한 권으로 끝내는 서울 재개발 투자지도

한 권으로 끝내는 서울 재개발 투자지도
이은홍.김인만 지음 / 원앤원북스 / 2021년 5월

서울 재개발, 아직도 투자 기회는 있다!

<한 권으로 읽는 서울 재개발 투자지도>는 “이 책 없이 재개발 투자하지 마라”는 부제와 함께 서울 재개발 구역의 생생한 현장을 담고 있는 책이다.

서울 소재 아파트는 많은 사람이 살고 싶어하는 곳이고, 대한민국을 대표하는 상징성을 갖는다. 문제는 서울 아파트 가격이 천정부지로 치솟고 있어 쉽사리 사기가 어렵다는 점이다. 기존의 강남권 아파트는 물론이고 강북의 아파트 평균 가격도 타지와 비교하면 고공행진 중이다.

하지만 비교적 안정적으로 아파트를 구입할 수 있는 방법으로, 재개발이 훌륭한 투자 수단이 될 수 있다. 재개발 투자의 경우, 공부해야 할 것이 많고 투자 기간이 장기로 될 수 있어 쉽게 투자하기 힘들지만, 서울 입성을 노리는 사람에겐 서울 재개발 구역에 관한 정보는 하나도 놓치고 쉽지 않다.

원앤원북스에서 출판한 이은홍, 김인만 공저자님의 <한 권으로 읽는 서울 재개발 투자지도>는 오세훈 서울 시장의 당선과 더불어 규제 완화가 될 예정인 서울 재개발에 대한 투자의 처음부터 마지막까지 다루고 있다.

2021년 4월 보궐선거에서 당선된 오세훈 시장이 민간 정비사업 규제를 완화해주겠다고 하면서 재건축, 재개발 사업에 관한 관심을 높아지고 있지만, 현장에서 찾아볼 만한 제대로 된 정비사업 관련 책을 구하기 힘들다.

이 책은 일반 독자를 위해 재개발 관련 지식과 절차를 쉽게 전달하고 있다.

1부에는 한 권으로 끝내는 재개발 투자를 통해 재개발 투자 전 필수적으로 알아둘 필요가 있는 정보를 전달한다.

<도시 및 주거환경정비법> 이하 <도정법>에 따르면 정비기반 시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 주거환경개선사업, 재개발 사업, 재건축사업이라 한다.

재개발 vs. 재건축

도로와 주변환경 등 기반시설이 많이 열악한 곳은 주거환경개선사업, 보통 수준으로 열악한 곳은 재개발 사업, 기반시설은 괜찮지만, 주택이 많이 노후화된 곳은 재건축사업으로 이해하면 될 것 같다.

지역주택조합 vs. 재개발

가장 궁금한 내용 중 하나는 지역주택조합과 재개발과 차이다. 지역주택조합은 <주택법>에 따라 지역 주민들이 힘을 모아 아파트를 짓는 사업이다.

궁금한 내용은 조합원 탈퇴다. 분양가가 저렴한 것 같아서 조합원이 되었는데 사업이 생각보다 잘 진행되지 않거나 조합장이나 임원들의 비리가 발생할 수 있다. 또 처음 말했던 것과 달리 추가분담금을 더 많이 요구하는 경우가 빈번하기 때문에 조합원 탈퇴를 나중에야 결심한다. 하지만 가입하기는 쉬워도 탈퇴는 어렵다.

재개발 사업에 투자하기로 했다면 재개발 사업 진행 절차를 알아보자.

기본계획 수립

정비계획 수립 및 정비구역 지정

추진위원회 구성 및 승인

조합설립인가

사업시행 작성 및 인가

건축심의, 시공자 선정

조합원 분양신청

관리처분계획 작성 및 인가

사업시행(이주 철거 착공)

준공, 청산

대부분 사람은 사업시행계획인가나 관리처분계획인가 단계부터 관심을 가지기 때문에 몇 년 정도만 기다리면 사업이 되는 줄 알지만, 기본계획수립부터 준공까지 아무리 빨라도 10년 이상 걸리고 20년 이상 걸리는 경우도 다반사다. 그래서 재개발 사업은 시간과의 싸움이고 기다림의 미학이 필요하다.

1부에서 가장 눈여겨볼 대목은 투자수익에 관한 내용이다.

비례율에 대한 이해와 함께 투자수익 계산 사례를 알아보자

대지지분 33㎡(약 10평), 매매가 4억 원, 감정평가액 토지 1천만 원/㎡, 건물 40만 원/㎡, 비례율 110%로 가정했을 때 재개발투자수익을 계산해보자.

대지 : 33㎡

건물 : 50㎡

매매가 : 4억 원

감정평가액(토지) : 3억 3천만 원 : 33㎡ × 1천만 원/㎡

감정평가액(건물) : 2천만 원 : 50㎡ × 40만 원/㎡

총평가액 : 3억 5천만 원 : 토지 평가액 + 건물 감정평가액

비례율 : 110%

비례율 반영액 : 3억 8,500만 원 : 총평가액 × 비례율

조합원분양가 : 6억 원 : 전용면적 59㎡

추가분담금 : 2억 1,500만 원 : 조합원분양가 – 비례율 반영액

총 투자금액 : 6억 1,500만 원 : 매매가 + 추가분담금

일반분양가 : 6억 7천만 원 : 전용면적 59㎡

주변시세 : 7억 원 : 전용면적 59㎡

일반분양가 대비 수익 : 5,500만 원 : 일반분양가 – 총 투자금액

주변시세 대비 수익 : 8,500만 원 : 주변시세 – 총 투자금액

물론 이런 비례율 계산방식은 투자 타당성을 확인하기 위한 대략적인 방법으로 정확한 비례율을 알기 어렵고 이주비 이자, 대출 이자, 기타 비용을 감안하면 실제 투자금액과는 차이가 있을 수 있어서 투자판단 정도로 이용하면 된다.

2부에서는 서울 재개발 투자지도를 통해 신흥 부촌으로 부상하고 있는 마용성 재개발을 조망한다.

많은 투자자들의 원픽인 용산 한남뉴타운과 마포의 신흥 부촌 아현뉴타운, 공업지역에서 고급 주거단지로 떠오르고 있는 성수전략정비구역을 소개한다.

이 지역의 아파트를 소유한다는 생각만으로 꿈에 부풀어 오르는데, 저자는 이와 함께 눈여겨봐야 할 서울의 알짜 재개발 지역도 소개한다.

강남의 유일한 재개발 구역인 거여·마천 뉴타운, 동작구의 신흥 주거지 노량진 뉴타운, 대규모 정비사업구역인 흑석뉴타운, 뛰어난 교통 여건의 이문·휘경 뉴타운, 수색·증산 뉴타운이 주인공이다.

재개발 투자가 아니더라도 살다 보면 자신이 거주하고 있는 집이 재건축, 재개발 구역으로 지정되기도 한다. 내가 사는 집이 노후화되면 위치와 사업성 평가에 따라 재개발, 재건축사업이 진행되기 때문이다.

서울과 같이 아파트를 지을 땅이 절대적으로 부족한 지역에서는 재건축·재개발 정비사업을 통하지 않고서는 새 아파트를 공급할 수 없다. 서울 아파트 재개발에 관한 2021년 현재 사업 현황에 관해 궁금한 사람은 이은홍 전문가님의 <한 권으로 읽는 서울 재개발 투자지도>를 읽어보시기 바랍니다.

- 이 글은 출판사에서 도서를 지원받아 주관적으로 작성하였습니다.

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