골든 크로스

골든 크로스 - 주식과 부동산의 위기를 기회로 바꾸는 투자 전략
이광수.최경영 지음 / 메디치미디어 / 2020년 11월

주식과 부동산의 위기를 기회로 만드는 투자전략

메디치에서 출판하고 금융 정보 분석 전문가인 이광수 애널리스트와 KBS ‘최경영의 경제쇼’를 맡고 있는 최경영 기자, 두 공저자의 <골든 크로스>는 투자 전략서이다.

그들이 개인투자자를 위한 투자 코칭은 다음과 같다.

1. 일상화된 경제위기에서 ‘골든 크로스’를 발견한다.

2. 삼성전자 Vs. 강남 아파트, 언제 무엇에 투자할지 안다.

3. 가격과 거래량을 동시에 고려하여 핫한 부동산에 투자한다.

4. 가격이 크게 하락하는 부동산 매물에 집중하는 이유.

5. 알짜배기 배당주, 급성장하는 가치주를 찾아낸다.

6. 잠재된 금융시장 위기에서 반등할 주식 종목을 찾아낸다.

7. 시가총액 변화를 보면서 시대를 움직이는 산업에 투자한다.

8. 누구에게나 있는 ‘주식의 운’을 통제하고 강화하는 방법

9. 작은 경제 이슈에 과잉 반응하는 심리를 스스로 교정한다.

[골든 크로스 책 날개 후면 중]

지금 우리에게 가장 필요한 것은 무엇이냐고 물어보면 ‘돈’이라고 생각한다. 우리는 인류 역사상 돈이 가장 중요한 시대에 살고 있다. 우리 주변에서 일어나는 문제 대부분은 ‘돈’에서 출발하고, 그렇게 보이지 않은 문제도 잠깐의 시간이 지나면 서서히 ‘돈’ 문제로 바뀐다.

이 책의 공저자가 저널리스트와 애널리스트라는 점은 투자시장의 현실과 예측을 알아본다는 점에서 유효하다.

잘 쓰여진 투자안내서답게 1부에서는 세계 경제를 구성하고 있는 가격에 관한 이야기와 달러를 조망한다. 현재 벌어지고 있는 미국과 중국의 시장을 비교한다.

“2018년 기준으로 중국 중앙정부의 빚은 GDP의 50%를 조금 넘는 수준이었지만, 정부와 기업, 가계, 은행이 진 빚까지 합해 GDP와 비교해보면 300%에 육박한다. 이것도 알려진 빚만 그렇다. - 51쪽

저자는 중국 경제 주체가 가지고 있는 실질 회계가 드러나면 빚의 규모가 어느 정도일지 가늠하기 어렵다고 조심할 것을 당부한다. 미국과 소련의 냉전이 정점에 치달을 때, 미국은 소련의 유가를 조종하여 소련의 경제를 무너뜨린 경험이 있다. 일찍이 중국이 미국에 내보인 발톱이 미국으로 중국을 견제하는 시기를 좀 더 일찍 가져왔다고 저자는 판단한다.

현재 전 세계의 경제는 자본주의 체제를 바탕으로 서로 긴밀하게 연결되어 있다. 아직 세계 경제의 가장 크고 무거운 주체는 미국이라는 사실은 경제가 어려워질 때 버틸 수 있는 내구력 역시 미국이 가장 크다는 점을 방증한다.

저자는 세계 경제를 진단한 후, 한국 경제를 조망한다.

한국 경제의 가장 큰 발목을 잡은 것은 역시 부동산이고, 한국의 부동산과 관련한 땅값이 상승한 역사와 서울이라는 특정한 지역 내 땅값의 상승은 아파트 가격 상승요인의 인자가 되고, 우리가 싱가포르와 같은 공공아파트 정책을 시행할 수 없는 이유 중 하나도 정부가 매입할 수 없는 땅값과 관련 있다.

그럼 가장 주요한 투자 대상인 주식과 부동산 중 부동산에 관해 알아보자.

지금 우리에게 가장 민감한 가격은 부동산 가격의 상승이다.

부동산 가격의 변화를 일으키는 요인은 다양하다. 금리, 정책, 소득, 인구, 심리 등 수많은 변화 요인이 가격을 움직인다.

최근 집값이 상승한 이유는 수요가 증가하고 공급이 감소했기 때문이다. 장기적인 관점에서 주택 수요는 인구, 가구수에 따라서 결정된다. 하지만 단기 변화는 반드시 그렇지 않다. 투자나 투기 수요가 몰리게 되면 가격은 상승한다.

최근의 집값 상승의 원인을 좀 더 자세히 분석하면 공급량과 관련있다. 갑자기 매도물량이 줄어들었기 때문이다. 문재인 정부 초기인 2017년 8·2 부동산 대책을 발표하면서 각종 혜택을 통해 임대주택 등록을 유도했다. 투기 수요를 억제하는 반면 다주택자를 임대사업자로 등록시켜서 임대차시장을 안정시키겠다는 목적이었다.

그러나 시장가격은 수요뿐만 아니라 공급으로 결정된다는 논리를 간과하여 다주택자는 임대등록사업자로 등록했다.

다주택자 매물이 감소하면서 서울을 중심으로 한 아파트 가격 상승세가 가팔라졌다. 올해 발의된 임대차 3법은 전세 임차인의 계약 기간을 연장하는 조치와 맞물려 전셋값을 상승시켰다. 전세 매물이 사라지자 전세를 필요로 하는 임차인은 낮은 금리를 이용해 아파트 매수세로 바뀌었다.

전세 매물의 품귀가 아파트 매매시세의 상승을 부추기게 되었다.

각종 규제대책을 마련해 특정 지역의 집값을 규제하면 풍선효과가 발생해 규제가 적용되지 않는 지역의 집값을 밀어 올리는 현상이 지금 대한민국 아파트 가격의 현실이다.

근래 부산 지역의 34평 아파트 거래가격이 18.8억에 매매되는 상황을 보고 있으면 부동산 가격과 이를 사기 위한 개인 대출의 증가가 우리 사회의 경제적인 취약한 부분을 자극하지 않을지 걱정된다.

주식시장은 경제 상황을 반영한다. 경제가 좋아지면 주가는 상승하고 경제가 나빠지면 주가는 하락한다. 그러나 코로나 19 이후 경제와 주식시장은 별개의 세상이 되고 있다.

실업자 수가 증가하고 GDP 성장률이 마이너스가 되어도 주식시장은 독야청청 상승세를 이어가고 있다.

최근 미국과 한국 주식시장은 각국 상장시장의 지수 최고가를 경신하고 있다. 주식시장의 활황세를 이끄는 것은 세계적인 통화팽창정책과 관련 있다.

최근 주식 시장에 신규로 진입하는 개인이 늘어나고 있다.

저자는 이들을 위한 주식 투자 원칙으로 가격이 떨어질 때마다 꾸준히 매수하라고 조언하고, 회사를 고를 때는 투자시장에서 그 회사가 받는 평가를 주목하라고 조언한다.

실적자료를 잘 챙기고 성장하는 업종에 있는 기업에 투자하라고 조언한다.

주식이든 부동산이든 가장 중요한 것은 행동을 취하는 것이다.

<골든 크로스>는 충실하게 잘 쓰인 투자안내서이다. 재테크에 관심을 가지기 시작한 사람은 한번 읽어보면 도움이 될 것이다.

- 이 글은 출판사에서 도서를 지원받아 작성하였습니다.

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