23인의 부동산 전문가가 보는 다양한 시각

2024 결국은 부동산 - 23인의 멘토가 알려주는 부동산 인사이트 ㅣ 결국은 부동산
올라잇 칼럼니스트 23인 지음 / 원앤원북스 / 2023년 12월

자산투자를 크게 나누면, 사업투자, 금융투자, 실물투자, 부동산투자 등으로 구분할 수 있을 것 같다. 사업투자는 말 그대로 직업 사업체를 운영하던가, 기존 사업체에 재무적인 투자자로 증자, 지분 매입 등으로 해당 기업의에 직접 투자하는 것을 말할 것이고, 금융 투자라 함은 대표적으로 채권, 주식, 펀드, 예/적금 (예/적금을 투자하라고 하기도 좀 애매하기는 하지만)이 있다. 실물투자라고 우리가 흔히 접하는 귀금속(대표적인 게 금(gold)), 각종 광물 들, 한정판 제품, 미술품 등에 해당된다고 본다. 그 외 대한민국 사람들이 가장 선호(?) 부동산 투자가 있습니다.

이 책은 책은 자칭 타칭 대한민국 최고의 부동산 전문가 23인 들( 빠숑 김학렬, 부룡 신현강, 트루카피, 송희구, 아임해피 정지영, 잘사는흥부 정현석, 투미컨설팅 김제경, 옥탑방보보스 김종율, 박유림, 장삿갓 장소희, 월용이 박지민, 앨리스허 허미숙, 훨훨 박성혜, 온짱 박재석, 빌사남 김윤수, 토미 김서준, 시루 양안성, 홍소장 홍성일, 플팩 강연옥, 레오 김은진, 제네시스박 박민수, 이장원 세무사, 김로사 등 다 적은거 맞나?)이 보는 2024년 부동산 전망을 편집하여 출판한 것 같다. 공동 저자들로 이루어 진 만큼 다양한 의견들로 꽉 차있고, 각 저자들이 2-30페이지 정도의 비교적 짧은 분량으로 자신들의 주력 분양의 현주소와 내년(2024) 전망을 올려놓았습니다.

근래에는 여러분들도 대부분 알고 있는, 코로나 팬데믹 시기의 전 세계적인 부동산 및 자산 투자 호경기가 있었습니다. 이는 경기상승과는 무관한 각국의 중앙정부의 유동성 공급이 초래한 결과로 전방위적인 인플레이션을 유발했지요. 2020~2021 시기의 아파트 가격 폭등, 2022는 유동성 축소와 금리 인상으로 인한 전반적인 하락장, 올해 2023은 상승과 하락이 혼조중인 현상이 일어나고 있습니다. 전강 후약, 전약 후 강이니 뭐 이런 평가 자체가 한마디로 확실한 방향성을 점치기 힘든 상황이라는 반증이겠지요.

각설하고 이 책에는 부동산의 각기 다른 분야의 전문가 들의 주력 분야와 내년 전망이 나열되어 있습니다. 목차에는 크게 성격으로 4가지 단원으로 구분하여 놓았으나 큰 의미는 없는 듯합니다. 주된 독자층은 부동산 투자 초보(도 초보)들로 보이며, 난해하고 복잡한 내용은 그다지 많지 않습니다. 부동산 전문가라고 해서 모든 분야의 부동산을 잘 할 수는 없습니다. 토지를 전문적으로 취급하는 사람, 아파트를 전문적으로 취급하거나, 심지어 입주/분양권 위주로만 거래/투자하는 사람도 있으며, 시장에는 잘 드러나지 않는 상업용 부동산(오피스빌딩, 상가 등)만 취급하는 전문가들도 있지요. 또한 직접적인 투자는 하지 않고, 부동산 거래로 인하여 발생하는 추가적인 비용과 위험을 전문적으로 다루는 금융(대출), 세무 전문가들도 있습니다. 제가 보기에 그중에 꽃은 부동산 개발입니다. 직접 토지를 매입해서, 건축하고, 분양/임대 하는 분들이죠. 부동산 투자의 거의 모든 분야를 관여해야 하는 전문적인 일이라고 생각됩니다.

사실 부동산 투자를 한다고 하면 우리나라에서는 대부분 아파트를 먼저 떠올립니다. 아파트 중에서도 지역적으로는 서울/수도권 지역의 아파트. 항상 일정한 잠재수요가 있으며, 가격적으로 하방경직성을 가지고 있어서 과거 70여 년 동안의 통계를 살펴보면 우상향이었지요. 단기적인 하락 및 정체 구간도 있지만 10년 이상의 평균을 보면 단 한차례도 하락한 적이 없다고 할 정도지요. 그래서 그런지 23명이나 되는 공동 저자들도 거의 대부분 수도권, 특히 서울지역 위주의 내용으로 원고지를 채운 거 같습니다. 심지어 아파트 투자의 대체상품으로 불리기도 하였던 지산(지식산업센터) 투자의 예시도 모두 서울지역입니다...... 이거 서울 아니면 어디 제대로 된 투자 정보를 보기도 어렵고, 관심도 떨어지는 것 같아서 지방에서 거주하거나 투자 중인 분들에게는 소외감을 느끼기에 충분합니다.

그럼에도 불구하고 지역에 관계없이 기본적으로 부동산 투자에 필요한 입지를 분석하는 방법, 현장 방문(임장이라고 하는데, 이 표현의 기원을 찾을 수가 없네요)의 요령, 기초적인 투자금액 분석 및 자금 조달 등의 내용은 지역과 시기에 관계없이 변하지 않는 것 같습니다.

책을 읽고서 느낀 저의 감상은 2024년의 부동산 전망은 폭등은 없고, 반등은 있을 수 있다. 그러나 전망은 전망일 뿐 어떤 상황이 벌어질지 모르고, 투자기회는 늘 있으며, 기회는 준비한 자에게 돌아온다는 것입니다.

참고로 사람들이 부동산 투자 보다 소액으로 쉽게 접근하는 게 주식투자입니다. 부동산 투자는 이것저것 절차도 복잡하고, 의사결정을 내리는 시간이 많이 걸리고 신중하게 접근하는 반면, 주식투자의 절차는 너무 쉽고, 빨라서 신속하게 거래가 가능하다. 평균적으로 부동산 투자에서 성공하기 쉽고, 주식투자에서 실패하기 쉬운 이유가 여기에 있다고 봅니다. 다르게 말하자면 투자하기 전에 준비하고, 공부해야 만 성공한다는 것이다. 세상사 모든 게 다 비슷한 원리로 돌아갑니다.

부동산 투자 초보 분들이 투자 입문서로는 이 책이 유용하리라 생각됩니다. 아파트만 보고 있는 초보투자자들에게 다양한 분야가 있음을 알려주고 여러 기회와 위험이 상존하고 있는, 부동산 전반을 보는 시야를 넓혀 주는 책입니다. 아쉽게도 중/고수분들이 보기에는 대부분 아시는 내용일 것 같다는 생각입니다.

[100자평] 2024 결국은 부동산

2024 결국은 부동산 - 23인의 멘토가 알려주는 부동산 인사이트 ㅣ 결국은 부동산
올라잇 칼럼니스트 23인 지음 / 원앤원북스 / 2023년 12월

23인의 부동산 전문가가 보는 다양한 시각

디지털 시대의 아날로그 감성 여행 가이드 북

에이든 국내여행 가이드북 (2024-2025 개정증보2판) - 국내 4500 여개 여행지를 담은 우리나라 국내 여행 바이블 ㅣ 에이든 가이드북 & 여행지도
타블라라사 편집부 외 지음 / 타블라라사 / 2023년 12월

이책을 한마디로 표현하자면 디지털 시대에 아날로그적 감성을 가진 여행 가이드 북이라고 하겠다. 중년층은 대부분 지도책을 보고 잘 모르는 곳을 찾아간 경험이 있을 것이다. 1988년 올림픽이후 우리나라는 고도 성장기의 과실로 1가구 1자동차 정도의 차량 보급이 이루어지기 시작했고, 주말이나 연휴기간의 경우 자가용을 타고 여행을 가는 것이 일반화 되기 시작했다. 그 이전의 경우 원거리 여행의 경우 기차나 버스(시외, 고속)를 타고 가는 것이 일반적이라서 해당 교통수단이 연결되지 않는 지역의 경우는 접근이 현실적으로 어려웠다. 그런데 자가용의 보급은 국내여행에 있어서 새로운 수요와 공급을 창출하게 되었다. 그시적 자동차 운전석의 포켓에는 의례적으로 5000대1 축적의 국내 도로교통 지도책이 하나씩 꽂혀있고, 해마다 새로운 도로가 열리거나 관광지가 개발되면 개정판이라는 이름으로 업데이트 된 책자가 발간되곤 했다.

그러던중에 정보화 시대가 도래했고, 결정적으로 차량용 네비게이션과 스마트폰이 보급되면서 이른바 온라인 실시간 길찾기가 가증해지게 되었는데, 이는 오프라인 지도책의 종말을 가져오게 된다. 엄격히 말하자면 아직도 여행지도책자는 서점에서 팔리고 있으나, 대부분의 구매자는 인터넷, 스마트폰이 익숙하지 않은 장년층, 노년층이 대부분인다. 거기다가 여행가이드 북의 경우 인터넷 매체로 많이 대체되고 있다. 예전에는 여행 가이드북이 "국내 관광지 50선"이런 형식으로 단행본으로 발행되거나 월간잡지의 계절별책 부록으로 많이 출판되었는데, SNS의 발달로 인하여 개인들간의 내용이 공유 되고, 유튜브 같은 매체에서는 영상까지 제공되는 바 오프라인 형태이 제공서비스인 여행가이드북은 더욱 설자리가 좁아졌다.

그런덴, 이 책자는 디지털 시대에 아날로그 감성을 자극하고 있다. 그렇다고해서 디지털의 장점인 빠른 검색의 기능을 포기한 것도 아니고, 단순히 활자만의 정보를 제공하는 수준을 뛰어 넘는 내용을 담고 있다.

타블라라사 출판사는 여행가이드북 출판사이면서 여행지도 제작사인거 같다. 사실 기존에는 이 2가지 분야가 따로 떨어져있어서 매칭이 안되는 것 같은 책자들이 좀 많았던게 사실이다. 여행가이드상의 지도는 너무 부수적으로 단순한 지명, 위치만을 기계적으로 표시하는 경우가 많았으며, 여행 콘텐츠 따로 지도 따로 느낌이 없지 안았는데, 이책은 적절히 잘 조화가 이루어 진거 같다.

찾아보니 이번의 경우가 증보 2판이라고 한다. 지도책의 수요는 줄어 들었지만, 여행관련 책자는 아직도 꾸준히 발행된다는 것은 그만큼의 수요가 있다는 뜻이다. 인터넷으로 검색하면 웬만한 정보는 다 나오지만 문제는 이게 너무 중구난방에 특히 글쓴이의 주관적인 해석이 많은 경우가 많다. 적절하게 중도를 취하면서 객관적인 사실을 바탕으로 정황한 정보를 제공해야 하는데, 해당 관광시설(업체)의 후원을 받아서 너무 호의적으로만 써놓은 글들도 넘쳐난다. 이러하다보니 인터넷으로만 여행을 계획하면 정보의 과다로 인하여 계획을 세우는 것이 너무너무 피곤한다. 심지어 해당정보의 진위여부도 판단하기가 쉽지 않다. 비판, 비평은 없고 찬양 일색의 내용만 가득한 글들이 너무 많다. 따라서 정확한 정보를 찾아 필요한 내용을 적당하게 정리해 놓은 이 가이드북은 여행자들의 계획 수립에 많은 도움을 주는데 이 책이 적합하다고 본다.

목차를 보면, 지역별로 잘 정리되어 있으며, 테마별로 정리도 되어 있어, 역사기행 같은 목적을 가지고 집중적으로 여행을 간다던지, 예쁜 카페를 중점적으로 투어한다던지, 액티비티 체험 위주로 여행을 짠다던지, 심지어 핫플레이스 위주로 계획 할때 매우 도움이 된다.

각 지역별로 유명한 관광지를 컬러 사진과 함께, 간단한 소개와 디지털 시대에 맞게 #키워드 도 빠뜨리지 않게 소개하고 있어 매우 편리하다. 책의 첫머리에 이 책을 사용하는 법도 아주 친절하게 설명하고 있어 읽어보면 도움이 되지만, 워낙 직관적으로 잘 표시, 표현하고 있어 사용법 없이도 쉽게 이해가 가능하다는게 장점이다.

누구나 여행 떠날 때의 설레임을 느껴본적이 있을 것이다. 그리고 생각보다 특히 인터넷에서 말하는 것보다 실망스럽기도 하고, 기대 이상이기도 했던 경험도 있을 것이다. 이 책은 여행 계획을 수립하는데 매우 도움이 되는 책이며, 정보가 넘쳐나는 시대에 꼭 필요한 내용만 간추려서 요점 정리를 해주는 과외선생님 같은 책이다.  자그만히 864쪽의 가이드 북, 두께만큼이나 훌륭한 여행가이드 북임에 의심의 여지가 없다.

[100자평] 에이든 국내여행 가이드북 (2024-2025 개정증보2판)

에이든 국내여행 가이드북 (2024-2025 개정증보2판) - 국내 4500 여개 여행지를 담은 우리나라 국내 여행 바이블 ㅣ 에이든 가이드북 & 여행지도
타블라라사 편집부 외 지음 / 타블라라사 / 2023년 12월

디지털 세대와 아날로그 세대가 모두 찾는 편리한 여행가이드 북

독서로 생각하고 해동하라

책 읽고 매출의 신이 되다 - 고명환의 장사 내공
고명환 지음 / 라곰 / 2023년 12월

개그맨으로 더 많이 알려진 저자, 고명환. 사실 전통적인 우리나라의 희극배우는 2가지로 나누어진다. 좀 직설적으로 표현하면 못생기고 몸을 써서 웃기는 사람과 평범하거나 잘생겼지만 입담과 아이디어로 승부하는 경우. 고명환은 후자에 해당된다고 본다. 2000년대 초창기에 한참 공개 코미디의 전성기 시절이 있었다. 그런데 언젠가부터 TV에서 코미디 프로그램들이 하나둘씩 없어지기 시작했고, 자연스레 희극인들은 유튜브 등의 새로운 미디어로 옮겨가던가 아니면 다른 일을 하게 된 것으로 알고 있다.

우연히 본 TV 속 교양 프로그램에서 대박 장사 집으로 저자를 만난 것으로 기억된다. 가업을 물려받은 것도 아니고, 기존의 직업과 전혀 무관한 국숫집을 차렸는데, 그게 대박이란다. 예전에도 요식업에 도전한 연예인들이 종종 있었지만 대부분 고깃집이었던 것으로 같다. 상대적으로 객단가가 높고, 술도 함께 팔아서 저녁/주말 매출을 많이 올리는 스타일. 연예인 인지도를 적극 활용하여 반짝 인기를 얻다가 사라져 가는 경우가 많았던 것 같다.

그런데 저자의 경우 현재의 국숫집을 운영하기 전에 감자탕 집, 실내포장마차, 스낵바, 닭가슴살 사업에 이르기까지 네 번이나 실패한 경험이 있다. 그리고 다섯 번째가 국수(메밀국수) 집이라고 한다. 앞서 네 번의 실패는 사람들의 권유를 바탕으로 사업을 시작한 것이었다. 자세한 분석 없이 지금의 환경과 상황에 맞춰서 했던 창업은 역시 오래가지 못했고, 큰 교통사고후 회복되는 과정에서 독서를 통하여 깨달음을 얻고, 책에서 알려준 대로 분석하고 준비하여 국숫집을 열었다고 한다. 그리고 . 저자는 사람에게 질문하는 대신 책에 질문하기 시작했다. "손자병법", "이카루스 이야기, 보랏빛 소가 온다 - 세스 고딘" 등의 책을 읽으며 인생의 해답을 찾으려고 노력했고, 책에서 시키는 대로, 기본에 충실하여 당사를 시작했으며, 현재도 연 10억 이상의 매출을 올린다고 한다.

요즘은 강연자로도 많아 나서고 있으며, 소상공인의 롤모델이 되었으며, Motivation 전문 강연자로도 나서고 있는 것 같다.

책 속에는 젊은 시절의 저자의 삶과 화려한 인기 연예인의 빛과 그림자에 대한 이야기를 담고 있으며, 저자의 인생을 뒤바꾼 30대의 교통사고에서부터 네 번의 실패 끝에 국숫집 브랜드"메밀꽃이 피었습니다"를 열어 소상공인들에게는 성공의 기준이 되는 연 매출 10억을 만들기까지, 장사의 준비 단계부터 운영까지 여러가지 시행착오를 상세하게 말하고 있다. 지금의 단계에 오르는 과정에서 도움을 준 책의 내용부터. 어떻게 현장에 접목을 하고, 어떻게 응용을 해나갔는지 생생하게 이야기하고 있다. 이 책은 막연한 창업 지침서가 아니다. 창업을 하기 위한 기본 소양을 다지는 원론적인 이야기로 가득 차 있다. 구체적인 숫자도 약간 등장하지만, 창업하는데 얼마가 필요하며, 매출, 운영비 등등의 숫자가 나오지는 않는다. 매뉴얼이 아니라 개론적인 원론적인 내용이 대부분이다.

내가 이 책에서 가장 동감하는 부분 중에 하나는 "생각을 하지 않는 사람들"이라는 내용이다. 언제부터인가 활자를 제외한 많은 미디어들이 기술의 발달로 등장하면서 사람들은 갈수록 생각이라는 것을 적게 하게 되는 것 같다. 책을 읽고 생각을 해야 앞으로 나아갈 수 있는데, 많은 영상 매체들을 시청하다 보면 생각이라는 것을 안 하게 되는 것 같다. 그냥 생각하지 않고, 화면의 내용을 받아들이는 것 같다. 그 내용이 자극적이고, 지루하지 않다면 더욱더 효과적으로 사람들에게 어필이 된다. 예전에는 5분 정도 길이의 동영상도 짧다고 느껴졌는데, 요즘의 추세는 1분 이내 심지어 30초 이내 사람들의 주목을 끌어야 한다고 한다. 사람들은 생각하지 않고, 그냥 일방적으로 받아들인다. 아니 사회가 매체들이 그렇게 만들고 있다. 깊이 사색하고 책이라도 읽고 있으면, 젊은 세대의 경우 "진지 빨고 있다"라고 힐난하기까지 한다. 책을 읽어야 생각을 하고, 생각을 해야 올바른 판단과 행동을 할 수 있다.

과정은 필요 없고, 답만 알려달라는 사람들이 있다. 어디서 그런 아이디어를 얻었냐고 묻기에 책을 알려주고, 동영상 강의를 알려주면, 바쁜 세상에 그런 거 볼 시간이 어딨냐고 한다. 그러지만 폼 나게 성공하고 싶다고 비법을 알려달라고 한다. 공부하고 싶지 않고, 연습하고 싶지 않고, 생각하고 판단하는 것도 머리 아프고 귀찮다고 그냥 꼭 찍어서 정답만 알려달라고, 마치 주식투자로 돈을 벌고 싶은데, 경제는 공부하기 싫고, 그냥 급등주만 찍어달라는 것처럼.... 과연 알려주면 성공할 수 있을까?

저자도 그러했지만, 생각보다 많은 소상공인들이 준비 없이 장사를 시작한다. 이런저런 분석, 예를 들자면 주력 상품의 객단가와 가게 회전율, 매출 대비 원가율, 손익 분기점 .... 구체적인 실질적인 목표 없이 매일매일을 바쁘게만 버티고 있다. 저자도 그렇게 하다가 4번의 실패를 했다고 한다..

책의 맨 후반부에 구체적으로 창업을 준비하는 사람들을 이한 하는 이들을 위한 ‘창업 전 반드시 던져야 할 질문 7’을 부록으로 담았다. 최소 이 정도는 파악하고 준비한 다음에 창업이라는 것을 하라고 말이다.

올해도 그러했지만 소상공인들에게 내년 2024년은 쉽지 않은 해가 될 것 같다. 책 속에 길이 있으며, 책을 읽고, 생각하고, 행동하자.