건물주가 되어 가는 과정

건물투자 비밀노트
박준연 지음 / 인사이드북스 / 2022년 1월

조물주위에 건물주라는 우스개 소리를 들은지 제법 시간이 지났다. 어린학생들의 장래희망중에 건물주가 등장한 지도 한참이나 흘렀다. 차익형 투자로 대표되는 아파트 투자를 지나서 수익형 투자의 대표인 건물투자는 생각보다 많은 사람들이 도전하지만 성공하지 못하는 사람들이 많다고 한다. 역설적으로 건물 투자는 해본사람이 더 한나도 상업용 부동산 투자, 빌딩은 사는 사람만 계속 사고, 사지 못하는 사람은 계속 안되는 걸까라? 부제: 당신은 왜 건물주가 되지 못할까? 라는 이 책을 보면 이해가 될것 같다.

빌딩은 아파트를 사고파는 것과는 성격이 다르다. 아파트라는 보편적이고 비교가 쉬운 단순한 상품이 아닌, 복잡한 세금, 법률 문제, 각종 규제가 얽혀 있다. 그런데 이런 빌딩을 사는 사람 들은 아파트 같은것은 쳐나 보지 않는다고 한다. 특히 주택은 정치적 상황이나 선거를 염두에 두고 규제강화와 해제가 반복되기 마련인데, 대한민국 경제가 성장하고, 유동성 공급이 지속될 수록 건물투자는 아파트보다 더 많은 기회를 제공해왔다. 특히 상업용 건물의 경우, 기업, 자영업 들과 직접적인 연관이 있는바, 상대적으로 주택에 비해서 예상하지 못한 규제가 갑자기 발생하는 경우는 드물고, 보유중에 상대적으로 보유세 부담도 적은 편이다. (종부세 부과 기준을 보면 쉽게 이해된다.)

Part.1 왜 건물일까

- 아시다시피 주거용 주택(아파트)의 경우 규제가 너무 너무 심하다. 많은 부동산 강사들이 다주택을 부추기면 자기는 10채를 투자했니, 30채를 투자해서 재산규모가 100억대라고 하는데, 실제로 각종 비용 및 세금을 감아하면, 수익율이 확 떨어진다. 거기다가 종부세라는 핵폭탄을 고려하면, 다주택 차익형 포지션은 속빈 강정일수 있다. 따라서 아파트에 비해 어렵고(어려우니 경쟁자가 상대적으로 적은 편) 힘든 데다 접근하기도 쉽지 않지만, 투자에 성 공하면 그에 따르는 수익과 보상은 상상 이상으로 달다. 내가 사는 지역의 모 커피숖건물 2018년 40억대에 신축했다고 하는데 지난 겨울에 135억에 팔렸다. 종종 한 번의 매매로 수천억 원의 투자 수익을 거두는 경우다... 연예인들도 어느정도 성공을 거두면 상업용 건물에 투자한다.

Part.2 건물에 투자하기 전 알아야 할 것

아파트와 다르게 정확한 시세라는 것이 존재하지 않는다. 아파트는 동일 크기, 향이라면 101동 1802호나 1803호가 가치는 동일하다고 보면 된다. 그런데 빌딩은 그렇지 않다. 거래가 아파트처럼 자주 발생하지도 않고, 시세 파악부터 쉽지가 않다. 적정시세를 추정하는 방법이 책에 나온다.

Part.3 대한민국 건물주를 만나다

왜 ‘강남 사람들만’ 건물을 살까? 이게 참 아이러니 한것이 환경의 영향이다. 자산이 상대적으로 작더라도 건물 투자를 하는 사람들은 나고 자란 곳이 강남일 확률이 높고, 직장에 다니거나 결혼해도 강남을 떠나지 않는다. 환경적으로 강남이 익숙하며 어려서부터 부모님을 비롯 친인적, 친구의 부모들이 건물투자로 많은 부를 축적하는 과정을 본것이다. 자연스럽게 부동산에 관심이 많고, 건물 투자의 장단점을 직/간접 경험하게 된다. 자라온 환경, 부모찬스 덕분에 남들보다 빠른 의사결정을 하고, 상대적으로 적절한 투자를 한다. 오죽하면 강남 입성이 목표라는 말이 나왔을까? 나의 세대가 아닌 자식세대까지 영향을 미친다.

Part.4 실전편? 건물 투자, 어떻게 시작해야 할까

구체적인 투자 방법, 나이에 따른 투자 방식, 직업(조달가능한 자금)에 따른 건물투자 방법을 설명하고 있다. 모든 투자가 그러하듯 정확한 목표를 가지고 투자에 나서는 것이 중요하다. 모든 위험을 통제할 수는 없겠지만 자금관리와 위험관리는 반드시 수반되어야 한다.

Part.5 실전편? 어떤 건물에 투자할 것인가?

입지의 중요성을 다시 한번 강조한다. 그리고 그러한 입지는 도로, 교통, 각종 개발 호재, 상권 등을 고려해야 한다. 아파트와 다르게 학군은 크게 좌우되지 않는다 (물론 학원을 목적으로 한다면 다르겠지만)

스페셜 리포트 미래 가치 분석! 서울 유망 지역 베스트 5

-이부분은 생략한다, 따로 서평을 남기기 애매하다.

Part.6 투자 수익률과 가치 모두 올리기

기본적으로 사람, 기업은 모두 새건물 깨끗한 랜드마크 건물을 좋아한다. 동일한 입지를 가진 건물이라면 계단으로만 접근이 가능한 건물과, 엘리베이터가 있는 건물, 둘중 어느것이 선택받을 지는 자명하다. 또한주차장건물 같은 투자로 쏠쏠한 투자수익을 거두어 들일 수도 있다. 신축 투자자 중에는 상업지역 주차장 용지만 전문적으로 투자하는 사람이 있다. 같은 상업지역임에도 상대적으로 평단가가 저렴하다. 도심지역 주차난을 감안하면 대안투자로 좋은 상품이다. 부동산은 관리하기에 따라 가치가 상승하락하는데, 잘관리된 건물은 매매가 훨씬 수월하다. 관리의 측면에서 임차인도 골라서 받는 경우도 많다.

Part.7 건물 투자 성공의 지름길

기본적인 공식이 있다. 자기만의 플렌을 가지고, 매입시 매도할 시점과 가격부터 염두에 두고 실행하는것이 중요하다. 이른바 매입하는 시점에 수익률이 대부분 결정된다.

건물투자의 비밀노트라고 되어 있으나 워낙 요즘은 온라인상에 공개된 내용이 많다. 그러한 공개된 내용을 보다 체계적으로 정리하였으며, 아파트에서 벗어나 보다 큰 시장을 소개하는 책으로 적합하다고 본다. 건물투자는 해본 사람만 또 하게 된다는 상황이 아이러니 하지만, 일반인들도 준비만 철저히 한다면 건물주 전혀 불가능한 일은 아니라고 본다.