코로나 이후에 변화될 부동산 투자 전략

코로나 이후에 변화될 부동산 투자 전략
윤승호 지음 / 삼일인포마인 / 2020년 6월

부동산 투자에 관심이 많고 돈도 벌고 싶어 자격증을 땄다. 그러나 공인중개사 자격증과 부동산 정책의 흐름과는 별개인 것 같다. 특히나 정부 정책에 따라 어떻게 부동산 관련 법이나 경향이 바뀌어 가는지 누군가 딱 짚어 정리해 줬으면 하던 참이었다. 그런데 책의 소개를 보니 <코로나 이후에 변화될 부동산 투자 전략>이라는 이 책이 뭔가 가려웠던 부분을 긁어줄 것 같은 기대를 갖게 했다.

저자는 부동산과 관련 없어 보이는 경영학과를 졸업한 흙 수저 출신이라고 본인을 소개한다. 부동산 투자에 전혀 도움을 줄 수 없던 집안 사정이 전화 위복이었는지 일찍부터 재테크와 부동산 투자에 관심을 기울이게 했고, 30대 초반 5년간 월급을 아껴 모은 돈 1억으로 부동산 투자를 시작했다고 한다. 투자 18년 차가 된 지금 그동안 자신이 쌓은 지식과 노하우를 전달하고 싶은 마음에 부족하지만 책을 내게 되었다고 한다.

이 책은 총 4파트로 나누어져 있다. 코로나19가 향후 부동산 투자에 미칠 영향을 전략, 정책, 투자, 비전 4가지로 나누어 설명한다.

<전략 편>에서는 부동산 투자에 미칠 영향으로 위험요인과 긍정 요인을 나누면서 불경기로 인한 수요 감소, 가격 하락, 정책변수 및 세금 증가, 경제 전반의 변동성 증가, 임대 사업자 보유물건의 risk 증가(전세보증금 환급, 임대료 하락 및 미지급) 등을 위험요인으로 꼽았다. 일정한 월급을 받는 회사원들이야 상관없지만 당장 조그만 자기 사업을 하거나 영세업자들은 코로나19의 위기를 잘 헤쳐나가야 하는데 당장에 우리도 전세보증금 환급에 영향을 받았다. 그 밖에 긍정 요인으로는 급매물이 증가하지만 공급은 감소하고 현금 가치가 증가하면서 금리 인하를 가져왔다.

부동산을 움직이는데 7대 변수가 있단다. 경제성장률과 물가 상승률, 통화공급량, 수요-공급의 불균형, 외국인 수요 증가와 1인 가구 증가, 노후주택 멸실량 증가, 규제 증가로 인한 공급 감소 그리고 정책변수와 심리 변수이다. 그중 심리 변수인 젊은 층의 구입이 증가를 보이는데 주로 20-30대들이 서울과 경기 지역에서 대출을 최대한 활용해 움직이면서 더욱 상승세를 타고 있단다. 마치 시간이 흐르면 집값이 더욱 높아질까 두려워 과도한 부채를 감수하며 주택 매입에 나선 것이다. 지인의 부동산에서도 요즘 매매 거래의 문의나 실제 계약까지 이루어지는 사례를 볼 때 2-30대가 확실히 많아졌다고 얘기한다. 전세 계약서를 쓰는데 임대인은 20-30대이고 임차인이 50대인 경우도 여럿 볼 수 있다고 한다.

그리고 17년 6.19 대책인 LTV 축소와 전매 제한 강화부터 작년 12.16대책까지의 내용이 표로 잘 정리되어 있어 흐름과 주요 쟁점들을 한눈에 파악할 수 있어 좋았다. 다만 책이 완성된 시점부터 지금까지 그 사이에 여러 정책들이 나왔고 그 부분에서는 따로 살펴봐야 할 것이다.

 

<정책 편>에서는 지금까지 주요 정부에 따른 부동산 대책이 어떻게 진행되어 왔고 어떤 영향을 미쳤는지에 대해 설명하고 있다. 저자는 각 정부의 부동산 정책을 보수 - 완화, 진보 - 규제라는 키워드로 정리하고 있다. 보수 정권은 주로 건설과 완화 위주이고 진보 정권은 규제, 강화 위주의 정책을 펼친다는 것이다. 과거 이명박 정부의 핵심 정책인 보금자리주택은 시세보다 싼 아파트를 공급한다는 계획이었고, 세금 부담도 덜어주는 정책, 거래 활성화를 위해 다주택자를 포함 부동산을 소유하고 거래할 때 드는 세금을 대폭 깎아줬다. 이렇듯 책에서는 노무현 정부, 박근혜 정부 때의 주요 부동산 정책을 비교 설명하면서 정부에 따른 부동산 대책의 진행 상황을 구체적으로 비교하고 있다.

우리는 어떤 부동산을 사야 할까? 투자 편에서는 '부동산 단타매매'와 '갭투자', 현장 답사와 개발 정보, '나에게 좋게 보이는'이 아닌 '다른 사람들 눈에 좋아 보이는'것이어야 하며 아파트 단타매매 노하우의 사례와 양도세 겁내지 마라. 번 돈에서 낸다 등의 노하우를 풀어놓고 있다. 특히나 아파트를 3개월 만에 되팔면서 시세차익을 2000만 원 내는 젊은 부부를 봤다. 대부분 50%나 되는 양도세를 물어가면서?라고 얘기할 수 있으나 번 돈에서 내는 돈이기에 저자의 말처럼 양도세에 벌벌 떤다면 그런 작은 돈도 벌 수 없을 것이다.

후반부 월급쟁이가 부자가 되지 못하는 12가지를 언급하면서 내게 생각의 전환을 가져오게 했다.

저축도 중요하지만 소득을 늘리는 방법을 구체적으로 연구하자.

투자가 아닌 단순한 소비는 최소화 하라.

월급은 생각보다 안정적이지 않다. 월급 이외의 수입이 없다면 위기의식을 가져라.

투자하지 않고 수익으로 돌아오는 경우는 없다.

돈을 어떻게 얼마나 벌고 그 돈으로 무엇을 할 것인지 와 같은 비전이 있다면 마음과 행동이 달라진다.

지금은 월급쟁이이지만 월급 이외의 수입을 고려해 봐야겠다. 또 그때그때 주어지는 월급이 통장에 잠시 머물다 빠져나가는 돈이 되지 않기 위해 계획도 세워 무엇을 할 것인지에 대한 비전도 세워 봐야겠다. 저자의 '더 좋은' 부동산 투자, '더 새로운' 부동산 투자, '더 잘 아는' 부동산 투자를 위해 추천도서도 읽어보면서 기본에 충실한 부동산을 바라보는 눈을 키워야겠다.

* 책과 콩나무 서평단으로 책을 제공받아 작성하였습니다.