23인의 부동산 전문가가 보는 다양한 시각

2024 결국은 부동산 - 23인의 멘토가 알려주는 부동산 인사이트
올라잇 칼럼니스트 23인 지음 / 원앤원북스 / 2023년 12월

자산투자를 크게 나누면, 사업투자, 금융투자, 실물투자, 부동산투자 등으로 구분할 수 있을 것 같다. 사업투자는 말 그대로 직업 사업체를 운영하던가, 기존 사업체에 재무적인 투자자로 증자, 지분 매입 등으로 해당 기업의에 직접 투자하는 것을 말할 것이고, 금융 투자라 함은 대표적으로 채권, 주식, 펀드, 예/적금 (예/적금을 투자하라고 하기도 좀 애매하기는 하지만)이 있다. 실물투자라고 우리가 흔히 접하는 귀금속(대표적인 게 금(gold)), 각종 광물 들, 한정판 제품, 미술품 등에 해당된다고 본다. 그 외 대한민국 사람들이 가장 선호(?) 부동산 투자가 있습니다.

이 책은 책은 자칭 타칭 대한민국 최고의 부동산 전문가 23인 들( 빠숑 김학렬, 부룡 신현강, 트루카피, 송희구, 아임해피 정지영, 잘사는흥부 정현석, 투미컨설팅 김제경, 옥탑방보보스 김종율, 박유림, 장삿갓 장소희, 월용이 박지민, 앨리스허 허미숙, 훨훨 박성혜, 온짱 박재석, 빌사남 김윤수, 토미 김서준, 시루 양안성, 홍소장 홍성일, 플팩 강연옥, 레오 김은진, 제네시스박 박민수, 이장원 세무사, 김로사 등 다 적은거 맞나?)이 보는 2024년 부동산 전망을 편집하여 출판한 것 같다. 공동 저자들로 이루어 진 만큼 다양한 의견들로 꽉 차있고, 각 저자들이 2-30페이지 정도의 비교적 짧은 분량으로 자신들의 주력 분양의 현주소와 내년(2024) 전망을 올려놓았습니다.

근래에는 여러분들도 대부분 알고 있는, 코로나 팬데믹 시기의 전 세계적인 부동산 및 자산 투자 호경기가 있었습니다. 이는 경기상승과는 무관한 각국의 중앙정부의 유동성 공급이 초래한 결과로 전방위적인 인플레이션을 유발했지요. 2020~2021 시기의 아파트 가격 폭등, 2022는 유동성 축소와 금리 인상으로 인한 전반적인 하락장, 올해 2023은 상승과 하락이 혼조중인 현상이 일어나고 있습니다. 전강 후약, 전약 후 강이니 뭐 이런 평가 자체가 한마디로 확실한 방향성을 점치기 힘든 상황이라는 반증이겠지요.

각설하고 이 책에는 부동산의 각기 다른 분야의 전문가 들의 주력 분야와 내년 전망이 나열되어 있습니다. 목차에는 크게 성격으로 4가지 단원으로 구분하여 놓았으나 큰 의미는 없는 듯합니다. 주된 독자층은 부동산 투자 초보(도 초보)들로 보이며, 난해하고 복잡한 내용은 그다지 많지 않습니다. 부동산 전문가라고 해서 모든 분야의 부동산을 잘 할 수는 없습니다. 토지를 전문적으로 취급하는 사람, 아파트를 전문적으로 취급하거나, 심지어 입주/분양권 위주로만 거래/투자하는 사람도 있으며, 시장에는 잘 드러나지 않는 상업용 부동산(오피스빌딩, 상가 등)만 취급하는 전문가들도 있지요. 또한 직접적인 투자는 하지 않고, 부동산 거래로 인하여 발생하는 추가적인 비용과 위험을 전문적으로 다루는 금융(대출), 세무 전문가들도 있습니다. 제가 보기에 그중에 꽃은 부동산 개발입니다. 직접 토지를 매입해서, 건축하고, 분양/임대 하는 분들이죠. 부동산 투자의 거의 모든 분야를 관여해야 하는 전문적인 일이라고 생각됩니다.

사실 부동산 투자를 한다고 하면 우리나라에서는 대부분 아파트를 먼저 떠올립니다. 아파트 중에서도 지역적으로는 서울/수도권 지역의 아파트. 항상 일정한 잠재수요가 있으며, 가격적으로 하방경직성을 가지고 있어서 과거 70여 년 동안의 통계를 살펴보면 우상향이었지요. 단기적인 하락 및 정체 구간도 있지만 10년 이상의 평균을 보면 단 한차례도 하락한 적이 없다고 할 정도지요. 그래서 그런지 23명이나 되는 공동 저자들도 거의 대부분 수도권, 특히 서울지역 위주의 내용으로 원고지를 채운 거 같습니다. 심지어 아파트 투자의 대체상품으로 불리기도 하였던 지산(지식산업센터) 투자의 예시도 모두 서울지역입니다...... 이거 서울 아니면 어디 제대로 된 투자 정보를 보기도 어렵고, 관심도 떨어지는 것 같아서 지방에서 거주하거나 투자 중인 분들에게는 소외감을 느끼기에 충분합니다.

그럼에도 불구하고 지역에 관계없이 기본적으로 부동산 투자에 필요한 입지를 분석하는 방법, 현장 방문(임장이라고 하는데, 이 표현의 기원을 찾을 수가 없네요)의 요령, 기초적인 투자금액 분석 및 자금 조달 등의 내용은 지역과 시기에 관계없이 변하지 않는 것 같습니다.

책을 읽고서 느낀 저의 감상은 2024년의 부동산 전망은 폭등은 없고, 반등은 있을 수 있다. 그러나 전망은 전망일 뿐 어떤 상황이 벌어질지 모르고, 투자기회는 늘 있으며, 기회는 준비한 자에게 돌아온다는 것입니다.

참고로 사람들이 부동산 투자 보다 소액으로 쉽게 접근하는 게 주식투자입니다. 부동산 투자는 이것저것 절차도 복잡하고, 의사결정을 내리는 시간이 많이 걸리고 신중하게 접근하는 반면, 주식투자의 절차는 너무 쉽고, 빨라서 신속하게 거래가 가능하다. 평균적으로 부동산 투자에서 성공하기 쉽고, 주식투자에서 실패하기 쉬운 이유가 여기에 있다고 봅니다. 다르게 말하자면 투자하기 전에 준비하고, 공부해야 만 성공한다는 것이다. 세상사 모든 게 다 비슷한 원리로 돌아갑니다.

부동산 투자 초보 분들이 투자 입문서로는 이 책이 유용하리라 생각됩니다. 아파트만 보고 있는 초보투자자들에게 다양한 분야가 있음을 알려주고 여러 기회와 위험이 상존하고 있는, 부동산 전반을 보는 시야를 넓혀 주는 책입니다. 아쉽게도 중/고수분들이 보기에는 대부분 아시는 내용일 것 같다는 생각입니다.