신방수 세무사의 부동산 증여에 관한 모든 것

신방수 세무사의 부동산 증여에 관한 모든 것
신방수 지음 / 매일경제신문사 / 2021년 11월

 

일반증여부터 부담부증여까지 나에게 꼭 맞는 절세 전략을 찾자!

매일경제신문사에서 출판한 <신방수 세무사의 부동산 증여에 관한 모든 것>은 지금 가장 절실히 필요한 세무 책 중 한 권이다.

신방수 세무사님은 국내 세무업계에서 가장 많은 책을 쓰고, 가장 많은 독자층을 탄생시킨 베테랑 세무사다. 또한 연간 강의를 100회 이상 하면서 독자들과 소통을 늘리고 있다. 현재 기업과 개인 고객을 위해 다양한 컨설팅 및 세무회계 서비스 제공도 병행하고 있다.

[ 신방수 세무사의 부동산 증여에 관한 모든 것 책날개 중 ]

 

               Photo by Kelly Sikkema on Unsplash

그의 초베스트셀러 <합법적으로 세금 안 내는 110 가지 방법>을 읽고 세금을 절세하는 방법에 관해 많은 이들이 공감하고 감탄했던 기억이 난다. 그는 지금까지 세금과 관련한 다양한 저서를 통해 세금 관련 지식을 전파하고 있다.

이번 도서 부동산 증여에 관한 모든 것은 부동산 시세가 급등하는 시기에 조금 있으면 받아보게 될 종부세와 내년에는 더 인상될 종부세에 관한 이슈, 증여세 인상에 관한 소식으로 시의적절한 책이다.

가장 핵심적인 사항은 증여에 따른 취득세 과세표준이 시간표준액(기준시가)에서 시가상당액으로 인상될 것으로 보인다는 점이다.

기준시가, 시가표준액, 공시가격, 감정평가액 등을 활용해서 세금을 부과합니다. 세금은 국가가 부과하는 국세와 지방자치단체가 부과하는 지방세로 나뉘는데, 국세인 양도소득세, 상속세, 증여세, 종합부동산세를 계산할 때 활용하는 것이 기준시가이고 취득세, 재산세 등의 지방세를 과세하기 위해 지자체가 산정하는 가격이 시가표준액이다.

자신이 보유한 부동산의 기준시가를 확인해보면 실거래가와 꽤 차이가 나는 것을 알 수 있다. 기준시가로 부동산을 증여하는 경우, 향후 양도소득세가 증가하기 때문에 최근 인근 거래 시세가 있는지와 감정평가액이 있는지를 잘 파악해 절세 전략을 찾아야 한다.

기준시가는 국세와 관련한 조세를 산정하는 가격이다. 이를 시가상당액으로 전환한다면 실거래가에 근접하는 가격으로 인상된다.

일례로 시가 10억 원이고 시가표준액이 5억 원인 부동산을 증여하면, 증여세는 10억 원에 취득세는 5억 원에 맞춰 과세하고 있지만, 2023년에는 10억 원에 맞춰 취득세를 매긴다는 것이다.

서울의 부동산 가격상승 폭과 순수증여 시 취득세율 12%를 생각하면 증가하는 비용이 상당히 상승한다. 앞의 사례에서는 취득세만 현행 6천만 원 (시가표준액 5억 원*12%)에서 개정안은 1억 2천만 원(시가 10억 원*12%)가 된다.

증여세가 인상될 가능성이 크다.

현재 세대를 생략하였을 때 상속세와 증여세에서 30~40%의 할증 과세가 적용되지만, 향후 세법 개정을 통해 일정한 주택증여에 대해서도 이 제도가 도입될 가능성이 있다. 예를 들어, 다주택자가 조정지역 내의 기준시가 3억 원 이상의 주택을 자녀 등에게 증여하면 본래의 증여세율 10~50%에 10%P를 더하는 식이 될 수 있다.

 

          Photo by Sharon McCutcheon on Unsplash

 증여에 관한 가장 기본적인 절세 전략은 부담부증여와 분산 증여다.

문제는 부담부증여와 분산 증여의 모델이 어떤 것이 유리한지 판단하기가 쉽지 않다는 점이다. 가족 내에서 합리적으로 사고하는 구성원으로 이루어진다면 무리없이 진행할 수 있지만, 가족 구성원 중 누구 하나 과욕을 부리거나 편애를 하는 경우, 문제는 생각보다 복잡해진다.

일반적으로 자녀 등이 부동산을 증여받게 되면 증여세와 취득세의 부담이 상당하다. 따라서 세금을 줄이기 위한 대표적인 대안인 ‘부담부증여’와 ‘분산 증여’다.

부담부증여는 증여 대상이 되는 부동산에 부채가 담보되어 있는 경우를 뜻한다. 대표적으로 전세보증금이나 해당 자산을 담보로 대출을 받은 경우를 말한다.

 

신방수 세무사는 부담부증여의 효과와 채무 인정조건, 유의할 점을 조목조목 살펴본다.

이 책의 가장 특징적인 점은 지분 증여의 모델링을 통해 효율적인 증여를 선택할 수 있도록 보여주고, 가족 간의 재산 이전 방법 중 증여, 상속, 매매 중 어느 방법이 가장 효율적인 방법을 소개한다는 점이다.

종부세 인상을 시작으로 국민의 세법에 대한 비난 여론이 거세다. 상속세는 연부연납 기간을 10년으로 학대할 방침을 고려하고 있다.

서울과 수도권에 거주하는 분은 인상된 부동산 가격으로 인해 이 책을 참고할 필요가 있고, 지방에 거주하는 분은 시가상당액과 기준시가의 차이가 크기 때문에 절세 전략을 알아보기 위해 이 책을 참고할 필요가 있다.

국민이 세법에 관해 가장 가려운 부분을 잡아내서 궁금증을 풀어주는 <신방수 세무사의 부동산 증여에 관한 모든 것>을 참고하시길 바랍니다.

- 이 글은 출판사에서 도서를 지원받아 주관적으로 작성하였습니다.

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