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부동산 매도 불변의 법칙
이상준.지훈.이윤구 지음 / 원앤원북스 / 2025년 9월
평점 :
'이 리뷰는 출판사에서 도서를 제공 받아, 직접 읽고 작성한 리뷰입니다.'
부동산 침체를 극복하는 매도전략
책을 선택한 이유
부동산 거래는 경기에 민감하다.
경기 침체가 장기화되고, 각종 부동산 규제 정책이 강화되면서,
수요자 우위 시장으로 전환된 상황에서 부동산 매도는 쉽지 않다.
부동산 매도를 잘하는 방법을 알아보기 위해
"부동산 매도 불변의 법칙"을 선택한다.
1부 부동산 매도의 출발점 에서는
부동산은 매도와 매수가 동의하는 시장 가격으로 결정된다.
가격 설정을 위해서는 비교 매물 분석을 하면서,
호가와 실거래가의 차이를 확인한다.
인천 서구 파라곤센트럴파크 사례를 분석해 보면서,
동일 단지, 동일 평형 세부 조건으로 시장 반응을 예측해 본다.
부동산의 권리관계 확인은 등기부등본을 기준으로 이루어진다.
매도 과정은 집에 대한 깨끗하고 완전한 권리를 이전하는 법률행위다.
집을 팔기 전에 권리관계를 반드시 확인해야 한다.
성공적인 매도를 위해서는 등기부등본을 깨끗하게 유지하는 것을 넘어,
매도 과정 전체를 아우르는 법률 지식으로 무장해야 한다.
양도소득세는 자본이득에 대해서 과세하는 세금이다.
토지, 건물, 분양건, 입주권, 비상장주식, 해외주식 등을 양도하면서
자본이익이 발생하는 경우에는 양도소득세를 신고 납부해야 한다.
양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제를 차감해
양도소득세 과세표준을 계산한 후 양도소득세를 산출한다.
새집을 구입한 뒤 기존 주택을 매도하는 경우,
가장 큰 리스크 는 집이 오래 팔리지 않을 수도 있다는 점이다.
잔금 일정을 가능한 한 뒤로 조정하는 전략이 필요하다.
잔금일을 넉넉하게 잡고, 주택 매도 상황에 따라 조정할 수 있다는
특약은 리스크 를 최소화하는 데 효과적이다.
소유권 이전 당일 기존 주택의 대출을 완전히 상환하고,
근저당 말소가 이루어진 후 소유권 이전 절차가 진행된다.
금융당국은 다주택자 규제를 지속적으로 강화하고 있다.
소유권 이전 시점에 대출 실행이 원활하게 이루어지지 않는다면
심각한 문제가 발생할 가능성이 크다.
새로운 주택을 매수하려는 경우에는 반드시 주택담보대출
규제 사항을 꼼꼼히 확인해야 한다.
대출 가능 여부를 미리 확인하고, 대출 승인을 확실히 받을 수 있도록
전략적으로 접근하는 것이 중요하다.
정부의 정책은 시장 참여자의 심리를 조절함으로써
가격 형성 메커니즘 전체에 영향을 준다.
분양가상한제 적용 주택의 실거주 의무는 시세 차익을 얻지 못하도록 한다.
윤석열 정부는 실거주 의무를 폐지로 부동산 시장 규제를
완화하려 하지만, 야당의 반대로 법안 처리가 미뤄지면서,
둔촌주공 사태 등 사회적 문제로 떠오른다.
부동산 시장의 흐름을 정확히 파악하는 것이 중요하다.
부동산 거래는 인생에서 가장 중요한 의사결정 중 하나다.
충분한 정보와 논리를 바탕으로 스스로 투자 의사결정을 내려야 한다.
현재 부동산 시장이 상승, 급락, 보합, 관망, 회복 국면인지
정확히 판단하는 것이 필수적이다.
부동산 시장은 다양한 요인을 직접 분석하고 종합적으로 판단해야 한다.
거래를 결정할 때 현재 가격만 보고 성급하게 매도를 결정해서는 안 된다.
부동산 매도의 결정권자는 본인이라는 점을 잊지 않아야 한다.
부동산 매매 과정에서는 다양한 거래 비용이 필연적으로 발생한다.
부동산 중개수수료, 양도소득세, 취득세, 등기 비용, 이사비,
인테리어 또는 리모델링 비용, 대출금 중도상환 수수료,
근저당권 말소 절차에 따른 비용 등을 미리 확인하고 준비해 둔다.
2부 성패를 가르는 매도 전략 에서는
부동산 거래를 중개사에게 전적으로 의존하는 것은 매우 위험하다.
중개사의 목표는 거래를 성사시키는 것이다.
매도자의 이익만을 최우선으로 고려하지 않는다는 점을 분명히 알아야 한다.
중개업소를 선택할 때는 단지 내 또는 해당 지역을
중심으로 활동하는 중개업소를 선택하는 것이 중요하다.
매물의 강점을 보다 정확하고 구체적으로 설명하며, 매수자의 관심을
효과적으로 끌어낼 가능성이 훨씬 높다.
네이버 부동산에 해당 단지의 여러 매물을 지속적으로 등록한 경우,
중개업소를 가늠할 수 있는 구체적이고 객관적인 지표가 된다.
부동산 매물을 중개업소에 의뢰할 때는 기본적으로 전속 계약 또는
일반 계약이라는 2가지 방식 중 하나를 선택하게 된다.
전속 계약은 특정 중개업소 한곳에만 매매를 독점적으로 위임하는 방식이다.
일반 계약은 여러 중개업소에 동일한 매물을 동시에 등록하는 방식이다.
일반 계약은 거래 기회가 많아지는 만큼 매도자가 제대로 관리하지 못하면
혼선이 생기거나 매물 신뢰도가 떨어져 불리하게 작용할 수 있다.
핵심 정보를 명확히 정리해 문서화한 뒤, 모든 중개 업소에 동일하게 공유한다.
매도자가 정보를 주도적으로 통제하고 일관되게 조율할수록,
일반 계약의 장점을 더욱 효과적으로 살릴 수 있다.
매물의 정보 불일치를 방지하려면 모든 중개업소에 동일한 가격, 조건으로
매물을 등록해줄 것을 사전에 명확히 요청해야 한다.
모든 중개사에게 협상의 기준선을 명확히 전달한다.
모든 중개업소와 대등한 협력 관계로 소통을 유지하는 태도가 중요하다.
공인중개사를 통해 이루어진 거래라 할지라도 분쟁은 부지기수로 벌어진다.
중개대상물 확인, 설명 의무는 단순히 등기부에 기재된 내용뿐만 아니라,
실제 권리관계나 공시되지 않은 물건의 권리사항까지 포함한다.
공인중개사는 부동산 거래 중개 과정에서 고의 또는 과실로 인해
거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생시킨 경우 손해를 배상할 책임이 있다.
중개사의 고의, 과실에 의한 책임을 증명하는 것은 쉬운 과정이 아니다.
손해배상책임이 인정된다고 해도, 과실 비율이 참작되고 있다.
매물의 가치만큼이나 중요한 것은 가치를 어떻게 전달하느냐가 중요하다.
매물 홍보에는 반드시 전략이 필요하다.
매수자와 임차인들은 수십 개의 매물을 한눈에 비교하며 접근한다.
부동산 매물을 홍보할 때는 뷰, 채광, 수리 상태 등 핵심 요소 등을
시각적으로 정확하게 보여주는 것이 중요하다.
매물 사진 촬영은 채광이 가장 밝은 시간대에 촬영하고,
창밖 조명을 살리며, 불필요한 물건을 정리하고,
핵심 공간을 촬영하고, 광각 렌즈를 활용한다.
빈집은 공간의 깨끗함과 넓이를 잘 보여주고,
거주 중인 집은 정돈된 분위기를 연출한다.
분양권 매물은 간접적인 시각 자료를 적극적으로 활용한다.
사진은 매물의 가치를 가장 직접적이고 설득력 있게 설명하는 도구다.
매물의 첫인상은 대부분 사진에서 결정된다.
매물 설명 문구는 매물의 강점을 핵심 정보 중심으로 구체적으로 설득한다.
너무 짧고 무성의하면 신뢰도를 떨어뜨리고,
지나치게 장황하고 감성에만 치우치면 오히려 부담이 될 수 있다.
홍보 전략을 구체적으로 요청해야, 중개사도 매물의 장점을
제대로 부각시켜 등록할 수 있다.
브로드캐스팅 은 매도자가 더 유리한 거래 조건을 이끌어내기 위해
주도적으로 움직이는 능동적 전략이다.
매물 노출은 최대한 넓게, 효율적으로 이루어져야 한다.
네이버 부동산은 실제 활동 중인 중개업소를 찾는 데 유용하다.
중개업소와의 커뮤니케이션은 단체 문자 발송이 효과적이다.
연락처는 일관된 방식으로 관리하는 것이 중요하다.
초기 매물 문의 대응은 카카오톡보다는 문자메시지 사용이 더 효과적이다.
중개업소에서 아무런 반응이 오지 않을 때는
반응이 없는지를 분석하고 대응하는 것이 중요하다.
매물의 장점으 간결하면서도 명확하게 강조하고,
조건을 구체화해 전달하며, 설명하기 쉬운 매물이 된다.
발송 후 하루 정도가 지난 시점에 중개업소에
간단한 리마인드 메시지 를 보내는 것이 좋다.
대부분의 중개업소에서 응답이 없는 경우라면
매물 조건이나 전략을 검토하고, 필요하다면 매도 전략을 수정한다.
매물 정보를 발송한 후에는 응답 여부를 기록해두면,
가격 조정, 매물 재등록, 협업의 중요한 판단 기준이 된다.
가격 조정의 타이밍 은 시장의 반응이 알려준다.
매수자 문의가 없다면 가격을 1차적으로 소포 조정하는 것이 효과적이다.
매물의 특장점을 다시 부각시키고 매수자의 관심을 끌어야 하며,
문의 유도를 이끄는 문구를 제시하는 전략을 사용한다.
급매 전략은 명확한 목적, 제한된 기간, 분명한 하한선을 정한 뒤에
제한적으로 활용하는 것이 바람직하다.
급매 전략은 기한이 분명한 상황에서 빠른 결정을 유도하기 위한 전략이다.
가격을 한 번에 명확하게 인하하고, 급매 문구를 조건과 함께 공개적으로 제시한다.
매도자는 중개사 입장을 존중하면서, 자신의 요구와 입장을
분명히 전달하는 협상 기술이 반드시 필요하다.
원하는 가격은 확신 있게 제시하되, 필요한 경우 조율할 수 있음을 전달한다.
확고한 매도 의지, 중개사의 조언을 듣고 신뢰와 협력 관계를 형성한다.
중개사에게 구체적인 기준과 보상을 함께 제시하면,
적극적으로 매물을 홍보하고, 협상에 나설 동기를 부여받게 된다.
3부 협상과 계약, 실제 매도의 과정 에서는
매수자가 집을 방문했을 때 받는 인상은 판단에 결정적 영향을 미친다.
주요 생활 공간이 깔끔하고 정돈되어 있어야 공간이 넓고 쾌적하게 느껴진다.
밝고 따뜻한 분위기는 매수자에게 쾌적함과 편안함, 안도감을 준다.
냄새는 매수자에게 감정적인 거부감을 일으킬 수도 있다.
매도자는 매물의 강점과 특징을 간결하게 소개할 수 있도록 준비해둔다.
주요 포인트 를 미리 정리해두면, 매수자에게 신뢰감 있고 명확한 정보를 제공하고,
매도 성공 가능성을 높인다.
보여주는 사람이 제대로 보여줘야 가치가 드러난다.
단점을 솔직하게 인정하는 태도가 신뢰를 높이는 데 도움이 된다.
설명 가능한 약점으로 전환하고, 매수자를 파악하고 보완 요소를 제안하면
훨씬 설득력 있는 설명이 될 수 있다.
매도자는 협상의 주도권을 유지하기 위해, 단호하지만 유연한 태도로
명확히 기준선 안에서만 대화를 이어나가는 전략이 필요하다.
협상은 상대방의 필요와 상황에 맞는 가치를 설득력 있게 제시하는 과정이다.
협상은 심리적 균형을 조율하는 과정이며, 매수자에게 이긴 느낌을 주면서도
매도자가 원하는 결과를 얻어내는 것이 이상적이다.
매수자의 상항을 명확히 파악한 뒤, 매도자는 느긋하고 단호하게 대응하는 것이
협상의 주도권을 쥐는 핵심 전략이다.
계약금 비율은 매매가의 10% 수준이며, 잔금은 계획과 크게 충돌하지 않는다면
유연하게 대응하는 것이 바람직하다.
거래 조건을 전략적으로 조정하고 이끌 수 있는 매도자는
가장 좋은 조건으로 계약을 성사시킬 수 있다.
부동산 매도를 진행하며 권리 관계를 확인해두는 것은
물건의 상태를 알고 팔기 위한 첫 단계다.
등기는 부동산에 어떤 권리관계가 있는지 공시하는 제도다.
부동산 등기부는 토지등기부, 건물등기부, 집합건물등기부로 구분된다.
등기부등본이라 불리는 부동산 등기사항전부증명서는
표제부, 갑구, 을구로 구성된다.
표제부는 부동산의 소재지와 물리적 현황,
갑구는 소유권, 을구는 소유권 이외의 권리관계에 대한 정보를 담는다.
주택임대차보호법은 임차인 보호 방향으로 지속적 개정이 이루어진다.
임대인이 임차인에게 매도 사실을 알리거나 동의를 얻어야 하는 의무는 없다.
임대차계약상 매도 사실을 알려야 하는 의무를 부여한 경우에는 알려야 한다.
임대차계약만 체결하고 잔금을 받지 않은 상황에서 매도 진행 중이라면
임대인은 임차인에게 매도 사실을 알려야 한다.
매도인은 불필요한 법적 분쟁에 휩싸이지 않고, 예측 가능한 거래 진행을 위해
매도 진행 사실을 미리 알리고, 이의 없음을 확인해두며 분쟁을 대비하는 것이 좋다.
임차인의 계약갱신청구권은 기간 중 1회에 한해 행사할 수 있고,
기존 임대차계약과 동일한 조건으로 2년의 기간 갱신이 이루어진다.
임대인 입장에서 임차인의 계약갱신청구권 행사를 감안하지 않을 경우
2년 동안 임대차 없는 상태의 매도는 실행될 수 없는 부담을 겪게 된다.
매도인 입장에서는 실거주 목적의 매수인과의 매매 거래를 진행할 때,
임차인에게 사전에 고지하고 협조를 얻어내는 것이 현명하다.
주택임대차보호법은 갱신 거절을 했음에도 제3자에게 임대한 경우
임대인에게 손해배상책임을 부여한다.
부동산 거래 실무상 계약 과정은 공인중개사 사무소 계약서에
추가로 특약을 기재하고, 도장을 찍거나 서명하는 절차다.
특약이 법률상 별다른 의미가 없거나 모호하게 작성된 경우도 많으며,
소송을 통해 법원의 해석을 맡겨야 하는 상황에 이르는 경우도 부지기수다.
계약서 작성 이유는 계약 체결 사실을 증명하는 것이다.
가계약은 본계약을 위한 교섭의 기초로 성립되는 계약이다.
가계약금 계약은 본계약이 성립되었느냐를 확인하면 된다.
본계약 체결이 확정적으로 불가능해진다면 성립 및 이행이
마쳐진 가계약금계약이 목적을 잃어 불능 상태가 되었으니,
가계약금은 부당이득반환으로서 돌려받을 수 있다.
해약금 특약을 명시해 설정한 경우에는 가계약금 청산에 대한
상호 합의에 따라야 한다.
가계약금 지급 상태에서 본계약이 성립되었다면,
게약이 파기되었을 때, 해약금을 가계약금으로 두느냐,
본계약상 계약금으로 두느냐로 집중된다.
가계약금 납입 과정에서 가계약금 기준으로 해약금을
명시해달라고 요구할 필요가 있다.
계약금 비중을 어떻게 정하느냐에 따라, 해약금이 달라지므로 주의를 요한다.
계약금이 위약금으로 해석되려면 명시적 특약이 필요하다.
해약금은 다른 조건 없이 계약에서 벗어날 수 있는 기준이며,
위약금은 계약이 파기되었을 때 손해배상으로 물을 수 있는 기준 금액이다.
중도금은 이행의 착수로, 계약은 되돌릴 수 없는 단계로 나아간다.
매수인이 약속된 날짜보다 먼저 중도금을 송금하더라도 유효한 이행의 착수로 인정된다.
계약의 안정성과 더 높은 수익의 가능성 사이에서 신중한 판단이 필요하다.
잔금 단계에서 가장 중요한 법률 원칙은 동시이행의 관계다.
매도인이 소유권 이전에 필요한 서류를 완벽하게 준비하지 않으면
매수인은 잔금 지급을 거절할 수 있고,
매수인이 잔금을 준비하지 않았다면 매도인은 서류 제공을 거절할 수 있다.
매도인은 소유권 이전에 필수적인 서류들을 사전에 빠짐없이 준비하고,
유효기간 등을 꼼꼼히 확인해두어야 한다.
부동산 매매계약서 작성의 기본은 계약 당사자의 신원 확인이다.
계약서에 양 당사자의 인감증명서를 첨부해 신원과 계약 의사를 명확히 한다.
물리적 현황은 오기를 막기 위해 직접 확인하는 것이 좋다.
매매대금은 계약금, 중도금, 잔금의 금액과 지급일자를 명확히 기재하고,
대금의 지급 방식은 금융사명과 계좌번호를 특약란에 특정해둔다.
특약은 당사자 간 계약 체결 시 특별한 합의로 여겨지므로,
제한된 범주를 벗어나지 않는 선에서 표준 계약서 일반 규정에 우선한다.
위약벌은 계약을 위반한 당사자에 대해 제제로 물을 수 있는 부과금이다.
법원에 의한 위약벌 감액은 인정되지 않지만, 과도하면 무효로 판단될 수 있다.
강행규정에 위반하는 특약은 무효이다.
그럼에도 불구하고 특약을 기재하는 이유는 주의를 환기시키고,
분쟁 발생시 의도와 합의사항을 추정하며, 심리적 압박을 통해
계약 이행을 유도하는 간접적 효과를 기대할 수 있다.
계약 당사자의 지위와 협상력을 고려해 지나치게 불리한 조건은 피하고,
상호 균형적인 권리와 의무를 설정하는 것이 좋다.
계약 취소는 계약이 무효화되어 처음부터 존재하지 않았던 것으로 본다.
계약 해제는 유효하게 성립한 계약을 소급해 소멸시키는 일방적인 의사표시다.
계약 해지는 계약을 장래에 향해 실효시키는 것이며 소급효과가 적용되지 않는다.
투명하고 정직한 거래가 매도인을 지키는 가장 확실한 방법이다.
계약이 취소되면 양 당사자는 원상회복 의무를 지게 된다.
계약 취소는 양 당사자 모두에게 계약 이전 상태로 돌아가기 위한
복잡한 정산 과정과 경제적 부담을 안겨주는 절차임을 기억해야 한다.
계약 해제는 합의해제, 약정해제, 법정해제가 있다.
부동산 매수자 사유에 의한 해제는 매수인이 약정된 잔금 지급일에
대금을 지급하지 못하는 경우다.
부동산 매도자 사유에 의한 해제는 소유권 이전 능력이나
부동산의 권리관계에 관련된 문제들로 발생한다.
합의해제의 경우 원상회복은 해야 하지만, 손해배상은 발생하지 않는다.
약정해제의 경우 채무불이행의 경우 손해배상청구가 가능하고,
고의 또는 과실이 없는 경우에는 손해배상책임을 지지 않는다.
법정해제는 원상회복 의무가 발생하며, 손해배상까지 청구할 수 있다.
부동산 매매계약의 해제로 인해 매매대금의 정산이나 손해배상 문제가 발생한다.
해약금은 별다른 약정이 없어도 인정되며, 위약금은 특약이 있을 때 인정된다.
위약벌은 사회 질서에 반할 정도로 과도하면 예외적으로 무효가 될 수 있다.
매수인의 계약 해제는 단순 변심, 매도인의 계약 위반의 경우로 나눌 수 있다.
중도금의 일부라도 지급한 후에는 계약금 포기 방식으로는 계약을 해제할 수 없다.
매도인의 잘못으로 계약을 진행할 수 없을 때 매수인은 계약을 해제할 권리가 있다.
부동산에 가압류가 설정된 경우, 매도인은 잔금 지급일 까지 가압류를 말소해
매수인에게 완전한 소유권을 이전해줄 의무가 있다.
매도인의 계약 해제는 변심, 매수인의 계약 위반의 경우로 나누어 볼 수 있다.
매도인은 계약금의 두 배를 매수인에게 돌려주는 조건으로 계약을 해제할 수 있다.
매수인의 계약 위반을 이유로 계약을 해제하는 상황도 있다.
계약금 몰취 여부는 위약금 특약이 있는지에 따라 효과가 완전히 달라진다.
매도인은 매수인의 잔금 이행이 되지 않았다면, 잔금 이행 청구와
채무불이행에 따른 계약 해제권 행사 방안을 고려할 수 있다.
중도금 납입이 이루어진 이후 매수인은 잔금을 납일할 의무에서 벗어날 수 없다.
매도인은 계약 해제권을 행사함으로써 매수인으로부터 손해를 배상받을 수 있다.
민법은 위약금의 약정을 손해배상액의 예정으로 추정한다고 규정한다.
계약 해제는 상대방의 승낙 없이는 철회할 수 없는 일방적 의사표시의 성격을 갖는다.
계약 해제의 의사표시 방법은 제한이 없다.
내용증명 우편을 통한 서면 통지가 권장된다.
민법은 도달주의를 원칙으로 하고 있다.
당사자가 여러 명이라면 해제는 전원으로부터 또는 전원에 대해 해야 한다.
분쟁이 발생했다고 해서 소송을 떠올리는 것은 바람직하지 않다.
감정적 대응을 자제하고 문제의 핵심을 파악해,
서로 양보할 수 있는 지점을 찾아보는 노력이 필요하다.
소송과 중재 사이의 선택은 분쟁의 성격과 상황을 고려해 신중하게 결정한다.
소송의 승패는 철저한 사전 준비에 의해 결정된다.
계약서를 검토하고, 계약 과정 복기 작업, 법률 검토 단계를 거친다.
변호사를 활용하는 단계를 상담 단계와 선임 단계로 나누어 신중하게 접근한다.
변호사 선임 비용은 착수금과 성공보수로 구성된다.
변호사가 사건을 성실하게 수행해줄 것인지 판단하는 게 필요하다.
사실관계 정리는 계약 체결부터 분쟁 발생까지의 모든 과정을
시간 순서대로 상세히 기록하는 작업이다.
핵심 증거 목록으로는 매매계약서 원본, 계약금 지급 증빙서류,
중도금 및 잔금 지급 관련 서류, 소유권 이전 등기 관련 서류,
부동산 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 등이 있다.
증인 확보는 소송의 승패를 가를 수 있는 매우 중요한 요소다.
증인의 신뢰성과 객관성을 고려해야 하며, 증인이 사실만을
간결하게 기재한 사실확인서를 미리 받아두는 것이 중요하다.
패소 리스크 분석은 최악의 시나리오 를 미리 설정하고 대비책을 마련한다.
패소자가 승소자의 소송비용을 부담하는 것이 원칙이다.
소송이 진행 중이고 해서 합의나 조정이 불가능한 것은 아니다.
강제집행의 종류에는 금전 집행과 부동산 인도 강제집행이 있다.
강제집행을 준비하기 위해서는 채무자의 재산 현황을 정확히 파악하고,
재산명시신청, 재산조회, 신용조회 등의 절차를 활용할 수 있다.
분쟁이 발생했다면 가능한 한 소송을 피하고 문제를 해결하되,
소송이 불가피하다면 철저한 사전 준비와 전문가의 조력을 통해
전략적으로 대응해야 한다.
4부 거래가 끝난 이후의 관리 에서는
주택의 취득일은 양도소득세 계산의 기초가 되는 매우 중요한 정보다.
잔금 지급일이 취득일이다.
잔금 완납 전에 등기부터 먼저 접수하는 경우에는
등기를 접수한 날이 취득일이 된다.
신축 아파트 의 일반 분양자가 분양을 통해 아파트 를 취득한 경우에는
분양잔금을 지급한 날이 해당 아파트 의 취득일로 인정된다.
준공일 전에 잔금을 미리 완납한 경우에는 준공일이 취득일이 된다.
재개발, 재건축 사업을 통해 새 아파트 를 취득하는 경우,
원조합원의 경우 신축 아파트 취득일은 멸실된 기존 주택의 취득일로 소급한다.
승계조합원의 경우 해당 아파트의 사용승인서 교부일, 사실상 사용일 또는
임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날이 취득일이 된다.
증여받은 주택의 경우에는 증여등기의 접수일이 취득일이 된다.
상속주택의 취득일은 상속개시일이다.
양도소득세 비과세는 2년 이상 보유한 경우에 적용된다.
장기보유특별공제는 양도자산을 취득일로부터 3년 이상 보유한
경우부터 적용이 가능하다.
일시적 2주택 비과세는 종전 주택 취득일로부터 1년이 지난 후
신규주택을 취득하고, 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내
종전주택을 양도하는 경우 비과세가 가능하다.
1세대는 거주자 본인과 배우자 및 자녀, 동거하는 부모님과 형제자매다.
세대분리의 타당한 사유가 있고, 독립적 생계유지 소득이 있는 경우라면
정당한 세대분리로 인정받을 수 있다.
1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 양도일 현재 주택 보유기간이 2년 이상이어야 한다.
조정대상지역 주택은 2년 이상의 거주기간 요건이 추가된다.
일시적 2주택 비과세 규정은 1주택 보유자가 이사 가기 위해서
새로운 집을 취득한 경우에 적용되는 규정이다.
종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득,
신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도,
종전주택 양도일 현재 종전주택 비과세 요건 만족 등이 필요하다.
취득가액은 매도자, 매수자 간에 실제 수수된 금액이다.
양도비는 주택 양도를 위해 직접 지출한 비용이며,
자본적 지출액은 주택 수명 연장, 가치 향상을 위한 수선비 등이다.
조정지역 내 다주택자가 주택을 양도하는 경우에는
기본세율에 20%를 가산해 중과세율을 적용한다.
다주택 중과가 적용되는 경우에는 장기보유특별공제도 적용되지 않는다.
동일한 연도에 주택을 2회 이상 매도하는 경우에는
두 주택의 소득금액이 합산되어 높은 누진세율이 적용된다.
양도차손은 동일 유형에 있는 다른 자산의 소득금액에서 공제가 가능하다.
주택의 양도차익이 큰 경우, 시세가 많이 떨어진 자산을 처분해
양도차산을 발생시키는 것도 매우 좋은 절세방법이 될 수 있다.
다운계약을 작성시 매도, 매수인은 비과세 감면 규정 적용 배제,
가산세 부과 등의 불이익이 있다.
매도인이 계약을 파기한 경우에는 매도인은 수령한 계약금의
2배를 돌려주고, 계약을 해지할 수 있다.
매도인은 배상액을 지급한 날의 다음 달 10일까지 원천징수 신고 납부,
다음 해 2월 말까지 지급명세서를 제출해야 한다.
매수인은 지급받은 배상액을 다음 해 5월 종합소득세 신고 시,
기타소득으로 반영해서 소득세를 신고해야 한다.
재산세 과세기준일은 주택을 매도 계획을 세울 때 반드시 고려해야 한다.
과세기준일 현재 재산세 납세의무자가 재산세, 종합부동산세를 부담한다.
자녀와 부동산 거래를 하는 경우, 과세 관청은 시가로 거래했는지와
실제 대가를 지급했는지를 확인한다.
부모와 자식 산에 거래한 거래가액을 인정하지 않고,
시가를 기준으로 양도소득세를 재계산하게 된다.
특수관계자 저가양수도 거래를 하는 경우에는 세무조사 위험이 높다.
자금출처조사는 자녀와 부모의 금융조사가 함께 이루어진다.
철저한 사전검토 없이 저가양수도 거래를 하는 경우
더 많은 세금을 추징당할 가능성도 있다.
양도소득세 예정신고는 양도한 달의 말일로부터 2개월 이내에 신고, 납부한다.
예정신고 기한 내에 신고 납부하지 않으면 무신고, 납부지연 가산세를 내야 한다.
부동산 매매에서 잔금 수령은 소유권 이전의 전제가 되는 중요한 절차다.
잔금을 수표로 받는 경우에는 은행 앱 이나 인터넷뱅킹 을 통해
즉시 입금 여부를 확인한 뒤, 입금이 완료된 것이 확인되었을 때
인계를 진행해야 한다.
매도자는 주택 점유 기간 동안의 공과금과 관리비를 정산해야 할 의무가 있다.
가능하다면 마지막 관리비 고지서나 공과금 사용내역서를 출력해
매수자에게 직접 전달하는 것이 좋다.
잔금 입금 확인 후 인계 절차를 밟고, 공과금 정산 및 소유권 이전 사항까지
깔끔하게 처리해야 매도자로서의 의무를 완벽히 마무리하게 된다.
소유권 이전 등기는 잔금이 전액 지급된 이후에 이뤄진다.
소유권 이전 시점은 잔금 지급일 또는 등기 신청일 중 더 빠른 날로 간주된다.
등기 이전이 완료된 이후에도 매도자는 거래 기록을 정리해 보관해야 한다.
매도인의 하자담보책임은 판매한 부동산에 하자가 있을 때
매도인이 매수인에 대해 부담하는 법적 책임이다.
하자란 건물의 안전, 중대한 결함을 뜻한다.
계약 체결 후에 새롭게 발생한 문제는 하자담보책임의 대상이 되지 않는다.
하자가 발견되었다면 손해배상을 청구할 수 있고, 하자가 매우 중대해
계약 목적을 달성할 수 없는 정도일 때 예외적으로 계약을 해제할 수 있다.
매수인은 하자를 발견한 날로부터 6개월 이내에 책임을 물어야만 하고,
부동산을 인도받은 날로부터 10년이 지나면 소멸시효가 완성된다.
민법상 하자담보책임은 임의규정이다.
매도인이 하자담보책임을 예방하기 위해서는
게약서에 구체적이고 명확한 특약을 기재하는 것이 중요하다.
현 상태 매매 특약의 실효성을 높이기 위해서는
단순한 형식적 기재가 아니라 구체적 하자 내용과
면책 범위를 명시해야 한다.
매도인이 알고 있는 하자가 있다면 계약 체결 시 명확히 고지하고
관련 내용을 계약서에 기재하는 것이 중요하다.
5부 현장에서 배우는 매도법 에서는
신도시 민간택지에 지어진 아파트 는 분양가 상한제 적용으로
상대적으로 저렴한 가격에 분양받을 수 있다.
무순위 청약을 통해 동호수를 지정해 분양권을 확보하고,
전세를 놓은 후 입주가 본격적으로 이루어지는 시기를 피해
단기적으로 시장이 고점에 가까워졌을 때 매도를 결정한다.
부동산은 살 때부터 팔 준비를 해야 한다.
분양권과 같이 초기 명의가 제한되는 구조라도,
향후 세금과 매도 전략을 고려한 구조 전환은 충분히 가능하다.
매도시 가장 크게 부담을 느끼는 것이 양도소득세다.
부동산을 부부 공동명의로 보유하고 있는 경우,
양도차익을 각 지분 비율에 따라 나누어 계산하게 된다.
단독명의로 보유한 주택의 일부 지분을 배우자에게 이전해
공동명의를 구성하고 양도소득세 절세 효과를 누릴 수 있다.
전매계약이 이루어지면 계약 내용을 적힌 문자를 기반으로 가계약금을 받는다.
가계약금도 계약금의 일부로서 배액 배상 등의 요건에 해당한다.
민법상 공동소유자는 각자의 지분에 대해 독립된 처분권을 갖기 때문에
한 명의 매도인이 임의로 게약서를 작성하면 게약은 효력이 없거나
무효로 판단될 수 있다.
분양가 상한제는 택지비와 건축비를 합산한 일정 비율 이내에서
분양가를 제한하는 제도다.
수요자 입장에서는 시세 차익이 기대되는 유리한 매수 기회로 여겨진다.
분양권 상태에서 매도를 결정하는 이유는 등기 시점의 취득세 부담,
보유세 부담, 입지 조건 및 세부 사양에 대한 불만족 등이다.
분양권의 전매 제한 사항, 가격, 세금 등을 매도하기 전 확인하고,
부동산 중개업소 에 동과 타입, 호수, 구체적인 조건, 소유자 정보를 전달한다.
중도금 승계는 중도금 대출 은행을 통해서 진행되며,
권리승계를 시행사 사무실에서 진행한다.
장기보유특별공제를 적용받고 매도를 계획하고 있었지만,
투자가 잘못되어 마이너스 매도를 한 경우가 생기자,
양도세 합산 과세를 활용해 세금을 절세하는 방안을 선택한다.
양도세 합산 과세를 활용하는 경우 플러스 수익이 난 물건을
먼저 매도할 경우 양도세를 납부한 뒤에 돌려받게 되므로,
마이너스 손해를 본 물건을 먼저 매도하는 것이 세금 지출을 줄일 수 잇다.
집을 보러 오는 매수자들에게 좋은 인상을 주기 위해
주기적으로 청소와 환기를 진행한다.
비과세 금액 이상의 시세차익이 존재하면, 10년마다 주택을 옮기는 것이
더 효율적으로 본인다.
분양권이 주택이 되면 신규 주택으로 이사를 간 뒤에
기존 주택을 처분하지 못하면 비과세와 장기보유특별공제가
없어지는 리스크 가 발생한다.
세입자가 있는 상태면 입주 날짜 협의, 집을 보여주는 데도 불리하다.
세입자가 나간 상태에서는 집 상태를 최대한 깨끗하게 보일 수 있게 한다.
"부동산 매도 불변의 법칙"은 부동산 매도시 알아야 할 사항,
매도 부동산 홍보, 매매 협상 방법, 매도 실무 요령 등을 다룬다.
성공적인 매도를 위해서는 매도 과정 전체를 아우르는 법률 지식으로 무장해야 한다.
새집을 구입한 뒤 기존 주택을 매도하는 경우,
가장 큰 리스크 는 집이 오래 팔리지 않을 수도 있다는 점이다.
잔금일을 넉넉하게 잡고, 주택 매도 상황에 따라 조정할 수 있다는
특약은 리스크 를 최소화하는 데 효과적이다.
새로운 주택을 매수하려는 경우에는 대출 가능 여부를 미리 확인하고,
대출 승인을 확실히 받을 수 있도록 전략적으로 접근하는 것이 중요하다.
부동산 시장의 흐름을 정확히 파악하는 것이 중요하다.
충분한 정보와 논리를 바탕으로 스스로 투자 의사결정을 내려야 한다.
거래를 결정할 때 현재 가격만 보고 성급하게 매도를 결정해서는 안 된다.
부동산 매도의 결정권자는 본인이라는 점을 잊지 않아야 한다.
부동산 중개사의 목표는 거래를 성사시키는 것이다.
매도자의 이익만을 최우선으로 고려하지 않는다.
해당 지역을 중심으로 활동하는 중개업소를 선택하면,
매물의 강점을 보다 정확하고 구체적으로 설명하며,
매수자의 관심을 효과적으로 끌어낼 가능성이 훨씬 높다.
핵심 정보를 명확히 정리해 문서화한 뒤, 모든 중개 업소에 공유한다.
매도자가 정보를 주도적으로 통제하고 일관되게 조율할수록,
일반 계약의 장점을 더욱 효과적으로 살릴 수 있다.
부동산 거래 중개 과정에서 고의 또는 과실로 인해 재산상의 손해를 발생시킨 경우
공인중개사는 손해를 배상할 책임이 있지만,
중개사의 고의, 과실에 의한 책임을 증명하는 것은 쉬운 과정이 아니다.
부동산 매물을 홍보할 때는 뷰, 채광, 수리 상태 등 핵심 요소 등을
시각적으로 정확하게 보여주는 것이 중요하다.
사진은 매물의 가치를 가장 직접적이고 설득력 있게 설명하는 도구다.
매물 설명 문구는 매물의 강점을 핵심 정보 중심으로 구체적으로 설득한다.
매물 노출은 최대한 넓게, 효율적으로 이루어져야 한다.
연락처는 일관된 방식으로 관리하는 것이 중요하다.
초기 매물 문의 대응은 카카오톡보다는 문자메시지 사용이 더 효과적이다.
대부분의 중개업소에서 응답이 없는 경우라면
매물 조건이나 전략을 검토하고, 필요하다면 매도 전략을 수정한다.
급매 전략은 기한이 분명한 상황에서 빠른 결정을 유도하기 위한 전략이다.
가격을 한 번에 명확하게 인하하고, 급매 문구를 조건과 함께 공개적으로 제시한다.
원하는 가격은 확신 있게 제시하되, 필요한 경우 조율할 수 있음을 전달한다.
확고한 매도 의지, 중개사의 조언을 듣고 신뢰와 협력 관계를 형성한다.
중개사에게 구체적인 기준과 보상을 함께 제시하면,
적극적으로 매물을 홍보하고, 협상에 나설 동기를 부여받게 된다.
매수자가 집을 방문했을 때 받는 인상은 판단에 결정적 영향을 미친다.
주요 생활 공간이 깔끔하고 정돈되어 있어야 공간이 넓고 쾌적하게 느껴진다.
냄새는 매수자에게 감정적인 거부감을 일으킬 수도 있다.
매물의 강점과 특징을 간결하게 소개할 수 있도록 미리 정리해두면,
매도 성공 가능성을 높인다.
협상은 상대방의 필요와 상황에 맞는 가치를 설득력 있게 제시하는 과정이다.
매수자에게 이긴 느낌을 주면서도
매도자가 원하는 결과를 얻어내는 것이 이상적이다.
거래 조건을 전략적으로 조정하고 이끌 수 있는 매도자는
가장 좋은 조건으로 계약을 성사시킬 수 있다.
부동산 매도를 진행하며 권리 관계를 확인해두는 것은
물건의 상태를 알고 팔기 위한 첫 단계다.
임대인이 임차인에게 매도 사실을 알리거나 동의를 얻어야 하는 의무는 없다.
임대차계약상 매도 사실을 알려야 하는 의무를 부여한 경우에는 알려야 한다.
임차인의 계약갱신청구권은 기간 중 1회에 한해 행사할 수 있고,
기존 임대차계약과 동일한 조건으로 2년의 기간 갱신이 이루어진다.
매도인 입장에서는 실거주 목적의 매수인과의 매매 거래를 진행할 때,
임차인에게 사전에 고지하고 협조를 얻어내는 것이 현명하다.
가계약은 본계약을 위한 교섭의 기초로 성립되는 계약이다.
해약금 특약을 명시해 설정한 경우에는 가계약금 청산에 대한
상호 합의에 따라야 한다.
가계약금 지급 상태에서 본계약이 성립되었다면,
계약이 파기되었을 때, 해약금을 가계약금으로 두느냐,
본계약상 계약금으로 두느냐로 문제가 집중된다.
해약금은 다른 조건 없이 계약에서 벗어날 수 있는 기준이며,
위약금은 계약이 파기되었을 때 손해배상으로 물을 수 있는 기준 금액이다.
잔금 단계에서 가장 중요한 법률 원칙은 동시이행의 관계다.
매도인이 소유권 이전에 필요한 서류를 완벽하게 준비하지 않으면
매수인은 잔금 지급을 거절할 수 있고,
매수인이 잔금을 준비하지 않았다면 매도인은 서류 제공을 거절할 수 있다.
특약은 당사자 간 계약 체결 시 특별한 합의로 여겨지므로,
제한된 범주를 벗어나지 않는 선에서 표준 계약서 일반 규정에 우선한다.
강행규정에 위반하는 특약은 무효이다.
계약 당사자의 지위와 협상력을 고려해 지나치게 불리한 조건은 피하고,
상호 균형적인 권리와 의무를 설정하는 것이 좋다.
계약이 취소되면 양 당사자는 원상회복 의무를 지게 된다.
계약 취소는 양 당사자 모두에게 계약 이전 상태로 돌아가기 위한
복잡한 정산 과정과 경제적 부담을 안겨주는 절차임을 기억해야 한다.
계약 해제는 합의해제, 약정해제, 법정해제가 있다.
합의해제의 경우 원상회복은 해야 하지만, 손해배상은 발생하지 않는다.
약정해제의 경우 채무불이행의 경우 손해배상청구가 가능하고,
고의 또는 과실이 없는 경우에는 손해배상책임을 지지 않는다.
법정해제는 원상회복 의무가 발생하며, 손해배상까지 청구할 수 있다.
해약금은 별다른 약정이 없어도 인정되며, 위약금은 특약이 있을 때 인정된다.
위약벌은 사회 질서에 반할 정도로 과도하면 예외적으로 무효가 될 수 있다.
매도인은 매수인의 잔금 이행이 되지 않았다면, 잔금 이행 청구와
채무불이행에 따른 계약 해제권 행사 방안을 고려할 수 있다.
분쟁이 발생했다고 해서 소송을 떠올리는 것은 바람직하지 않다.
감정적 대응을 자제하고 문제의 핵심을 파악해,
서로 양보할 수 있는 지점을 찾아보는 노력이 필요하다.
소송과 중재 사이의 선택은 분쟁의 성격과 상황을 고려해 신중하게 결정한다.
강제집행의 종류에는 금전 집행과 부동산 인도 강제집행이 있다.
강제집행을 준비하기 위해서는 채무자의 재산 현황을 정확히 파악하고,
재산명시신청, 재산조회, 신용조회 등의 절차를 활용할 수 있다.
신축 아파트 의 일반 분양자가 분양을 통해 아파트 를 취득한 경우에는
분양잔금을 지급한 날이 해당 아파트 의 취득일로 인정된다.
준공일 전에 잔금을 미리 완납한 경우에는 준공일이 취득일이 된다.
증여받은 주택의 경우에는 증여등기의 접수일이 취득일이 된다.
상속주택의 취득일은 상속개시일이다.
양도소득세 비과세는 2년 이상 보유한 경우에 적용된다.
장기보유특별공제는 양도자산을 취득일로부터 3년 이상 보유한
경우부터 적용이 가능하다.
일시적 2주택 비과세는 종전 주택 취득일로부터 1년이 지난 후
신규주택을 취득하고, 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내
종전주택을 양도하는 경우 비과세가 가능하다.
동일한 연도에 주택을 2회 이상 매도하는 경우에는
두 주택의 소득금액이 합산되어 높은 누진세율이 적용된다.
매도인이 계약을 파기한 경우에는 매도인은 수령한 계약금의
2배를 돌려주고, 계약을 해지할 수 있다.
자녀와 부동산 거래를 하는 경우, 과세 관청은 시가로 거래했는지와
실제 대가를 지급했는지를 확인한다.
특수관계자 저가양수도 거래를 하는 경우에는 세무조사 위험이 높다.
잔금 입금 확인 후 인계 절차를 밟고, 공과금 정산 및 소유권 이전 사항까지
깔끔하게 처리해야 매도자로서의 의무를 완벽히 마무리하게 된다.
소유권 이전 등기는 잔금이 전액 지급된 이후에 이뤄진다.
하자란 건물의 안전, 중대한 결함을 뜻한다.
매수인은 하자를 발견한 날로부터 6개월 이내에 책임을 물어야만 하고,
부동산을 인도받은 날로부터 10년이 지나면 소멸시효가 완성된다.
민법상 하자담보책임은 임의규정이다.
매도인이 하자담보책임을 예방하기 위해서는
게약서에 구체적이고 명확한 특약을 기재하는 것이 중요하다.
현 상태 매매 특약의 실효성을 높이기 위해서는
단순한 형식적 기재가 아니라 구체적 하자 내용과
면책 범위를 명시해야 한다.
부동산은 살 때부터 팔 준비를 해야 한다.
분양권과 같이 초기 명의가 제한되는 구조라도,
향후 세금과 매도 전략을 고려한 구조 전환은 충분히 가능하다.
전매계약이 이루어지면 계약 내용을 적힌 문자를 기반으로 가계약금을 받는다.
분양권 상태에서 매도를 결정하는 이유는 등기 시점의 취득세 부담,
보유세 부담, 입지 조건 및 세부 사양에 대한 불만족 등이다.
분양권이 주택이 되면 신규 주택으로 이사를 간 뒤에
기존 주택을 처분하지 못하면 비과세와 장기보유특별공제가
없어지는 리스크 가 발생한다.
부동산은 대부분 고가 자산이다.
부동산 관련 직업을 갖지 않는 이상,
평생 동안 부동산 거래를 하는 경우는 많지 않다.
부동산 거래에는 법률, 세무, 금융 등 다양한 정보가 필요하다.
제대로 된 지식 없이 부동산 거래를 하면 큰 손실을 입을 수 있다.
부동산 불패 신화가 사라져 가는 매수자 우위 시장에서,
부동산 매도자는 현명한 부동산 매매 전략이 요구된다.
"부동산 매도 불변의 법칙"은 중개업소의 선택과 활용, 매물 홍보,
가격 협상, 계약서 작성, 세금 신고, 소유권 등기, 하자 처리 등
부동산 매도자가 반드시 알아야 할 사항을 상세히 소개하므로,
시행착오 없이 부동산 매매를 진행할 수 있다.
"부동산 매도 불변의 법칙"은 부부 공동명의를 활용한 양도세 절세,
아파트 분양권 단기 양도, 오피스텔 분양권 부부간 매매,
장기보유특별공제, 일시적 2주택 비과세 등 부동산 매도 사례
등을 소개하므로, 자신에게 적합한 투자 전력을 세울 수 있도록 한다.
고도성장기 부동산 가격은 꾸준히 상승하면서,
부동산 불패는 상식처럼 자리 잡는다.
한국 경제 성장률이 미국보다 떨어지는 상황이 지속되고 있으나,
고령화, 저출산, 산업구조 등 구조적 문제 개선 여지는 보이지 않고 있다.
부동산 가격의 폭발적 상승을 기대하기 어려운 상황에서,
매도자 우위 시장으로의 전환은 쉽지 않은 상황이다.
매수자 우위 시장에서 부동산을 손해 없이 팔기 위해서,
매도자는 적극적인 매도 전략과 수익 극대화 전략을 통해
위기를 극복해야 한다.
"부동산 매도 불변의 법칙"은 부동산 시장 변화에 대처하는
부동산 매도 전략을 구축하면서, 실패 없는 부동산 매도를
실시할 수 있도록 돕는다.
원앤원북스 에서 "부동산 매도 불변의 법칙"을 증정해주셨다.
감사드린다.
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