춘배3

춘배 3 - 부동산 지침서
치우 지음 / 바른북스 / 2019년 9월

요즘 부동산 관련책을 모아 모아 읽고 있다. '춘배3' 책은 처음 접했고, 부동산 관련 책이라 해서 읽고 싶었다. 부동산에서 수익이라 하면 내가 들인 돈에 비해 들어온 돈이 더 큰 것이 수익인데 그 수익에 대한 관점을 다시 한번 짚어 보는 계기가 될 것이라는 책 소개와 함께 부동산 이론만 늘어놓는 책이 아닌 소설책 처럼 스토리가 있는 그래서 초보자도 쉽게 읽어 내려갈 수 있는 구성이라 해서 더 눈길을 끌었다.

저자는 다년간 부동산 투자경험을 글로 쓰다가 책까지 낸 투자자이자 작가이다. 저서로는 <춘배1>, <춘배2> 가 있고 네이버 카페 <현미경(현재보다는 미래를 위한 경매)>운영자이며 부동산 경매시장에 관한 분석과 날카로운 통찰력으로 이미 정평이 나 있단다. 이 책은 부동산 전문가의 입장 보다도 실제 투자가의 경험담을 서술하듯 초보자도 어떻게 접근해야 하는지 용기내서 도전해 볼 수 있도록 내용을 이끌어 간다는 점에서 부동산 투자가 더 친근감 있게 다가온다.

등장인물로 치우와 춘배가 나온다. 농촌에서 치우와 춘배는 공부도 같이 하고 농사일도 같이 하며 예전부터 같이 동고동락한 사이이다. 또한 1,2편을 지나 온 내용이기에 두 사람은 부동산 투자에 있어서도 베테랑이다.

역전홈런 차순위신고

야구는 9회말 투아웃부터라고 했던가? 그리고 요기베라 메츠 감독의 '끝날 때까지는 끝이 아니다.'의 진수를 보여주는 이야기가 있다.

종수라는 청년이 수도권에 사시는 외할머니댁에 전입신고를 하고 임차인으로 등록을 한 후 그간 숙식을 해결하고 있었다. 물론 서류상으로만 전세보증금을 1억8천이라고 신고했다. 그런데 할머니집이 경매에 넘어가게 생겼다. 하지만 1순위 근저당에 밀려 찍소리 못하는 상황이 되자 배당신청도 못하는 신세가 되었다. 이 때, 춘배 선생의 기지를 들어보자.

종수라는 청년은 할머니댁에 전입신고를 한 상태이며 이후 할머니댁이 경매로 넘어가게 생겼을 때, 서류상으로만 전세보증금을 신고했을 뿐 실제 1억 8천의 돈이 오고가지는 않았기에 전입신고는 했지만, 배당신청을 하지 않은 상태이다. 그리고 할머니집을 지켜 보고자 경매에 참여했지만 1등과 현저한 차이로 2등이 되었다. 그리고 경매법원의 매각결정허가가 난 상태이다. 사실상 경매가 종료되었다 해도 과언이 아니다.

춘배선생은 종수에게 차순위신고를 하고 오라고 요청한다. 그리고 춘배선생님은 이리저리 돌아다니며 1순위 근저당을 대위변제 하였다. 즉, 할머니를 대신해서 돈을 갚았다. 이러면서 2순위였던 종수 청년이 1순위가 되었다.

1순위 근저당이 4천만원 정도이고, 2순위로 전입신고만 되어 있으며 배당신청을 하지 않은 임차인으로 등록되어 있는 종수 청년은 2순위로서 대항력을 갖추지 못했으나 1순위의 근저당을 풀게 되면서 1순위가 되어 대항력을 갖추게 되었고, 낙찰자는 임차보증금 1억8천만원을 갚아줘야 한다는 권리변동이 생긴다. 즉, 낙찰가와 상관없이 추가로 1억8천만원이라는 전세보증금도 떠안게 되어 결국은 매각허가결정을 취소하려 들것이라는 것이 춘배선생의 가르침. 이렇게 되면 차순위신고를 한 종수에게 낙찰된다. 대항력이라는 것도 중요하지만, 만일 1순위 근저당에 밀려 2순위가 되어 사실상 대항력을 잃었다면, 그리고 1순위 근저당이 내가 손해봐야 되는 금액보다 적다면 차라리 대위변제를 통해 내 전세금을 온전히 보장 받을 수도 있다는 경매과정상의 팁이다.

돈의 흐름

미주라는 젊은 여성은 대출은 빚이라고만 여겼는데 그 대출을 이용해서 친구가 빌라를 샀고 좋은 값에 팔아 돈을 많이 벌었다는 얘기를 듣고 대출과 부동산에 눈을 뜬 경우이다.

춘배선생은 이 미주라는 젊은 여성에게 농지원부를 만들게 하고, 정책자금을 신청하게 한다. 100평 남짓한 땅에 비닐하우스를 올리면 일반 농지로서 충분하다는 것이다. 경작사실확인서도 필요한데 이장님한테 얘기 잘하면 도장을 찍어준다는데 이것은 안면있는 춘배선생이나 가능한것 같다. 농지원부를 만든 미주는 마지막으로 농업경영체등록을 한다. 이때 농업경영체등록을 하면 국민건강보험료를 최대 50%까지 지원해 준다. 이렇게 해서 정책자금으로 1억을 받고 5년간 1억에 대한 이자만 꼬박꼬박 내면 된다는 이론이다. 물론 그 과정에 돼지 돈사를 빌리고, 어미돼지를 사서 새끼를 낳고 그 새끼는 이웃 농가에 팔고, 돈의 흐름은 이렇게 흘러가지만 실질적으로 직접 돼지 돈사를 꾸려 나가고 있는 사람의 농가에서 모든것이 이루어지고 정책자금의 이자만 꼬바꼬박 물게 되면 미주는 1억이라는 돈을 5년동안 굴릴 수 있다는 논리이다.

일반적으로 농가에서 정책자금이라는 것을 이런식으로도 활용할 수 있다는 사실을 알았고, 어떤 이는 실제 행동으로 옮겨가며 자금을 만들기도 할 것 같다. 뜻이 있는 곳에 길이 있다고 고민하고 찾아보고 이리저리 궁리하다 보면 몰라서 그렇지 부동산 투자금을 만드는데 다른 다양한 방법도 있을 듯 싶다.

내용중에 나온 말이 있다. 돈이 많이 있다고 부동산을 사는 것도 적다고 부동산을 못사는것도 아니다. 생각만이라도 꾸준히 하고 있을 때, 그리고 기회가 왔을 때 그것이 기회인 줄 알고 잡아야 한다. 너무나도 진리인듯 하다. '나는 부동산 투자를 하고 싶어도 돈이 없어. 그래서 부동산은 꿈도 못꾼다.' 이렇게 얘기 하는 사람들에게 '그럼 그냥 그렇게 살아야지 부동산 투자니 뭐니 얘기도 꺼내지 마라.'라고 얘기 해 주고 싶다.

이 책은 이야기 형식을 띄면서도 초보자라, 잘 몰라서, 돈이 없어서 하는 이들에게 여러가지 관점에서 투자의 길을 이끈다. 사고 판다는 거래의 초점이 아닌 이 부동산이 필요한 매수자의 입장에서 생각하고 그들의 입맛에 맞게 생각하고 고민한다면 의외로 쉽게 일이 풀리는 경우도 있다. 그밖에도 경매관련 얘기와 사도를 사서 옆 토지 주인에게 매도하는 이야기, 사람의 심리를 잘 이용해서 부동산 투자하는 이야기 등등 술술 재미있게 읽어 나갔다. 부동산에 관심있는 또는 초보자들에게 도움이 되었으면 한다는 저자의 의도에 충분한 부동산 지침서이다.

* 리뷰어스 서평단으로 출판사에서 무상으로 제공받아 작성한 글입니다.