일반인도 하는 수익형 부동산 투자

중소기업 다니던 용수는 수익형 부동산으로 어떻게 월 7,000만원 벌게 됐을까?
강용수 지음 / 리더북스 / 2022년 2월

책의 제목이 참으로 길고, 직관적이다.

저자의 소개내용을 보면 참 흑수저에서 스스로의 노력을 탈출한 이력이 돋보인다.

일반적으로 부동산 재테크 서적에는 경제학 관련 일반적인 사항이 보통 책의 처음 부분에 명시되는게 일반적이다. 각종 경제이론 및 통화량의 증가와 실물 자산의 움직임 등등이 대표적이고, 특히 근자에 와서는 이른바 똘똘한 한채로 갈아타라는 내용을 많이 하고 있는데, 저자는 일반적인 부동산 투자 방식과 좀 다른 스타일을 보여준다. 특히 월급 잘나온는 직장을 관두지 마라고 한다. 대부분의 전업투자 강사의 경우 자기를 따라하면 대박이 나니, 최대한 레버리지를 이용하여 최대한 단기간에 차익을 보라고 하는데 저자는 좀 다른 방식으로 접근하고 있다. 이른바 노후까지 염두에둔 시세차익의 목적이 아닌 지속적인 보유를 통한 수익형 부동산에 집중하라고 하고 있다.

1장 부자가 되는 절대 법칙

- 고정수입(현금흐름)의 중요성을 강조하고 있다. 이른바 한방으로 일어서는 대박(시세차익)이 아니라, 매월 따박따박 일정하기 현금 수입이 훨씬 중요하다고 한다. 그러니 월급이 나오는 직장은 장사 사업처럼 대박이 날수는 없지만, 안정적인 현금흐름을 가져다 주니 매우 중요하다. 그의 투자원칙은 아래와 같다

- 투자하는 순간부터 수익이 발생하는 것이 투자한다. (지금 사고 2년후에 팔아서 얼마를 번다 이런 식의 투자는 투자 환경변화에 따라 어그러질수 있다.)

- 충분히 이해 했을때 투자하라. (잘 모르는 것에는 투자하지 않는다)

이른바 싸게 사서 비싸게 팔아서 수익은 남기는 차익형 부동산을 멀리하고, 투자하는 순간부터 고정적인 현금 흐름이 발생하는 물건에 투자하라는 것이다. 이른바 보유를 통해서 장기적으로 부를 축적해나가는 전략을 쓰라는 것이다. 이를 위해서 처음에는 실거주 소형아파트 부터 시작해서 꼬마빌딩(원룸건물), 중대형 오피스텔(상업용건물)로 넘어가라고 한다. 투자수익을 원한다고 해서, 자신은 월세, 전세 살면서 투자를하거나, 더 좋은 집에 살기위해서 이른바 상급지로 갈아타기를 하지는 마라고 한다. 서울 강남 중대형아파트 산다고해서 저절로 연금이나 고정수입이 발생하는건 아니다.

2장 수익형 자산 건물 구입하는 법

현재상황에서의 부동산 투자 법을 설명하고 있다. 정부의 규제에 따른 부동산 투자 방법이다. 숫자를 늘리는것보다 줄이면서 현금 흐름에 집중하라고 한다. 이 책에서 가장 두꺼운 부분이다. 수익형 부동산의 여러 종류를 설명하며, 특히 원룸(다가구, 다세대)에 투자를 권하고 있다. 그리고 이러한 수익형 부동산에 투자하기 위한 기본적인 정보(서류, 매물 조사서) 분석하는 법, 이른바 입지, 수익률 분석 및 수익률 개선 방안 등을 고려하라고 한다.

구역 분석을 하고, 수익률계산표를 최소 10번 정도는 만들어봐야지 물건을 보는 눈이 길러진다고 한다. 무엇보다 현재의 재무상태를 완벽하게 파악하고 있어야, 계약과정에서 일이 어긋나는 일이 없다고 한다.

건물을 체크하는법 부터, 지역체크하는 법(평일 저녁 유동인구 파악, 출퇴근 동선) 건물 내외부 파악 및 효과적으로 임장을 하고, 지역의 공인중개사와 연락/관계 유지하는 방법 등을 구체적으로 설명하고 있다. 마지막에는 계약의 최종단계에서 발생하는 계약 부대비용 (중개료, 법무비용 등) 및 가계약 등의 방법을 구체적으로 설명한다.

3장 건물 계약할 때 꼭 알아야 할 것들

실전 건물 계약정보를 설명한다. 이른바 작업 당하지 않는 법에 대하여 설명과 함께 시작한다. 그리고 원룸 인수과정에서 발생하는 실실적인 문제들을 조목조목 설명하고 있다. 건물하자, 보증금, 임대료 정산, 장기 미납자 처리, 건물의 유지보수 관리, 공실의 처리문제 및 운영시 발생하는 각종 공과금, 공동 비용부분의 처리 문제, 임차인 관리 등의 정보들이 있다.

4장 수익형 자산을 운영하는 기술

원룸으로 대표되는 수익형 건물의 실제 운영노하우가 담겨있다. 월세 안내 문자부터, 미납자 관리, 공실빨리 처리하는 법, 원룸에서 소모되는 각종 전자제품, 냉난방, 조명, 수전(욕실)등에 대한 관리도 아주 구체적으로 적고 있다. 기본적으로 원룸 운영하려면 간단한 고장 등의 수리는 고칠줄 알아야 한다.

5장 수익형 자산으로 부자 되는 길

억단위 차익없이 수익형 부동산으로 부자가 될수 있을까 싶지만, 고정적인 현금흐름이 계속 증가한다면 충분히 가능하다. 매달 월급 외에 고정적으로 월세수입이 있다면 이른바 투잡을 뛰고 있는 효과가 나는 것이다. 첨에는 투자금의 한계로 전세 물건이 많겟지만, 일정 목돈이 생길때마다, 전세를 월세로 돌리고 현금 흐름을 늘려가는 것이 좋다. 만약 대출이 많이 낀 물건이라면 대출금도 상환하지만 소액정도는 남겨서 근저당 채권 최고액은 유지하는 것도 차후 매도를 위한 하나의 방법이다.

끝으로 개인명의로 투자를 하다가 어느정도 안정권에 들어가면 법인투자를 고려하라고 한다. 개인으로 계속 투자를 할경우 세금 및 준조세(국민연금, 건강보험)등의 부담이 급격하게 증가 되니 법인으로 전환하는 것도 고려 해 보라고 한다.

[100자평] 중소기업 다니던 용수는 수익형 부동산으로 어떻게 월 7,000만원 벌게 됐을까?

중소기업 다니던 용수는 수익형 부동산으로 어떻게 월 7,000만원 벌게 됐을까?
강용수 지음 / 리더북스 / 2022년 2월

일반인도 노력만 하면 충분히 부자가 될 수 있다는 것을 시연해준 사람

영어 해보자 어렵지 않다.

스펜서쌤의 미국 영어 : 센스가 돋보이는 사회생활 영어 회화 - 센스가 돋보이는 사회생활 영어 회화
스펜서 맥케나 지음 / 시대인 / 2022년 2월

지난해에 1권 일상회화 표현에 관한 책이 출간되었는데, 올해 2권이 나왔다.

1권보다 약간 상향된 수준의 센스가 돋보이는 표현들로 구성되어 있다.

책(교재?)을 보자면 기본적으로 아래의 패턴으로 구성되어 있다.

I 미국 영어 문화 & 상식

II 원어민게이지

III 대화마스터

IV 퀴즈플레이

V Review & Practice

VI 스펜서쌤의 유투브 채널 보기

팩트체크: 우리가 알고 있는 영어식 표현과 실제로 미국에서 쓰는 영어표현의 차이점 등을 설명하고 있다. 한국식 영어 표현중 잘못 된것도 많이 있고, 실제로는 다르게 사용, 인식되는 표현을 설명하고 있다. 실제로 미국 기준 원어민들의 생활문화와 상식, 일반적인 사회생활의 방식을 이여기 한다. 문화를 알아야 이야기가 쉽다.

원어민게이지: 수치에 따라 실제 사용여부를 알수 있다.

50%, 누구나 알수 있는 기본적인 표현, 영어권/비영어권 국가에서도 상황적인 이해가능, 공식적인 표현으로 은유적인 표현보다는 직관적인 표현이 많다. 우리로 치면 공중파 뉴스에 나오는 표현이라고 할까?

80%, 좀더 미국적인 표현, 영어권국가에서는 흔하게 쓰는 표현, 케이블 방송수준의 표현?

100%, 미국에서 진짜로 널리 쓰이는 일상적 표현, 인터넷, 유투브 수준의 표현

대화마스터

원어민게이지에 등장했던 표현을 원어민의 MP3 발음과 함께 대본을 보며 따라할 수 있다.

퀴즈플레이

대화마스터에 등장했던 지문중에 일부를 가려놨는데, 한번도 필요한 표현을 일깨워 준다.

Review & Practice

책의 후반부에 모아서 앞서 등장했던 여러 표현들을 한곳에 모아놓았다.

스펜서쌤의 유투브 채널 보기 --> 책에 등장했던 내용들을 상황별로 섦명하고 있으며, 미국 드라마 등에서 쓰는 장면을 보여주고 있다.

유투브와 본교재를 함께 사용하면 많으 도움이 될것 같다.

이책은 영어 공부의 개념보다 상황에 맞는 표현을 기억하고 배우기 쉽게 표현하고 있다. 미국의 대학교에서 학생들에게 강의를 하려는 목적이 아니라, 일상생활에서 동료와 또는 장을 본다던지, 은행을 간다던지, 일상생활에서 쉽게 만나게되는 상황에서, 매일 매일 하게 되는 표현에 대하여 다루고 있다.

개인적으로 영어를 미국인 처럼 할 필요는 없다고 생각한다. 만약 미국에서 생활해야한다거나 미국쪽과 일을 해야만 한다면 미국식 영어를 하는게 좋겟지만서도, 단지 외국인과 또는 외국과 의사소통과 생활을 위해서 배워야 한다면 보다 공식적이고 널리 이해되는 표현을 배우는 것이 좋다고 생각된다. 미국인과 대화를 할때도 있겠지만, 영국, 독일, 네덜란드, 남아공, 필리핀, 호주사람들과 대화를 하게 되면, 너무 미국적인 표현은 그다지 도움이 안될 수 있다. 그들이 미국적인 표현을 쓰지 않는다고 해서, 우리를 비난할 가능성은 없다. 개인적으로 원어민 게이지 100%에 등장하는 표현에 너무 집착할 필요는 없다고 본다.

명심하자 모든 어학공부는 시작이 30%이며, 자신감이 또 30%다. 외국어를 모국어처럼 잘못하는건 부끄러운 일이 아니다. 잘못알아들으면, 한번 더 천천히 말해달라고 하자... 외국어 만큼은 무대포정신이 필요하다고 봅니다.

[100자평] 스펜서쌤의 미국 영어 : 센스가 돋보이는 사회생활 영어 회화

스펜서쌤의 미국 영어 : 센스가 돋보이는 사회생활 영어 회화 - 센스가 돋보이는 사회생활 영어 회화
스펜서 맥케나 지음 / 시대인 / 2022년 2월

어학공부는 시작이 30%이며, 자신감이 또 30%다. 해보자 해보자 해보자

공감하고 상대방의 입장에서 생각하라 그러면 열린다.

데일 카네기 인간관계론
데일 카네기 지음, 최미르 옮김 / 가로책길 / 2022년 2월

카네기, 어른들이라면 최소한 살면서 한번은 들어본 이름이다. 내가 처음 들은 그의 이름은 어릴때 위인전 씨리즈에서 본 "철강왕 카네기"이었다. 철강왕 카네기의 full name은 Andrew Carnegie (앤드류 카네기) 이며, 이책이 저자인 데일 카네기와는 직접적인 관련이 없다. 관계론, 처세술의 저자인 데일카네기와 철강왕 카네기가 서로 다른 인물이라는건 어른이 되고 한참 후에 알게되었다, 철강왕 카네기는 주로 19세기 후반에 활동한 사람이고, 데일 카네기는 20세기초에 강연을 위주로 활동하던 사람이다. 흥미로은 점은 지금 현재도 많은 사람들이 강철왕이라고 불리는 재벌 '앤드루 카네기'와 '데일 카네기'를 혼동한다.

하지만 이렇게 착각 할 수 밖에 없는 이유가 바로 '데일 카네기'가 '앤드류 카네기'의 기부 업적을 흠모해서1922년 자신의 성을 바꿨다고 한다. 데일 카네기의 원래 성은 'Carnagey'였으나 'Carnegie'로 성을 바꿨다고한다. 개명을 통한 동명이인 마케팅의 시초라고 해야할까? 개명이후로 그는 승승 장구했다.

데일 카네기(Dale Carnegie) 는 1888년 생으로 미국의 작가이자 강연가이며, 이책과 더불어 최초로 본격적인 자기계발서를 만들어낸 사람이라고 평해지고 있다. 거의 90년이 지난 예전사람이 펴낸 책이 지금도 전세계에서 여러가지 언어로, 우리나라에서도 여러 출판사에서 각기 다른 번역본으로 출판되고 있다.

각설하고, 이책은 인간과 인간사이에서 발생하는 사람을 다루는 기술에 대하여 여러가지 예와 저자 자기자신의 경험을 바탕으로 조언을 하고있다. 지금은 일종의 학문처럼 되어버린 자기계발, 소통관계를 주제로 한 많은 강연자들이 강조하는 내용이 이책과 일맥 상통하는 부분이 많다.

이 책은 사람과 사람간의 관계를 원만하게 하기 위한 방법과 경험들을 잘 정리하였다. 사실 책을 읽다보면 대부분 의 내용이 이미 다들 겪어보고 들어봐서 알고 있는 내용이다. 알고는 있으나, 막상 습관화 되지 않은 것이 많다. 책을 첨 읽다보면 다 아는 내용을 뭐하라 이렇게 길게 적고 있다 싶다. 데일카네기 인간관계론은 상대방을 진심으로 호감을 가지고 대하는 방벙에 대한 내용이 많다. 모 통신사의 광고처럼 진심이 닿다 라는 말이 떠오른다. 몇가지 맘에 드는 지침이 있는데 아래와 같다.

- 상대방의 이야기를 많이 들어주자. 10번 듣고 1번 이야기 하자

귀는 2개고 입은 1개라는 말 처럼, 많이 들어 주는 것만 해도, 소통이다. 자신의 이야기를 잘 들어주는 사람은 이미 나의 편이다.

- 상대방을 보고 많이 미소짓자.

웃는 얼굴에 침뱉지 못한다. 미소는 상대방의 적개심을 없애줄수 있는 가장 손쉬운 방법이다.

- 이름을 기억하자. 상대방의 호감을 얻는 가장 확실한 방법

나의 이름을 기억하는 당신, 일단 감동이다. 이름을 알고 있다는 것은 이미 중요한 사람이라는 것을 상대방에게 알려주는 것이다.

- 상대방의 자존감을 올려주자. 사소하지만 진심으로 칭찬을 하자.

칭찬은 고래도 춤추게 한다는 말이 있다. 아부까지는 아니더라도 작은부분에 대하여 칭찬하는 습관을 가지자. 우리나라 사람들이 참 안되는 부분이다. 칭찬에 인색하고, 비난/질책에 후하다.

- 논쟁하지 말자.

논쟁에서 승리하는 유일한 방법은 논쟁을 하지 않은 것이라고 한다. 역설적으로 논쟁해서 승리할 수는 있다. 그러나 논쟁의 승리로 감정이 상하고 사이가 멀어진다면 승리가 무슨 소용일까? 상대방의 마음까지 상처를 내며 논쟁에서 얻은 승리는 공허한 승리에 불과하다

- 상대방이 잘못 알고 있는 내용을 바로 잡아 주려고 하지 말자.

잘못을 지적하는것이 분명 맞는 일이지만 이것이 표현이 쉽지 않고, 곡해해서 받아들이기 슆다. 팩트타령하다가 감정 상하기 쉽상이다.

- 상대방을 인정하라

사람은 누구나 인정 욕구를 가지고 있다. 나와 대척점에 있는 사람이라 할지라도 그사람의 좋은 점을 인정하고, 업적을 인정한다면 이미 그와의 관계에서 진일보한 것이다.

- 실수, 잘못을 인정하라

사람은 누구나 실수한다. 실수를 인정하고 사과하는 것이 더 인간적인 것이다. 실수을 인정하지 않고, 거짓말로 둘러대는 것은 사람과의 거리를 두게 만든다.

- 나의 관점이 아닌 상대방의 관점에서 생각하라

역지사지, 그사람의 입장이면 이해 못 할 것이 없다.

책에서는 그외에도 수많은 금과옥조같은 표현이 있다. 심지어 후반부에는 행복한 가정생활을 위한 슬기로운 가정생활이야기도 나온다. 이부분은 1930년대 미국을 배경으로 하여 현재와 맞지 않는 부분도 있다.

이 책이 처음 세상에 나온것이 1936년이라고 한다. 그때와 비교하면 이 지구상의 모든 사람들은 과학기술의 발달로 인하여 보다 소통하이 쉬운 세상이 되었다. 그러나 여전히 사람들간의 의사소통과 공감이 힘든부분은 매한가지라고 본다. 속도는 빨라졌으나, 방향과 절차, 방법은 그대로인것이다. 세상이 바뀌어 사람과 사람의 관계는 변하지 않는 것이지 않는 것이 아닌가 싶다. 옛 성현들의 말씀이 오늘날까지 바이블처럼 여겨지는 건, 인간이 사는 것은 예나 지금이나 매한가지 가 아닐까 싶다. AI, 메타버스 등으로 혼자살기 좋은 세상이 오고 있다. 그러나 혼자 살기 좋은 세상에서 사람들은 끊임없이 남과 소통하고 싶어한다. 역설적으로 나혼자 살기에 편리한 세상이 왔지만, 끊임 없이 소통과 단절을 이야기하며, 더 많은 사람과 엮이고 싶어하는 것이 오늘날의 현대인이다. 사람들과 살아가는 법, 주변사람들과 원만한 관계를 유지하고 싶다면 이책을 한번 읽어보기를 권하고 싶다. 우리가 다 알고 있는 내용이지만 실천하지 못하는 부분을 짚어주고 있다.