왕초보 부동산 경매왕

왕초보 부동산 경매왕
김지혜 지음 / 진서원 / 2018년 9월

작년 부동산 공부를 하면서 교수님이 특수 경매도 잘 만 하면 수익을 많이 올릴 수 있으니 합격해서 특수경매도 공부 해서 도전해 보라는 말씀을 한 적이 있다. 그리고 얼마전 경매관련 책을 한 권 읽었다. 경매에 관심이 많은것은 사실인데 권리분석과 명도가 걸리는것은 어쩔 수 없는 초보의 걱정거리이다. 왕초보이기에 또 경매관련 책을 읽어 보고 싶었던 차에 이 책을 접하게 되었다.

저자는 20년 가까이 실전 경매의 숨은 고수란다. 보기에 젊어 보이는데 일찍부터 경매를 시작한것 같다. 대학에서 경영학을 전공한 후 은행에서 대출 업무를 담당했던 터라 경매를 접할 기회가 더 있었을까? 현재 경매공매 가이드 대표를 맡고 있고 국내 최초 무료 경매정보회사를 설립했다. 눈만 뜨면 찾아오는 경매 초보들에게 '경매왕이 되려면 눈팅부터 시작하라'는 조언을 해주면서 대다수 경매 정보 사이트가 유료임에 초보자에겐 진입장벽이 큼을 실감하며 무료 경매정보 사이트를 구축했단다.

왕초보 경매공부 1단계는 물건검색이다. 매일 경제뉴스를 보듯 경매물건을 검색하다 보면 어느 순간 안목이 확 트인단다. 2단계는 권리분석이다. 그리고 3단계가 입찰과 명도다. 3단계에서 실력이 붙으면 무섭게 성장하는 경우가 많단다.

이 책은 준비마당과 실전마당으로 크게 나뉘어져 있다. 우선 준비마당에서는 경매를 위한 기본적인 공부를 하는 곳이다. 그리고 그 기본을 토대로 실전에서의 실례를 가지고 적용해 보는 형태이다.

얼마전 스피드옥션이라는 유료 사이트에서 경매 물건을 검색해 본적이 있다. 저자가 왕초보를 위한 조언1로 제시한 것이 '무조건 싼 물건만 찾지 마라'이다. 초보라 그런가 나는 감정가 대비 싼 물건, 유찰이 많이 된 물건을 찾았는데 싼게 비지떡이란 속담이 있듯이 저자도 조언하는 것이다. 싼 만큼 이유가 있는데 '유찰이 계속되어 가격이 내려가는 물건은 인수권리(말소되지 않고 낙찰자에게 넘어오는 권리, 세입자 보증금 등)가 있는 경우가 많음' 초보자들은 싼 것만 보고 입찰했다가 낭패보기 십상이라는 것이다. 이때 권리분석을 위해 감정평가서와 등기부등본, 세대열람 등을 살펴보면 인수권리 여부를 확인할 수 있단다. 또한 복잡한 명도 즉, 이사를 보내기 어려운 점유자 때문일 수도 있다. 결론은 가격만 쫓지 말고 목표를 정하란다.

왕초보를 위한 조언 2는 감정가에 얽매이지 마라는 것이다. 무조건 싸게 낙찰받아야 한다고 여기지 말고 시세와 비교해 봐야 한다. 감정가를 책정할때와 현재 시세가 시간의 흐름상 떨어져 있다면 감정가만 보고 판단하다 좋은 기회를 놓칠 수 있기 때문이다.

왕초보를 위한 조언 3은 권리분석 잘못하면 입찰보증금 날린다. 말소기준권리에 대해 확실하게 숙지하고 있어야 하며, 인수권리 없는 깔끔한 수도권 아파트는 대부분 2-3회차에서 모두 매각되지 4차까지 유찰되지 않는다.

왕초보를 위한 조언 4는 경제뉴스 보듯 물건을 검색하라. 그러면서 경매공매가이드 모바일 앱을 이용하면 무료로 물건을 손쉽게 검색할 수 있다고 알려주고 있다. 사건번호를 알면 사건번호로 그 외 지역별, 종류별로 어떤 물건이 있는지 검색하는 방법에 대해서도 설명하고 있다.

이렇게 기본 사전지식과 물건검색이 끝났다면 현장분석도 빠질 수 없다. 발품 팔아 임장하는 노하우에 대해서도 설명하는데, 점유자 현황이나 건물상태, 입지조건과 시세조사도 빠뜨릴 수 없다. 경매물건 현장조사서(임장용) 체크리스트를 첨부하여 꼼꼼하게 임장에 나서본다. 빌라의 경우 임장은 아주 중요하며 부동산중개사무소 방문하기, 점유자 만나기, 동네주민 만나기, 건물 상태 살피기 등의 체크리스트도 있으니 정말 유용하고 저자의 세심함을 엿볼 수 있다.

입찰과 대출, 경락대출의 의미와 명도에 대한 이야기도 자세하게 다루고 있는데 특히나 원하는대로 명도가 잘 이루어 지지 않았을 경우 '명도 및 강제집행 통보'라는 내용증명 사용 양식을 통해 최후의 협상카드로 쓸 수 있음도 자세히 다루고 있다.

경매팁으로 책 중간중간에 주어지는 8.2 부동산규제 주요내용 한눈에 보기, 경매 낙찰대금은 어떤 순서로 배당되는가? 등기부등본 보는 법, 왕초보는 '선순위 가처분' 물건 입찰 금지 등등 알고 있으면 유용한 팁들과 경매 서식 모음도 수록되어 있다.

솔직히 지금은 왕초보인 내가 훗날 경매왕이 되보고 싶다. 그러기 위해 저자가 얘기한 것처럼 눈팅부터 시작하고 물건을 선택했으면 임장도 다녀봐야 겠다. 실행에 옮겨봐야 하나라도 내것이 되는것처럼 많은 내용을 세심하게 다룬 이 책을 꼼꼼히 다시 한번 봐야겠다. 경매에 관련하여 경력이 20여년이나 되었다는 베테랑이면 무엇이 중요하고 무엇은 간과하면 안되는지 훤할 것이다. 이 책은 참 친절하면서도 왕초보이기에 모를 수 있는 세부적인 내용들을 친절하게 잘 설명하고 있다. 그래서 경매에 관심있는 사람에게 꼭 추천하고 싶다.

*문화충전 서평단으로 출판사로부터 책을 제공받아 작성하였습니다.