주택청약의 정석

주택청약의 정석 - 현직 분양소장이 알려주는 청약 100문 100답
권소혁 지음 / 한국경제신문i / 2020년 2월

무주택 청약으로 당첨부터 전매까지 해본 경험이 있다. 그리고 그 과정에서 프리미엄이라는 것도 알게 되었다. 요즘 수원역을 중심으로 청약 열기가 대단하다. 그리고 청약에 대해 궁금한 것은 많았는데 속 시원하게 그에 대한 답을 줄만한 책은 그렇게 많지 않았다. 그러던 중 알게 된 '주택청약의 정석'은 어렴풋이 알고 있는 지식들을 하나로 모아 단단하게 묶어 줄 것 같았다. 그래서 더욱 읽고 싶었다.

이 책의 저자는 현재 모 건설 분양소장으로 재직 중이며 13년간 전국적으로 분양업무를 수행해 왔고 지금도 하고 있다. 오랫동안 외길을 걸어오면서 청약 제도도 많이 바뀜을 몸소 현장에서 체험했고, 일반인들이 그 제도를 정확히 알지 못해 실수를 하고 부적격 판정이 나는 모습들을 보면서 실무 전문가로서 안타까움에 이 책을 집필하게 되었다고 한다.

이 책은 총 10파트로 나누어져 있다. 청약통장, 청약자격, 부양가족, 주택 소유, 특별공급, 부적격 당첨, 재당첨 제한, 계약과 대출, 전매 제한, 그리고 덧붙이는 마지막 기타 사항들까지 모두 청약의 흐름에서 우리가 꼭 알아야 하는 내용들을 QnA 형식으로 100문항을 나열하였다. 읽으면서 중요한 내용, 어설프게 알았던 내용들을 확실하게 정리할 수 있어 좋았다.

청약 1순위 자격요건에서 청약 예치금이라는 것이 있다. 지역 간 예치금은 청약자의 거주지가 기준이며 지역마다 조금씩 다르다. 그러나 더 중요한 것은 그 지역 간 예치금을 맞추는 시기가 늦어도 최초 입주자 모집공고일 당일까지라는 것이다. 예전에 아는 지인이 모집공고가 난 후 청약을 하고 싶었으나 예치금이 모자라 부랴부랴 통장에 돈을 입금했던 적이 있었다. 그러나 모집공고 이후에 입금을 해서 청약신청을 하지 못한 사례가 있었다. 따라서 청약 조건은 모집공고 이전에 모두 마쳐야 한다는 사실이다.

부모님 청약통장을 승계 받을 수 있다. 부모님이 돌아가시면 상속문제가 발생한다. 다른 재산과 마찬가지로 청약통장도 상속이 된다. 다만 부모님의 청약통장을 상속받으려면 기존에 보유하고 있던 청약통장은 해지해야 한다. 그럼에도 부모님 통장은 가입 기간에서 가점을 높일 수 있으므로 승계 받는 것이 유리하다.

청약 당첨이 되었는데 계약을 하지 않으면, 청약통장은 다시 사용할 수 없다. 당첨이 되었다는 것은 이미 동 호수가 지정된 것이고, 그렇게 되면 계약과 상관없이 통장은 재사용이 어렵다. 간혹 예비입주자의 순번을 받게 되는데 부적격 당첨자 또는 미계약자분으로 예비입주자 동 호수 배정 참여의 연락이 온다. 이때, 배정 추첨에 참여하지 않으면 통장은 살아 있으나 참여하여 동 호수 배정을 받으면 계약 여부와 상관없이 통장은 사용한 것으로 간주된다. 따라서 동 호수 배정의 유무가 통장 사용의 유무가 되겠다.

해외 출장 또는 해외 체류의 경우 거주 기간에 따라 청약의 가능 여부가 달라진다. 어느 날 친구가 아는 지인이라며 외국에 주재원으로 있다가 이번에 들어오는데 살 집을 미리 알아보다가 모집공고를 보고 청약을 넣고 싶다며 알아봐 달라고 한 적이 있었다. 미리 알았더라면 명쾌하게 안된다고 얘기해 줬을 텐데 말이다. 모집공고일 해외 거주였고, 2년을 넘게 외국에서 거주했기에 청약 불가라고 말이다. 또한 모집공고일 당일에 출국한 경우는 국내 거주에 해당하며 모집공고일 당일에 입국한 경우에는 해외 거주에 해당한다는 미묘한 차이도 알게 되었다. 그리고 당첨자 검수 서류에 출입국사실 증명서를 떼서 첨부하는 이유를 알 것 같았다.

 

청약을 하고 당첨 결과가 발표되면 부적격 당첨자가 꽤 나온다. 이때를 대비해 예비당첨자를 뽑는데 보통 40%를 뽑아 놓는다고 한다. 도대체 어디서 그렇게 부적격이 될까 궁금했다.

본인은 부양가족에 포함되지 않는데 본인을 포함하여 부양가족 수에 포함하여 5점이라는 점수를 더 챙기는 경우 부적격이 된다.

만 60세 이상 직계존속이 유주택이면 부양가족에 포함되지 않는다. 조금 헷갈릴 수 있는데 무주택 여부 판단에서는 만 60세 이상 직계존속의 주택은 무주택으로 간주한다. 그러나 직계존속은 모두 부양가족 수에 포함되지 않는다. 즉, 부모님 중 한 분이라도 주택을 소유하고 있다면 부모님 두 분 다 부양가족으로 인정되지 않는다.

직계비속은 미혼이어야 하며, 주민등록표에 등재되어 있어야 한다. 결혼한 자녀, 이혼한 자녀 모두 부양가족으로 인정되지 않는다. 단, 만 30세 이상 직계비속은 모집공고일 기준 최근 1년 이상 주민등록표에 등재되어 있어야 한다.

모집공고일 기준 쌍둥이를 임신하고 있다면 1순위 청약에 이 쌍둥이 태아는 부양가족에 포함될까? 가점제에서 태아는 부양가족에 포함되지 않는다. 단, 다자녀 특별공급, 신혼부부 특별공급에서는 인정된다. 중요한 것은 부양가족으로 인정되는 직계비속은 주민등록표상 등재된 미혼의 자녀이어야 한다. 따라서 태아 상태에서는 부양가족이 될 수 없고, 출생해서 신고를 마침으로 주민등록표에 등재되어야 한다는 것이다. 만일 혼인신고 전 출산의 경우라면 어떻게 될까? 엄마는 출생신고를 하면 바로 본인의 자녀로 인정되지만, 아빠의 경우라면 인지 절차를 거쳐서 자녀로 인정받아야 된단다.

무주택 기간의 산정은 언제부터 일까? 0세부터인가? 아니다. 무주택 기간은 청약하려는 아파트의 모집공고 기준 만 30세부터 계산한다. 따라서 만 30세 미만의 미혼자는 무주택 기간 점수가 0점인 셈이다. 단, 만 30세 미만이라도 기혼자이면 결혼한 날부터 모집공고일까지의 무주택 기간을 인정해 준다. 단, 중간에 한 번이라도 유주택이었다가 모집공고일에 무주택이라면 유주택에서 무주택이 된 시점부터 다시 산정한다. 이 부분에서도 상당수의 계산 실수로 부적격 당첨자가 많이 나오고 있다.

그 밖에도 특별공급의 종류와 자칫 부적격 당첨자로 되기 쉬운 유의해서 점수 계산을 해야 할 부분들에 대해 자세히 다루고 있다. 또한 당첨이 되었다면 재당첨 제한을 잘 유념해서 그 기간이 지난 후에 다시 청약할 수 있는 기본적인 내용들, 청약 당첨 후에 꼼꼼히 챙겨야 하는 발코니 확장 계약, 마이너스 옵션제, 부부 공동명의의 계약에 관한 사항, 중도금 대출, 전매에 관련한 내용 등등 청약의 전반적인 내용을 다루고 있어 읽는 내내 사이다처럼 알쏭달쏭했던 부분들이 시원스럽게 뚫리는 기분이었다. 청약을 통해 내 집 마련을 계획하고 있다면 꼭 추천해 주고 싶다. 두 번 세 번 읽어두면 누가 청약에 대해 물어도 자신 있게 얘기해 줄 수 있을 만큼의 내용들이 쉽고 알차게 군더더기 없이 실려 있다고 이 책에 대해 소개하고 싶다.

*책과 콩나무 서평단으로 책을 제공받아 작성하였습니다.