대한민국 부동산의 미래

대한민국 부동산의 미래
김장섭 지음 / 트러스트북스 / 2016년 5월

  베이비붐 은퇴자들의 화두가 부동산이 아닐까 싶다. 자산 중 부동산 비율이 압도적이고, 고정자산이라 현금화도 쉽지 않고, 그래서 수익성 좋은, 장래가 유망한 부동산을 끊임없이 추구하는 것이라 생각한다. 장기투자는 어렵고 그래서 곧 다가오는 은퇴시점에 어떻게든 은행금리보다는 높은 투자처를 찾고자 하는 것이고, 그리고 일본처럼의 부동산 거품도 주의해야 하겠고, <대한민국 부동산의 미래>에서 여러가지 현실적 조언을 구하고자 한다.

  우리나라 부동산 주종목 투자의 역사로 <대한민국 부동산의 미래>는 시작한다. 해당 투자시기의 기한(년도)은 저자 김장법 소장(필명 조던)이 직접 투자를 하면서 산정한 수치이다.

 ~ 2000년 이전      : 경매 투자시기
 ~ 2004년 이전      : 분양권 투자시기
 ~ 2006년 이전      : 재건축 아파트 투자시기
 ~ 2007년 3월까지 : 재개발 빌라 투자시기
 ~ 2007년 6월까지 : 서울, 수도권 오피스텔 투자시기
 ~ 2012년 이전      : 지방부동산 투자시기
 ~ 2014년 이전      : 수도권 부동산 투자시기
 ~ 현재              : 서울 부동산 투자 시기

  <대한민국 부동산의 미래>를 읽으며 목차 중 인상 깊었던 부분은 [일하지 않아도 평생 굴러가는 자동부자 시스템을 구축하라] 에서

"생산의 3요소는 토지, 노동, 자본이다. 이중 우리가 '개발근대화 시대' 때 흔히 생산의 주력이라 여겼던 노동은 그 한계가 자명하다. 이유는 60세 이후 인간은 노동 능력이 점차 감퇴하기 때문이다. 따라서 선진국들이 그래왔듯이 노동비중은 줄여가고 토지와 자본의 생산성을 높여야 한다. 주의할 것은 토지, 자본을 젊을 때부터 기반을 마련해 놓는 것이다."

그리고 잘 알고 있지만 시급성을 제대로 인식하지 못하는 문제 [빨라지는 은퇴, 길어지는 수명] 부분으로서,

"기사보도에 따르면 인간의 최대수명에 대한 전망이 큰 폭으로 차이가 나고, 동물실험을 통해 노화를 막는 의약의 개발로 인간수명에 대한 낙관적 예측이 잇따라 발표되고 있는데, 하지만 무엇보다 중요한 문제는 일본과 같이 (노후)준비하지 못 한 처지에서 기대 수명 증가만 하는 상황은 소비를 제로상태로 만들어 국가 경제를 마비시킬 뿐이다."

  저자 조던은 2012년 저서 <실전 임대사업 투자기법>을 낸 것처럼, 임대사업을 중요하게 본다. <대한민국 부동산의 미래>에서도 이 요지는 이어진다. [왜 임대소득자가 되어야하나?]는 그래서 인상적인 부분이었다. 또 대한민국 부동산 최악의 시나리오 vs 최상의 시나리오 로 전망한 부분에서는 특히나 세계경제라는 거시적 시각에서 경제상황을 전망하고, 분석하고, 대안을 제시하고 있어서 단지 부동산의 문제뿐만이 아니라 경제 전반에 대해 밝은 눈으로 볼 수가 있어서 큰 도움이 되었다.

  이 밖에도 소개하지 않았지만 유익한 구절들이 많았다.

  대한민국 부동산의 미래는 곧 다가오는 2018년에 주목하게 한다.

세계적으로는 베이비부머 세대가 제2차세계대전 후 1947~49년(일본은 단카이세대)에 태어났고, 우리는 6.25 전쟁 후 1955~1963년(대표적으로 1958년생)에 급증했다. 즉 베이비부머 세대에 있어서 세계인구와 비교하면 10년의 시차가 존재한다. 저자는 대한민국 부동산의 미래를 우리나라의 인구문제의 구조적 요인을 꼽는데, 이들 베이비부머가 보통 집을 장만하는 연령(40세정도)이었던 2000년 즈음은 부동산이 호황을 구가하던 시기였다.

  이러한 인구적 관점에서 비롯한 부동산 상황은 앞으로 신생아수가 가장 많았던 1971년(대체로 1970년대 초반)에 102만명으로 가장 많았기에 이들이 48세(소비수준이 가장 높은 연령)를 절정으로 이후(2018년 이후)에 점차 소비를 줄여감에 따라 흔히 말하는 소비절벽이 다가온다. (참고로 2015~6년도에 인구절벽이 시작되었다) 그렇다면 저성장이 고착화하고 있는 지금 소비절벽은 수요감소로 인한 기업의 투자, 고용이 정체, 감소하면서 경제가 (선)순환하지 못하고 정체, 후퇴할 수 밖에 없다.

<대한민국 부동산의 미래>는 현재 경제경영 분야 도서 1위이다. 이 책을 많은 사람들이 읽는 것은 저자의 식견이 훌륭하기도 하면서 세계경제 속의 우리나라가 처한 상황을 이해하는 시각을 제공하기 때문이기도 할 것이다. 더 많은 이들이 이 책을 통해 개인투자자로서 중대 기로에서 현명한 선택을 할 수 있기를 바라고 이런 현명한 투자들이 집결해서 우리나라의 다가올 미래가 불확실성이 아닌 밝고 명확한 미래가 되었으면 한다.