아직도 내 아파트를 마련할 마지막 기회는 남았다

아직도 내 아파트를 마련할 마지막 기회는 남았다 - 소규모주택 재건축, 재개발, 가로주택 투자의 모든 것
김종선 외 지음 / 팬덤북스 / 2021년 11월

 

대한민국에서 내 집 마련하는 마지막 부동산 투자 전략!

팬덤북스에서 출판한 김종선·서영철·진변석·주영재 공저자의 <아직도 내 아파트를 마련할 마지막 기회는 남았다>는 소규모주택 재건축, 재개발, 가로주택 투자의 모든 것을 담고 있다.

최근 모 유명인이 자신을 가장 비참하게 만드는 앱은 데이트앱이 아니라 부동산앱이라고 해 이목을 끌었다. 1년 동안 열심히 일해도 발 뻗고 누울 수 있는 집 한 평도 살 수 없다는 자괴감을 에둘러 표현한 것이었다.

대한민국 집값은 고공행진을 이어왔다. 국민평수 서울 아파트 중위 가격이 10억을 넘었다. 문제는 최근 2~3년 사이에 고공행진이 이어져 급여를 모아 ‘내집마련’을 한다는 것이 꿈을 꾸는 것처럼 되었다.

그런데도 <아직도 내 아파트를 마련한 마지막 기회는 남았다>는 희망의 메시지를 던진다. 그 기회는 바로 소규모주택 투자이다.

소규모주택 정비사업은 크게 4가지 종류가 있다. 바로 자율주택 정비사업, 가로주택 정비사업, 소규모 재건축, 소규모 재개발이다.

기존의 재개발 구역 지정이 광범위한 구역을 지정해 시간이 오래 걸린다는 특징이 있었다면 부족한 도심 공간을 효율적으로 활용하기 위한 정책 대안이 소규모 주택정비사업이다. 이 사업은 현 정부는 물론이고 차기 정부도 부동산 공급 대책의 하나로 연속해 시행할 것으로 예상된다.

소규모 주택정비사업은 현 정부에서 매우 중요하게 생각하는 도심재생 뉴딜사업의 핵심 사업이다. 소규모주택 정비사업은 “노후·불량 건축물의 밀집 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역 또는 가로구역街路區域에서 시행하는 사업”이라고 요약할 수 있다.

 

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[ 자율주택 정비사업 ]

자율주택 정비사업은 ‘단독주택, 다세대주택 및 연립주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업이라고 정의한다. 스스로 개량 또는 건설해야하므로 규모가 작은 사업이다. 실제로 자율주택 정비사업은 4가지 사업 중 규모가 가장 작다.

[ 가로주택 정비사업 ]

가로주택 정비사업은 ‘가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업’이라고 정의한다.

가로街路는 시가지의 넓은 도로, 일반적으로 교통안전을 위하여 차도와 보도로 구분된 곳이다.

[ 소규모 재건축사업 ]

소규모 재건축사업은 ’정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업‘이라 정의한다. 중요한 점은 ‘정비기반시설이 양호한 지역’이라는 점과 ‘소규모로 공동주택을 개건축’한다는 점이다.

소규모 재건축의 대상이 되는 공동주택은 아파트 연립주택, 다세대주택이 된다.

[ 소규모 재개발사업 ]

소규모 재개발사업은 ‘역세권 또는 준공업지역에서 소규모로 주거환경 또는 도시환경을 개선하기 위한 사업’이라 정의한다. 소규모 재개발사업은 주로 역세권에서 준공업지역에서 제한적으로 시행되는 사업이다.

이중 가장 주목을 받는 사업이 가로주택 정비사업이다. 많은 이들이 도심에서 ‘가로주택 정비사업’에 관한 현수막을 보았을 것이다.

 

왜 가로주택정비사업이나 소규모 주택 재건축에 주목해야 할까?

기존 재개발 투자의 가장 큰 단점이 사업 기간이 길다는 점이다. 살고 있던 집이 재개발 구역으로 지정되었다는 소식과 함께 정비계획 수립으로부터 10년은 걸린다고 예상해야 한다. 10년이면 강산도 변한다고 했던가? 이 기다림을 개선한 것이 소규모 주택정비사업이다.

재개발, 재건축사업은 속도와 전쟁이라고 할 정도로 기간이 오래 걸린다.

하지만 가로주택 정비사업과 소규모 재건축사업은 별도의 구역지정이 없으므로 구역지정까지 걸리는 시간이 줄어든다.

조합설립부터 사업시행인가까지 소요 기간이 채 1년이 되지 않으며 불필요한 절차를 생략하기에 조합설립부터 입주까지 빠르면 5년 안에 마무리를 할 수 있다.

소규모주택 정비사업 그중에서도 특히 가로주택 정비사업과 소규모 재건축에 주목해야 하는 이유는 무엇보다 신속한 사업추진이라는 장점에 있습니다. 우리에게 친숙한 재개발이나 재건축이 통상 10년 정도의 기간이 소요되는 데 비해 소규모주택 정비사업은 소요 기간이 4~5년 정도로 매우 짧죠. (p.74)

조합원 수가 작으므로 조합원들로 일어나는 갈등이 적은 편이며 비교적 의견 수합이 쉽다는 것도 장점이다.

<아직도 내 아파트를 마련할 마지막 기회는 남았다>에서는 관심이 높은 서울, 경기, 인천의 사례를 충분히 수록하고 있어 앞으로 투자에 활용할 수 있도록 한다.

저자는 다양한 법률 정보와 비례율과 권리가액을 결정하는 구조를 분석해 투자 여부를 조언한다. 총사업비를 결정하는 것도 중요한 요소인데, 총사업비는 시공비와 기타사업비로 구성된다.

통상 총사업비를 100%를 보았을 때, 공사비는 75~77%, 기타사업비는 23~25%로 이루어진다. 우리는 시공비 추정치를 통해 기타사업비도 추정할 수 있다. 저자는 사업지의 실제 사례 분석을 통해 투자 정보를 제공한다.

아파트를 마련하고자 하는 분은 <아직도 내 아파트를 마련한 마지막 기회는 남았다>를 참고하시길 추천합니다.

- 이 글은 출판사에서 도서를 지원받아 주관적으로 작성하였습니다.

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