고 서울 아파트 사야 되는 이유 등 평소 궁금했던 내용들이었는데 가려운 곳 긁어 주듯 알차게 실려 있어 많은 공부가 되었다.

 

* 출판사로부터 책을 제공받아 작성하였습니다.