[알라딘서재]경매가 이렇게 쉬울줄이야

경매가 이렇게 쉬울줄이야ｌ마이리뷰

tato9 l 2019-10-21 00:24

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경매가 이렇게 쉬울 줄이야 - 왕초보도 쉽게 낙찰받고 명도하는 알짜 경매 실전 이명재 지음 / 나비의활주로 / 2019년 10월 평점 :

작년 공인중개사 시험을 준비하는 중에 민법 교수님이 경매에 대해 언급을 하셨다. 그리고 남들 안하는 특수경매도 관심가지고 해 보면 또 다른 매력을 느낄거란 얘기도 같이 하신기억이 있다. 경매에 대해 시간을 가지고 공부를 해 본적은 없다. 특히나 권리분석이니 명도니 하는 것 자체가 어렵게 느껴졌다. 그런데, 요 근래 여기 저기서 경매 얘기를 듣다 보니 또 부동산 관련 책을 다양하게 읽다 보니 슬슬 경매 책도 한번 읽어보고 싶었다.

저자는 '쉽고 안전한 경매를 하라'라는 모토로 '경매로 수익내는 방법은 많은 공부가 아니라 기본 지식과 많은 경험이 중요함'을 강조하며 경매에 입문하기 위해서는 8시간이면 충분하다고 말한다. 특히나 그의 수강생들이 단기간 교육으로 충분히 낙찰받아 수익을 내고 있다는 내용은 조금만 손품 팔아도 저자의 인터넷 카페에서 쉽게 읽을 수 있다. 저서로는 <경매, 1년에 단 한 건만 성공해도 월세보다 낫다>, <부동산 경매&공매 핵심 가이드>가 있다.

이 책 서두에 '제대로만 받으면 하루 교육으로도 경매 실전 성공할 수 있다.' 의 실제 사례를 소개한다.

첫 입찰에 낙찰 받아 매도까지 딱 3개월 걸린 직장인 A씨의 사례, 하루 교육받고 이틀 후, 낙찰 받은 B씨의 사례, 낙찰가보다 높게 전세를 주어 수익을 낸 C씨의 사레, 단돈 900만원으로 낙찰에 성공하여 월세 받는 평범한 주부 D씨의 사례, 직장인이라 시간이 부족했기에 공매를 선택한 E씨의 사례 등에서 '오~ 정말 하루 8시간 짧은 알짜 강의를 듣고 이렇게 금방 낙찰을 받고 수익을 내는 사람들이 있구나' 를 실감케 하면서 뒷 이야기들을 궁금하게 만들었다.

경매 초보자들이 경매를 망설이는 근거없는 여섯가지가 있다.

경매는 반드시 자본이 있어야 가능한 것인가? 책에는 100만원으로 시작하는 경매도 있다고 한다. 즉, 돈이 없어 시작을 못하는 것이 아니고 수익을 낼만한 물건을 못알아 보기 때문이란다.

직장인이라 시간적 여유가 없어 못하는 것인가? 공매는 굳이 경매현장까지 안가도 인터넷이나 스마트 폰으로 월~수요일 오후 5시까지 충분히 할 수 있고 인터넷뱅킹으로 입찰금을 입금할 수 있다.

다른 사람의 슬픈 사연으로 나의 이익을 챙긴다는 죄책감? 내가 최고가로 낙찰 받아 줬기에 채무자의 빚도 청산되 는 것이고 채무 관계가 해결되는 것이다. 또한 이사비도 상황에 따라 챙겨주게 된다.

경매로 돈버는 시대는 지났다? 저자가 경매를 시작할 즈음인 십여년 전에도 이런 얘기는 있었다고 한다. 경매를 시작하는 사람이 100명이면 이중 70명은 1년이 안되서 떠나고, 3년 넘게 남아 있는 사람은 10명 남짓이라고 한다. 어느 업종이든 꾸준히 하는 사람만 살아 남고 여전히 수익을 내고 있다는 얘기이다.

법적인 권리분석이 너무 어렵다? 몇 천에서 몇 억이 왔다 갔다 하는 부동산 시장에서 기본적인 등기부 등본 보는 방법을 몰라서야 되겠는가? 그 외에 저자가 말하는 8시간이면 충분하다는 기본적인 지식만 알더라도 쉬운 물건이 많은데 어려운 물건까지 해 가면서 어렵다고 얘기하지 말란다.

사람을 내보내야 하는 명도가 두렵다? 거주하는 집을 내주어야 하는 점유자의 마음을 헤아리면서 나의 이익이 전부가 아닌 상대를 배려하는 도움을 주고 싶다는 마음을 전하란다. 저자의 수강생 뿐 아니라 지금까지 명도하지 못해 강제집행을 진행한 적이 한 번도 없단다. 즉, 명도 역시 사람이 하는 일이라 낙찰자의 마인드가 제대로 정립되어 있다면 큰 어려움 없이 진행된단다.

자 그럼 경매 초보인 나도 한번 해볼까?

첫째, 물건 선정하기

좋은 물건을 선정하기보다 상대적으로 저렴한 물건을 선정한다. 예를 들어 한 동짜리 아파트나 건축된 지 조금 오래되어 허름해 보이는 아파트를 선택하면 경쟁률이 비교적 낮고 수익을 낼 수 있는 아파트를 낙찰 받을 수 있다.

여기서 입찰할 물건의 선정은 투자목적(실거주 또는 시세차익, 월세수입), 투자기간(장기 또는 단기), 투자자금(1천만원, 1천~5천, 5천~1억, 1억원 이상), 선호부동산(상가, 오피스텔, 아파트, 다가구, 토지 등)을 고려하여 확실하게 정하자. 자기가 거주하는 주변부터 시작하자.

둘째, 명도가 쉬운 물건 찾기

금액과 상관없이 배당을 조금이라도 받는 임차인이 거주하는 주택을 찾을 수 있다. 임차인이 배당을 받고자 한다면 낙찰자의 명도확인서가 필요하니 결국은 협상에 응할 수 밖에 없기 때문이다.

셋째, 권리분석하기

경매가 진행되면 모든 권리가 깨끗하게 말소되는 그런 물건만 찾아 입찰한다.

등기부 등본상 권리가 (근)저당, (가)압류로만 이루어진 물건을 찾는다. 임차인의 권리가 제일 빠르지 않은것을 찾는다. 즉, 근저당이나 가압류 이후 임차인이 전입한 물건만 선택하자. 그리고, 매각명세서상 특이한 사항이 있는 물건은 제외한다.

권리분석에서 또하나 빠질 수 없는 것이 시세조사이다. 제 아무리 권리분석을 잘 해도 시세를 제대로 조사하지 못하면 급매로 사는것 보다 더 높은 낙찰가를 주고 낙찰 받는 실수를 할 수 있기 때문이다.

입찰을 하기 전 원하는 수익률이 있을 것이다. 모든 경비와 세금을 제외하고 거꾸로 계산해 나가면 입찰가가 정해진다. 당일날 입찰표를 작성하게 되면 입찰가를 잘못 기재한다던가 분위기에 휩싸여 내 기준의 금액을 적지 못할 때도 있기에 저자는 항상 소신것 전날 미리 작성할 것을 권고한다.

입찰당일 유의점

1. 입찰 보증금은 입찰 전날 수표 한장으로 미리 준비한다.

2. 입찰 전날, 당일, 법원으로 출발 하기 전 입찰하려는 사건이 취소 또는 병경되지 않았는지 확인한다.

만일 낙찰이 되었다면?

대출중개인 명함을 꼭 챙겨온다. 참고로 대출이 나올지 얼마나 나오게 될지 확인을 미리 해보고 싶으면 은행에 전화해 사건번호와 자신의 입찰금액을 알려주면 대출금에 대한 대략적인 금액이 나온단다.

그리고 그날 바로 낙찰받은 집으로 가서 점유자의 전화번호와 계속거주 또는 이사 등을 물으며 분위기를 파악하란다. 나중에 명도시 대책마련이 된다. 이때 관리사무소에 들려 입찰보증금 영수증을 보여주면서 임차인의 전화번호를 물어볼 수 있다.

그 밖에 자연스럽게 명도하는 여러가지 유형을 자세히 설명하였고, 낙찰받은 집을 수리하여 전세를 놓을지 매도를 할지에 대한 얘기들이 뒤를 잇는다.

원리를 알면 어렵지 않은 권리분석에서는 말소권리 (돈에 관한 권리 - 근저당권, 가압류, 전세권, 선순위담보가등기 등) 즉, 돈에 관한 권리 중 등기부 등본에 제일 처음으로 설정된 권리에 대한 설명이 나오면서 이 기준으로 그 이전에 설정된 권리는 낙찰자가 인수하고 그 이후에 설정된 권리는 전부 말소된다는 설명이 자세히 서술되어 있다.

주택임대차보호법과 대항력, 확정일자에 대한 내용을 서술하면서 이는 부동산 투자를 떠나 우리가 생활하면서 나의 재산을 보호하기 위해 꼭 알아야 하는 부분이라고 강조하며 쉽게 설명한다.

저자의 100% 명도 성공하는 노하우와 셀프 인테리어에 대한 팁을 제시하면서 책을 마무리 하는데, 마치 내가 경매를 한건 하고 명도까지 끝낸것 같은 기분이 들 정도로 자세하고 쉽게 따라가며 이해할 수 있게 설명을 하였다. 제목이 '경매가 이렇게 쉬울줄이야'라는 주제에 걸맞게 이정도라면 나도 2019년이 다 가기 전에 한번 도전해 보리라 다짐한다.

방금 친구에게 전화가 와서 갭 투자에 대해 나에 의견을 물었는데, 갭 투자를 하면서 인테리어를 하고 전세를 놓게 되면 좀 더 전세가를 높게 내가 원하는 금액으로 리드해 갈 수 있지 않겠냐고 해서 필요경비로 인정되는 부분을 얘기 해 주었다. 이렇듯 책에서 읽은 내용을 바로 바로 실전에 사용 할 수 있어 좋았고, 상식적으로 알고 있으면 좋을 내용도 알차게 실려 있어 경매에 관심있거나 부동산에 관심 있는 사람들에게 이 책을 적극 추천해 주고 싶다.