부동산, 누구에게나 공평한 불행

부동산, 누구에게나 공평한 불행 - 우리는 왜 부동산 때문에 좌절하는가
마강래 지음 / 메디치미디어 / 2021년 10월

 

우리는 왜 부동산 때문에 좌절하는가

메디치미디어에서 출판한 마강래 교수님의 <부동산, 누구에게나 공평한 불행>은 부동산 정책의 과거 현재 미래를 돌아본다. 부동산 가격을 상승하게 하는 요인은 무엇인지 알아보고, 미래 가격을 예상한다. 저자는 한국이 가지고 있는 부동산 문제를 해결한 대책을 제안하고 국민의 합의를 얻고자 한다.

저자인 마강래 교수님은 지방이 살아야 서울이 살 수 있다고 믿는 도시계획가이다. 중앙대학교 응용통계학과를 졸업하고 서울대학교 도시및지역계획학과 석사학위를, 런던대학교에서 도시계획학 박사학위를 받았다. 중앙대학교 도시·부동산 연구소 소장, 국무총리실 부동산 특보팀 자문위원을 역임했다. 현재는 중앙대학교 도시계획부동산학과 교수로 재직 중이며, 도시계획과 도시재생, 도시행정을 주제로 균형 있는 국토 발전을 위한 다양한 정책을 연구 중이다.

[ 부동산, 누구에게나 공평한 불행 책날개 중 ]

그의 이력에서 알 수 있듯이 저자는 지방과 서울의 상생을 모색하는 방법을 찾고 있다. 한국은 ‘서울 공화국’이라는 말이 있듯이 서울에 사람과 자본이 집중되고 있다. 서울과 수도권 인구가 대한민국 인구 절반을 넘었고 서울 수도권 인구를 분산할 수 있는 메가시티를 지방에 구축하는 것이 부동산 문제를 해결하는 근본적인 해결책임을 강조한다.

대한민국의 출산율은 0.84로 출산율 통계를 내는 200개 국가 중 합계출산율이 1.0이 안 되는 유일한 나라이다. 서울로 특정하면 출산율은 0.64로 떨어진다. 이 수치가 나타내는 단적인 상황은 30년이 지나면 서울 인구의 하락은 불가피하다는 뜻이다. 그런데도 서울 부동산 가격은 고공 행진을 계속하고 있다.

서울 부동산을 원하는 수요는 분산되지 않기 때문이다. 서울의 부동산은 언제부터 이렇게 오르기 시작한 걸까?

저자는 우리나라 경제가 활황이었던 1986년부터 1988년 3년을 주목한다. 저금리, 저유가, 저환율의 3저 호황은 역사상 최고의 경제 호황이었다. 경상수지 흑자가 지속되었고 시중의 돈은 부동산으로 흘러들었다.

1987년이 되면 노태우 대통령 후보의 주택 200만 호 건설 계획과 더불어 1기 신도시 조성에 들어간다. 우리나라 부동산 가격은 90년대까지 안정세를 유지했다. 본격적인 주택가격이 출렁인 것은 1997년 말에 발생한 IMF 구제금융 사태를 맞이하면서다. 이후 서울을 중심으로 부동산 가격은 가파른 상승세를 보인다.

무엇이 집값을 끌어올리는가?

첫 번째는 무엇보다 낮은 저금리 기조다. 한국뿐 아니라 전 세계는 2008년 세계금융위기를 기점으로 세계 각국은 저금리 기조를 유지하고 있다. 한국의 주택가격상승률이 다른 선진국과 비교해서 특이하게 높은 것도 아닌 이유가 모두 저금리로 시장에 유동성을 공급해 경제 불안을 해소하려 하기 때문이다.

문재인 정부는 공급이 부족한 상황을 제대로 인식하지 못했다. 또한 저금리와 풍부한 유동성의 힘도 과소평가했다.

두 번째는 주택 부족이 집값을 올리고 있다는 점이다. 주택공급률이 100%를 넘어 공급이 충분하다고 하지만, 사람들이 원하는 지역은 특정되어 있다. 누구나 능력이 허락한다면 강남을 일순위로 원하고 차순위는 강남에 빠르게 접근할 수 있는 지역이다.

주거환경이 좋은 곳은 지하철이 가깝고, 학군이 뛰어나고, 백화점과 병원이 가까운 곳이다.

마지막으로 우리나라의 특별한 집값 상승을 부추기는 제도로 갭 투자를 지적하는 사람이 많다. 전세제도가 워낙 특수한 경우라 다른 나라에선 찾아보기 힘든 제도다. 갭 투자는 전세금을 이용해 여러 채의 주택을 소유할 수 있는 투자 방법이다. 갭 투자를 막기 위한 정책이 아닌 ‘주택임대사업자 제도’는 불에 기름을 부은 격이 되었다.

임대차 3법의 제정은 부동산 매매가와 전세가를 동시에 오르게 했다.

저자는 미래 부동산 가격을 예측한다는 것은 어불성설이지만 한국의 부동산 가격이 예전에는 경험하지 못한 고점 국면에 있는 것은 분명하다고 진단한다.

부동산 가격을 안정시키는 방법으로 서울과 수도권에 거주하는 베이비부머가 은퇴하는 시점을 기점으로 그들은 중소도시로 유인하는 방법이다.

첨단일자리가 수도권에 몰려있는 상황을 개선하기 위해 공공기관 이전을 동반한 혁신도시를 개발하는 것도 수도권 수요를 분산하는 방법이다.

서울에 대항하는 메가시티를 만들기 위한 행정구역 통합도 고려할만하다.

영국, 프랑스, 독일은 대도시 권역을 여러 개 만들어 지방 분산 정책을 채택하고 있다.

마지막으로 시중에 풀린 돈이 흘러갈 수 있는 부동산을 대체할 투자처를 만드는 것이다. 새로운 투자가 지방 대도시권에서 일어날 수 있도록 광역지자체와 함께 뛰어야 한다.

넘쳐나는 돈이 지방의 생산적인 투자에 쓰일 수 있도록 돈의 흐름을 돌려야 한다. 그것이 지방이 사는 길이고 수도권도 사는 길이다.

우리나라 사람들은 부동산으로 상처를 입은 사람이 많다. 무주택자는 기본적으로 주택 구매의 벽이 높아져 가고 있음을 실감하고 있으며 내집마련은 꿈이 되고 있다.

부동산에 관해 이야기하고 싶은 사람은 마강래 교수의 <부동산, 누구에게나 공평한 불행>에 공감할 수 있는지 판단해 보았으면 한다.

- 이 글은 출판사에서 도서를 지원받아 주관적으로 작성하였습니다.

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