결정적 타이밍은 바로 지금 _ 『집이 온다』를 읽고

집이 온다 - 곧 찾아올 절호의 타이밍에 대비하는 구체적 방법
이광수 지음 / 와이즈베리 / 2022년 5월

코로나 팬데믹으로 집이란 공간의 중요성이 매우 커졌다.

바이러스 감염의 공포와 사회적 거리 두기로 인해 집에 머무는 시간이 길어졌다. 밖에서 보내는 시간이 많아졌을 때 느끼지 못한 답답함이 더 크게 느껴졌다. 넓은 거실과 아늑한 침실, 넉넉한 책상 위 공간이 간절해졌다.

친구 덕분에 처음으로 부동산 입구에 붙은 월세 매물을 봤다. 우리 동네는 비싸서 이사 올 엄두가 안 난다고 했다. 그 옆에 붙은 매매란에선 헛웃음이 나왔다. 모두 억 단위였다. 어릴 적 갖고 놀던 부루마블도 억 단위가 없었는데, 동네 집값은 '억'만 붙어 있다.

평범한 직장인이 저축만 해서 얼마 만에 1억을 모을 수 있을까? 가족과 은행 대출 없이 집을 살 수 있을까? 사업이 대박 나거나 로또에 당첨된 사람들 아니고선 저런 집을 누가 사는 것일까? 의문만 가득 품다 내가 사는 이 시대가 참으로 힘들구나 생각했다.

『집이 온다』는 위로가 있는 재테크 도서이다. 돈 벌기 힘드니까 부동산 투자하세요가 아닌 많은 사람들이 자신이 살 집 한 채 정도는 가졌으면 하는 마음에 이광수 저자가 펜을 들었다고 맺음말에 밝히고 있다.

"엄마, 우리는 언제 우리 집에서 살아?"라는 아이의 질문에 마음 아파하는 모든 이들을 위해 책을 썼습니다. 투자나 투기로 집을 사는 사람들을 위한 것이 아니라 부동산을 집으로 생각하는 모든 사람들을 위한 책입니다. ㅣ P.264

부동산 관련 책은 처음이라 얇은 책이지만 읽고 이해하는데 시간이 꽤 걸렸다. 아직도 명확하진 않지만 첫 출발부터 많은 욕심은 금물이란 생각에 책의 흐름을 따라가려고 애썼다.

투자 스킬이 아니라 우리나라 부동산 시장을 보는 법, 부동산 시장의 특징, 정부 정책에 따른 부동산 시장 변화, 저자만의 대안 제시를 한다는 점에서 꼭 읽어보면 좋을 책이다.

최근 집값 폭등의 원인

19대 정부 정책 실패로만 두루뭉술하게 알고 있던 것을 이광수 저자는 애널리스트라는 직업의 강점을 십분 발휘해 설명해 준다. 현재 주택시장이 수요 증가 인지 공급 감소 인지 정확하게 판단할 수 있는 자료를 제시한다. 2014년도부터 주택 가격이 폭등했으나 2016년부터는 공금이 감소했다. 주택 총량은 증가했는데 이게 무슨 일일까?

원인은 다주택자가 크게 증가했다는 것이다. 그럼 왜 다주택자가 증가했는가? 2014년 박근혜 정부에서 부동산 관련 규제를 풀어주면서 투자를 목적으로 다주택자들이 늘어났을 가능성이 높다.

2016년부터 시작된 주택 공급 감소는 문재인 정부가 다주택자에게 민간 임대 사업자를 등록하게 하면서 시작됐다. 주택 임대차 시장을 안정시키고 임차인을 보호하기 위해 도입한 제도가 세금 회피 방법으로 사용됐다. 임대 사업자로 등록하고 임대조건을 충족시키면 공시가격 6억 원 이하인 경우 양도세 중과와 종합부동산세 합산을 배제하는 혜택이 있었기 때문이다. 이후 한시적인 정책 시행과 여러 정책이 나왔다 들어가면서 다주택자들은 매도보다 보유를 선택한 것이라고 추측한다.

내가 주택 소유자가 아니라 배경지식이 적긴 했지만, 실보다 득이 더 많은 상황에서는 주택을 소유하고 있을 것이란 건 명확했다. 치솟는 집값에 보기만 해도 든든하고 웃음이 절로 나올 것 같다. 상승하는 돈 단위가 몇 천, 몇 억이니 로또보다 확률이 높지 않은가.

또한 20, 30대가 소규모 주택을 많이 구매했고 코로나로 저금리 시대를 맞이한 우연도 컸다. 영끌 부담이 상대적으로 낮아졌기 때문이다. 그러나 주택 가격 폭등 현상은 비단 한국만이 아니라 전 세계적이라는 것이다. 코로나 팬데믹으로 인한 저금리로 대출을 동반한 부동산 투자가 활성화됐다.

그럼 여기서 우리는 '벼락 거지'의 기분만 느끼고 패배감만 느끼고 있어야 하는 것일까?

제20대 대선 선거 승리와 패배의 이유

패배에는 다양한 이유가 있을 거지만 저자의 말처럼 더 성장하기 위해 복기하는 것이 중요하다. 그리고 부동산 정책 측면에서 이 부분을 분석한 부분이 굉장히 인상 깊었다. 우리는 지나간 것을 떠올렸을 때 패배의 쓴맛을 떠올리기 싫어한다. 그러나 지나간 것에서 우리는 개선할 점을 찾아 성장할 수 있다.

문제의 원인을 파악하는 힘과 인간의 본능이 어디에 있는지 찾아야 한다. 자신이 손해 볼 것임에도 불구하고 다음 세대를 위해 표를 던진 사람들이 존재한다. 그러나 그들은 다수가 아니다. 다수의 사람들은 자신의 본능에 충실한 사람들이다. 위험을 피하고 싶고 눈앞에 이익을 좇으며 깊이 생각할 문제를 피한다. 먹고살기 바쁘기 때문이다. 불공정한 세상에서 불로소득을 제제할 절대자가 없으면 기꺼이 불로소득을 얻으려 뛰어들 사람들이다. 한쪽은 남들이 다 갖는 불로소득을 너도 얻을 수 있게 작은 도움을 주겠다고 한다. 그럼 다른 한쪽은 불로소득을 얻는 구조를 바꾸겠다고 해야 싸움이 되지 않을까?

뇌물을 주는 것을 일일이 거절하기 힘들어 사무실에 CCTV를 단 사람이 더 용기 내고 심사숙고하기 바란다. 다시 기회는 오기 마련이고 그 기회가 왔을 때 잡을 수 있는 건 '준비된 자'이기 때문에.

절호의 타이밍

역사는 반복된다. 우리는 과거를 통해 배울 수 있다.

부동산 불패는 없다는 잘못된 주장에 허점을 기억하자. IMF 때와 서브 프라임 시기가 있었다. 예외라고 치부하는 오류를 범하지 말고 상황은 다르지만 결국 부동산 시장도 오르고 내리고를 반복하는 흐름이 있다는 것이다. 그럼 지금이 어느 때인지 파악하고 집값이 떨어지는 시기를 가늠하면 우리도 '꿈에 그리던 집을 갖는 소망'에 한 걸을 더 가까워지지 않을까.

재건축, 재개발 규제 완화와 3기 신도시 분양이 연달아 이뤄지고 있다. 신도시 계획 발표부터 입주까지는 약 9년 정도 걸린다. 과거 1기, 2기 신도시 계획 진행을 살펴보면 공교롭게 주택 가격이 상승하면 신도시 계획을 내놓고 입주시기에 IMF와 서브 프라임 사태가 터진다. 미분양 아파트가 생길 수밖에 없다. 그래서 우리는 2027년 3기 신도시 분양시기를 유의 깊게 봐야 한다.

이제부터가 본격적인 준비를 할 시기다. 미혼 20-30대가 채울 수 없는 청약 점수를 갖고 끙끙댈 게 아니다. 마련할 집의 위치를 선정하고 자금은 어떻게 마련할 것인지 세세한 계획을 세워야 할 때이다. 약 4년 반의 시간은 꽤 충분하다. 서당개 3년이면 풍월을 읊고 회사 생활 5년이면 고인 물이 되는 세상이다. 아무리 세상 물정 몰라도 5년 동안 보고 들으면 부동산 보는 능력 하나쯤은 생길 것이다. 단, 좋은 정보를 꾸준히 공부한다는 전제하에서 말이다.

아무 노력 없이 정부만 탓하고 있을 것인지 작은 노력이라도 더 해서 '내 집 마련의 운'을 잡을 것인지는 우리의 선택에 달려 있다. 저자도 희망을 빛을 나누어 주기 위해 『집이 온다』를 썼을 거라 굳게 믿는다.

『집이 온다』는 부동산 재테크 초보를 위해 쓴 책이 아니다 보니 자세하고 친절한 용어 설명과 자세한 정책 관련 이야기가 없다. 관련 용어도 풀어썼다 줄여 썼다 하기 때문에 조금 아쉬웠으나 도전 의식을 불러일으켰다. 좋은 기회를 알았으니 장기적 관점으로 본격적인 계획을 세워보려고 한다. 내 집 마련 이제 꿈이 아니다. 현실이다!

출판사에서 책을 지원받아 자유롭게 작성했습니다.

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