[100자평] 게임체인저 미래차가 온다

게임체인저 미래차가 온다 - 자동차맨 이우종이 알려주는 미래차의 모든 것, 2022 세종도서 교양부문
이우종 지음 / 클라우드나인 / 2022년 3월

스마트폰에서는 망설이다 2등이 되었습니다. 스마트카에서도 망설이면 또 2등 3등입니다.

건물주가 되어 가는 과정

건물 투자 비밀 노트
박준연 지음 / 인사이드북스 / 2022년 1월

조물주위에 건물주라는 우스개 소리를 들은지 제법 시간이 지났다. 어린학생들의 장래희망중에 건물주가 등장한 지도 한참이나 흘렀다. 차익형 투자로 대표되는 아파트 투자를 지나서 수익형 투자의 대표인 건물투자는 생각보다 많은 사람들이 도전하지만 성공하지 못하는 사람들이 많다고 한다. 역설적으로 건물 투자는 해본사람이 더 한나도 상업용 부동산 투자, 빌딩은 사는 사람만 계속 사고, 사지 못하는 사람은 계속 안되는 걸까라? 부제: 당신은 왜 건물주가 되지 못할까? 라는 이 책을 보면 이해가 될것 같다.

빌딩은 아파트를 사고파는 것과는 성격이 다르다. 아파트라는 보편적이고 비교가 쉬운 단순한 상품이 아닌, 복잡한 세금, 법률 문제, 각종 규제가 얽혀 있다. 그런데 이런 빌딩을 사는 사람 들은 아파트 같은것은 쳐나 보지 않는다고 한다. 특히 주택은 정치적 상황이나 선거를 염두에 두고 규제강화와 해제가 반복되기 마련인데, 대한민국 경제가 성장하고, 유동성 공급이 지속될 수록 건물투자는 아파트보다 더 많은 기회를 제공해왔다. 특히 상업용 건물의 경우, 기업, 자영업 들과 직접적인 연관이 있는바, 상대적으로 주택에 비해서 예상하지 못한 규제가 갑자기 발생하는 경우는 드물고, 보유중에 상대적으로 보유세 부담도 적은 편이다. (종부세 부과 기준을 보면 쉽게 이해된다.)

Part.1 왜 건물일까

- 아시다시피 주거용 주택(아파트)의 경우 규제가 너무 너무 심하다. 많은 부동산 강사들이 다주택을 부추기면 자기는 10채를 투자했니, 30채를 투자해서 재산규모가 100억대라고 하는데, 실제로 각종 비용 및 세금을 감아하면, 수익율이 확 떨어진다. 거기다가 종부세라는 핵폭탄을 고려하면, 다주택 차익형 포지션은 속빈 강정일수 있다. 따라서 아파트에 비해 어렵고(어려우니 경쟁자가 상대적으로 적은 편) 힘든 데다 접근하기도 쉽지 않지만, 투자에 성 공하면 그에 따르는 수익과 보상은 상상 이상으로 달다. 내가 사는 지역의 모 커피숖건물 2018년 40억대에 신축했다고 하는데 지난 겨울에 135억에 팔렸다. 종종 한 번의 매매로 수천억 원의 투자 수익을 거두는 경우다... 연예인들도 어느정도 성공을 거두면 상업용 건물에 투자한다.

Part.2 건물에 투자하기 전 알아야 할 것

아파트와 다르게 정확한 시세라는 것이 존재하지 않는다. 아파트는 동일 크기, 향이라면 101동 1802호나 1803호가 가치는 동일하다고 보면 된다. 그런데 빌딩은 그렇지 않다. 거래가 아파트처럼 자주 발생하지도 않고, 시세 파악부터 쉽지가 않다. 적정시세를 추정하는 방법이 책에 나온다.

Part.3 대한민국 건물주를 만나다

왜 ‘강남 사람들만’ 건물을 살까? 이게 참 아이러니 한것이 환경의 영향이다. 자산이 상대적으로 작더라도 건물 투자를 하는 사람들은 나고 자란 곳이 강남일 확률이 높고, 직장에 다니거나 결혼해도 강남을 떠나지 않는다. 환경적으로 강남이 익숙하며 어려서부터 부모님을 비롯 친인적, 친구의 부모들이 건물투자로 많은 부를 축적하는 과정을 본것이다. 자연스럽게 부동산에 관심이 많고, 건물 투자의 장단점을 직/간접 경험하게 된다. 자라온 환경, 부모찬스 덕분에 남들보다 빠른 의사결정을 하고, 상대적으로 적절한 투자를 한다. 오죽하면 강남 입성이 목표라는 말이 나왔을까? 나의 세대가 아닌 자식세대까지 영향을 미친다.

Part.4 실전편? 건물 투자, 어떻게 시작해야 할까

구체적인 투자 방법, 나이에 따른 투자 방식, 직업(조달가능한 자금)에 따른 건물투자 방법을 설명하고 있다. 모든 투자가 그러하듯 정확한 목표를 가지고 투자에 나서는 것이 중요하다. 모든 위험을 통제할 수는 없겠지만 자금관리와 위험관리는 반드시 수반되어야 한다.

Part.5 실전편? 어떤 건물에 투자할 것인가?

입지의 중요성을 다시 한번 강조한다. 그리고 그러한 입지는 도로, 교통, 각종 개발 호재, 상권 등을 고려해야 한다. 아파트와 다르게 학군은 크게 좌우되지 않는다 (물론 학원을 목적으로 한다면 다르겠지만)

스페셜 리포트 미래 가치 분석! 서울 유망 지역 베스트 5

-이부분은 생략한다, 따로 서평을 남기기 애매하다.

Part.6 투자 수익률과 가치 모두 올리기

기본적으로 사람, 기업은 모두 새건물 깨끗한 랜드마크 건물을 좋아한다. 동일한 입지를 가진 건물이라면 계단으로만 접근이 가능한 건물과, 엘리베이터가 있는 건물, 둘중 어느것이 선택받을 지는 자명하다. 또한주차장건물 같은 투자로 쏠쏠한 투자수익을 거두어 들일 수도 있다. 신축 투자자 중에는 상업지역 주차장 용지만 전문적으로 투자하는 사람이 있다. 같은 상업지역임에도 상대적으로 평단가가 저렴하다. 도심지역 주차난을 감안하면 대안투자로 좋은 상품이다. 부동산은 관리하기에 따라 가치가 상승하락하는데, 잘관리된 건물은 매매가 훨씬 수월하다. 관리의 측면에서 임차인도 골라서 받는 경우도 많다.

Part.7 건물 투자 성공의 지름길

기본적인 공식이 있다. 자기만의 플렌을 가지고, 매입시 매도할 시점과 가격부터 염두에 두고 실행하는것이 중요하다. 이른바 매입하는 시점에 수익률이 대부분 결정된다.

건물투자의 비밀노트라고 되어 있으나 워낙 요즘은 온라인상에 공개된 내용이 많다. 그러한 공개된 내용을 보다 체계적으로 정리하였으며, 아파트에서 벗어나 보다 큰 시장을 소개하는 책으로 적합하다고 본다. 건물투자는 해본 사람만 또 하게 된다는 상황이 아이러니 하지만, 일반인들도 준비만 철저히 한다면 건물주 전혀 불가능한 일은 아니라고 본다.

[100자평] 건물투자 비밀노트

건물 투자 비밀 노트
박준연 지음 / 인사이드북스 / 2022년 1월

아파트에서 재미를 본 사람이라면 일반 건물에 투자한다, 진정한 건물주가 되기 위해서 격어야 하는 격게될 내용을 미리 적은 글

누수에 대한 기본적인 이해

사장님, 여기 물 새요! - 누수전문가 이의재의 누수원인부터 법적 분쟁까지
이의재 지음 / 창해 / 2022년 4월

건물관리중에 제일 난감한 부분이 누수라고 말한다. 이는 현대에 들어와서 다층구조와 철근 콘크리트 형태의 건축물이 생겨나면서 특히 더 민감한 문제가 되었다. 물론 전, 근대에서 이러한 문제가 발생하였으나 대부분의 건축물들이 높지 않았고, 이른바 파이프워터가 널리 사용되지 않아서, 외부에서 들어오는 빗물정도만 차단해도 누수에는 큰 문제가 없었다고 한다. 그러나 근대/현대로 넘어오면서 생활의 편리를 위해 배관들이 모두 건물안으로 들어오기 시작했고, 고밀도 집적회로처럼 더 작은 공간에 더 많은 설비를 하게 되다보니 누수문제는 더 가중된거 같다. 이른바 우리집에만 우수가 발생해서 나만 피해를 보게 된다면, 내가 누수부위를 찾아내서 해결하면 끝이 난다. 그러나 공동주택이나 복합사무실 건물 등의 경우는 문제가 복잡해진다. 공동주택인 빌라나 아파트에 살면서 누수문제가 발생하면 윗집과 아래집과의 이해관계가 얽혀있어 어간 골치아픈 것이 아니다. 심지어 누수의 원인제공과 해결문제가 명확하지 않다면, 이는 법적인 분쟁은 물론 이웃간의 다툼으로 번지기가 일수다. 아파트 4층에 사는 나도 몇해 전 누수의 피해를 겪었다. 5층 할머니가 찾아와서는 위(6층)에서 물이 샌다며, 천장을 보여주고는 우리집은 문제 없는가 확인해 보라고 했다. 관리실을 통해서 원인을 파악한 결과, 이는 6층의 문제가 아니라 6층의 공동배관의 이음새(피팅)가 느슨해저서 발생한 문제로 배관을 타고 내려가던 물이 하필 5층 4층 3층까지 영향을 준것이다. 다행히 4층과 3층은 천장은 피해가 없고 붙박이장 뒤편에 습기가 고여서 곰팡이가 창궐했으며, 붙박이장을 교체하고, 부분도배 및 세탁비용을 받는것으로 해결이 되었다. 그런데 5층과 6층은 아직도 사이가 좋지 않다. 6층 입주민의 문제가 아니었음에도 5층 입주가가 6층 입주민에게 많은 스트레스를 주었고, 그 사이는 지금도 잘 메워지지 않고 있다.

그나마 이경우는 책에서 말하는 것처럼 쉽게 누수문제를 해결한 편에 속한다. 누수라는 것이 그원인이 워낙 다양하다보니, 해결책을 찾는것이 쉽지가 않다. 그래서 오죽하면 누수에 관해서는 자격증 시험이 없는것 아닐까, 누수탐지 자격증이 있기는 하나 이는 어디까지 누수탐지 부분이고, 누수문제 해결은 자격증의 여부와 관계없이 수많은 경험을 가진 전문가의 영역이기도 하다. 심지어 전문가라는 사람도 생소한 방식의 누수가 발생하면 해결을 못하는 경우도 많다. 간혹 인터넷에 물어보면 누수해결사를 찾는다는 글이 올라온다. 누수탐지 전문가를 몇번 동원해서 누수 부위를 찾아서 수리를 하였으나, 또 얼마지나지 않아서 누수가 발생하고, 여러 전문가를 동원하였으나 해결을 못하고 있으니, 전국 단위 전문가를 찾는다고 말이다. 그만큼 쉽지 않은 문제다.

저자는 실전 경험을 바탕으로 다양한 건물관리의 노하우를 설명하고 있다. 누수부분이 가장 큰 문제이기는 하나, 기본적으로 건물관리(거창하게 빌딩관리가 아니라)에 대한 개념및 각 부분별 TIP을 사진과 함께 소개하고 있다. 전기관련 누전, 보일러 관리의 기초, 인테리어로 인한 누수문제의 발생 주의점 (종종 인테리어했더니만 누수가 발생한다는 이야기를 본거 같다) 등등....

책의 후반부에는 누수를 예방하기 위한 방수의 이론적인 부분을 설명하고 있다. 사실 신축 당시나 증축(인테리어) 당시 방수를 잘하기만 한다면 약간의 유지보수(옥상 방수, 창틀 실리콘 보강)로 안전하고 쾌적한 건물 살태를 유지할 수 있다. 방수라는 것이 중요하지만 화려한 조명, 가구들과 다르게 겉으로 드러나지 않기에 소홀히 하는 경우가 있다. 건물유지를 해본 사람이라면 방수에 대해서는 원칙을 지켜서 작업을 하라고 한결같이 권한다. 방수가 완벽하다면, 부분적인 누수는 해결하기가 어렵지 않으나 기본 방수가 부실하다면, 부분 누수를 해결해 봐야 유사한 문제가 계속 발생한다는 것이다.

책한권으로 누수, 방수에 대해서 모두 알기에는 턱없니 모자르겠으나, 그 개념과 방향성 등 기본적인 상식만 알아도, 조기에 발견, 저렴한 비용으로 대처가 가능할 것으로 본다.

[100자평] 사장님, 여기 물 새요!

사장님, 여기 물 새요! - 누수전문가 이의재의 누수원인부터 법적 분쟁까지
이의재 지음 / 창해 / 2022년 4월

해결책은 있으나 정답은 없다는 누수에 대한 실전 전문가의 이야기가 여러 사례와 함께 나옵니다.