고수의 투자법 토지분할 실전투자

고수의 투자법 토지분할 실전투자 - 쪼개고 합쳐서 땅값을 올려라 ㅣ 천기누설 토지투자 4
이인수 지음 / 청년정신 / 2019년 8월

부동산에 관심이 많은데, 그 중에서도 토지에 부쩍 눈길이 간다. 예전에는 아파트 갭투자나 꼬마빌딩 관련 책을 주로 도서관에서 대여해 보면서 토지에 투자하는 사람은 도대체 누구일까? 했는데, 공인중개사 공부를 하면서 토지에 눈을 뜨게 되었다. 평수가 넓으면 규모가 크기에 당연히 매매가 힘들고 가격은 내려가고 이런 토지를 시세보다 저렴하게 구입해 적당히 수요자 입맛에 맞게 분할해서 제 값을 받고 판다는것이 다 일까? 다른 무엇이 또 있을까? 궁금해서 책을 펼쳐보게 되었다.

저자는 20년 가까이 토지 관련 중개, 매입 및 개발, 매도, 세무, 법무 컨설팅 등 다양한 경력을 가지고 있는 토지분야의 베테랑이다. 특히나 다양한 지식과 경력을 바탕으로 소액 토지 투자자를 위한 카페를 개설해서 토지투자에서 발생할 수 있는 수많은 문제들을 상담해주며 지식 나눔의 역할도 하고 있다. 저서로는 <토지투자 보물지도>, <맹지탈출>, <땅값의 비밀>, <3년 3배 오르는 땅투자 투시경>이 있고, <펜션 재미있는 실천학>,<펜션 경영입문>을 번역 출간하였다.

앞 부분에 저자의 재미있는 설명이 나온다. 필지분할과 지분분할을 피자조각으로 설명하였다. 한판에 1만원인 피자 8조각을 8명이 한조각씩 균등하게 나눠먹는 경우 핫소스를 뿌려먹든 파마산 치즈를 뿌려먹든 아무런 문제가 없다. 이것이 필지 분할이다. 그런데 지분분할은 1만원인 피자에 각각 1250원어치에 대한 지분을 가지고 있을 뿐 뚜렷하게 나눌 수 없고, 핫소스는 물론 파마산 치즈도 뿌릴 수 없다. 자신이 가지고 있는 1250원에 대한 피자의 권리는 되팔수 있어도 마음대로 요리해 먹을 수 없다.

이 책은 크게 토지 분할, 합병에 대한 기본적인 지식과 실제 사례를 통한 분할 테크닉, 그리고 관련 세무, 등기의 설명으로 나뉘어져 있다.

위에서도 잠깐 언급했지만, 토지는 넓은평수로 매수해야 저렴하고, 또 차익을 남기기 위해 매도하는데 있어 수요자가 필요한 크기로 분할 해서 시세대로 매도해야 한다. 2006년 3월부터 분할 명분에 맞아야 토지분할이 가능하도록 규제가 들어갔는데, 그 명분은 다음과 같다.

매매에 의한 분할, 공유물에 의한 분할, 소송에 의한 분할, 개발행위에 의한 분할로 크게 나눠 볼 수 있다. 이러한 뚜렷한 명분을 가지고 있어야 토지 분할이 가능하다. 여기서 공유물 분할은 기획부동산에서도 많이 사용한다. 예를들어 1000여평 되는 토지를 7-8명이 지분으로 구매 후(소유권 이전이 구매자에게 완전히 넘어간 후) 7-8명의 전원 동의를 얻어 자기 지분만큼 필지 분할을 하는 것이다. 여기서 분할 위치가 마음에 안든다던가 기타 사유로 전원 동의가 이루어 지지 않으면 그 다음 소송에 의한 분할로 넘어가게 되는 것이다. 또한 큰 토지를 개발한다는 명분으로 도로를 가로질러 길게 설치하면서 필요한 만큼씩의 토지가 도로에 접하도록 적당한 크기로 분할 할 수 있다.

이러한 명분을 갖춘 후 구비서류를 준비하여 분할할 수 있다.

토지분할 투자시 쉽게 함정에 빠질 수 있는 위험요소에 대해 언급하였는데, 단필지에 도로가 접해 있는 토지라면 아무 문제가 없지만, 토지를 분할해 준다며 팔고 있는 곳이라면 개발행위허가를 받았는지 꼭 시,군에 문의하는걸 강조하고 있다. 개발행위허가를 받기위한 전제조건과 그 과정에서 소요되는 금전적 문제 때문에 원 토지주인에게 계약금만 주고 토지를 팔아주기로 약정 맺는 경우도 많고, 가분할(분할예상도)만 해 놓고 마치 분할을 한 것처럼 속이는 경우도 많기 때문이다.

토지합병은 말 그대로 토지를 합치는 것이다. 예전에는 쓸모없는 방치된 땅이었으나 옆에 땅과 합치면서 전체적으로 활용 가치가 상승하는 효과를 누릴 수도 있고, 합병한 후 다시 쓸모있게 정비 하고 분할해서 매도 하는 등 큰 수익을 올릴 수도 있다. 토지합병이라고 해서 마음대로 할 수 있는것은 아니다. 합병하려는 토지의 지목은 같으나 용도가 다르면 합병할 수 없고, 지적도 및 임야도의 축척도 같아야 하며, 두 토지 모두 등기 되어 있어야 가능하고, 각 지반의 필지가 연속되면서 행정구역도 같아야 하는 등의 조건들도 따져 봐야 한다.

그 외에도 우리가 토지를 분할하거나 합병할 때 사용되는 기본적인 용어에 대한 풀이와 관련서류를 읽기 위해 알아야 하는 내용설명 등이 자세하게 소개되어 있다. 마치 토지분할과 합병을 위해 공법과 공시법에서 꼭 알아야 하는 부분만 요점 정리로 간추려 놓은 듯한 친절함을 엿볼 수 있었다.

이러한 이론과 예들을 읽고 나면 본격적으로 투자 사례들을 중심으로 지적도와 관련 서류를 같이 보면서 따라해 볼 수 있도록 절차를 꼼꼼하게 설명하였다. 또한 실제 사례에서 궁금한 점들을 Q&A 형식으로 판결문을 근거로 답변해 주었는데 이 부분도 유용했다. 누구나 부동산으로 자산을 늘리길 원한다. 그것이 아파트가 되었든 상가가 되었든 아니면 토지가 되었든.. 방법도 여러가지 이지만, 혹 토지에 투자를 한다면 기본적으로 꼭 알고 있어야 하는 내용들이 담겨 있어 이 책을 추천한다.