기획하고, 설계하고 , 건축하고, 가꾸는 부동산으로

버리는 부동산, 살리는 부동산
토미(土美) 김서준 지음 / 원앤원북스 / 2025년 5월

이 서평은 저자/출판사로부터 책을 무상으로 제공받아 주관적으로 작성한 글입니다

부동산 투자는 가장 전통적인 재테크 수단이며, 우리나라의 경우는 가장 선호되는 투자 수단이다.  해방이후부터 고려하더라도 가장 안정(?)적으로 재산을 증식하는 수단이 된것이 사실이다. 특히 강남아파트로 대표되는 대도시 공동주택의 투자는 실패하기가 어려운 부동산 투자 종목이었다. 그동안 정치적인 영향으로 인하여 일시적인 부침이 있기는 하였지만 부동산 투자는 다른 재테크 수단보다 쉽기도 하고 어렵기도한 종목인것이 사실이며, 금융투자 상품과는 다르게 강한 하방경직성을 가지고 있다. 특히 그 투자의 대상지역이 서울 수도권이라면 더울 그러하다. `오죽하면 서울에서 똘똘한 아파트 한 채만 가지더라도 성공한 인생이라는 말이 있을까? 실거주와 투자를 고려하한 아파트 투자 단계를 넘어 본격적인 전문 부동산 투자를 하는 단계는 투자의 대상을 선정하는 것도 자금을 조달, 관리하는 것도 그렇게 쉽지 않은 것이 현실이다. 특히 새롭게 들어선 이재명 정권은 지난 문재인 정부의 부동산 정책의 실패를 교훈 삼아 동일한 실수는 반복하지 않을 것으로 보인다. 취임 한달이 채 되기도 전에 대출을 통한 고강도 부동산 대책이 나왔다. 그동안의 서울지역 요지를 중심으로 이어지던 아파트 가격 상승세가 꺽이는 조짐이다. 

지방의 경우는 더욱 변수가 많다. 수도권 집중화, 인구감소 및 구조의 변화, 구조적인 경제 저성장 등 무엇하나 쉽지가 않은 상황이며 예전저럼 부동산이라는 사두면 언젠가는 상승하한다는 논리가 적용받기 힘든 상황이다. 

이 책은 건물 닥터라고 불리우는 닉네임 토미 김서준 작가가 자신의 부동산 시행과 건축 경험을 바탕으로 저술했다. 단순히 입지를 분석하고, 매수/매도의 추세, 향후 공급량 등을 고려하여 매수, 매도의 기법을 알려주는 부동산 투자 지침서와는 좀 다른 방식으로 접근한 책이다. 

책의 도입부에는 이른바 웬만하면 사지마라는 부동산 종목부터 등장한다. 생활형 숙박시설, 지주택, 신규분양상가, 분양형호텔, 공동지분투자... 등등 주의해야하는 부동산 20선이 등장한다... 이거 상당히 중요하다. 부동산투자라는 것 자체가 투자금액이 매우 큰 종목이다. 또한 환금성이 떨어지다보니, 잘못 투자(매입)하면 빠져나오기가 상다히 힘들다. 물론 이러한 종목들도 잘되는 경우가 종종 있지만, 전체적인 비율로 봤을 때 극히 일부분에 불과하다. 이러한 지뢰밭만 잘 피해서 투자해도 최소한 빠져나올수는 있으니 주의해서 볼 필요가 있다.

그다음부터는 본격적인 부동산 리밸류업 및 리모델링, 리노베이션을 통한 부동산의 변화에 대하여 이야기 한다. 외국의 사례와 국내의 대표적인 성공 사례를 가져와서 밸류업의 개념과 전략을 설명하고 있다. 또한 거창한 지역 개발이 아니더라도 특정 소규모 건물의 내외부 수선을 통한 공간의 재창조를 통한 수익성 재고를 여러 사진과 함깨 보여준다.

책의 중 후반부는 부동산을 중심으로 한 개인의 자산설계(포트폴리오)를 제안하고 있다. 당연하게 2-30대의 투자와 5-60대의 투자는 달라야 한다. 노후를 준비하는 생애 주기 단계에서 너무 적극적이고 고수익만을 추구하다가 일상생활 자체가 힘들어지는 상황이 발생한다. 누구에게도 공통적으로 적용되는 부동산 포트폴리오는 내가 살 집한채는 있어야 한다는 것이지만,  그 집의 성격은 생애 주기에 따라서 달라지게마련이며, 집을 통한 노후 준비의 전략을 설명하고 있다.

책의 표지에 나와 있는 문구처럼 부동산을 단순히 사는게 아니라, 잘 살려야 하는 시대가 왔다. 인구의 감소는 이미 피하기 어려운 상황이며, 거의 모든 산업분야에서 공급과잉이 일어나고 있는 바, 부동산도 다듬고 살리는 노하우가 요구되고 있는 것이 현실이다. 공간을 기획하고, 창출하고, 성격을 바꾸고, 운영의 묘를 더한다면 부동산은 여전히 매력적인 자산이다. 부동산을 공간을 보는 새로운 시각을 보여주는 책이다. 

#부동산 #부동산투자 #상가투자 #상가 #상권분석 #상권개발 #입지 #리모델링 #수익형부동산 #아파트 #아파트투자

[100자평] 버리는 부동산, 살리는 부동산

버리는 부동산, 살리는 부동산
토미(土美) 김서준 지음 / 원앤원북스 / 2025년 5월

버려야 하는 부동산만 잘 피해도 투자의 성공확률은 50%이상 올라가는데, 나머지 50%는 공부하자

캔바를 쉽고 빠르게

Start up 캔바로 쉽고 빠르게 콘텐츠 디자인하기 ㅣ Start up 시리즈
백은영 외 지음 / 아티오 / 2025년 5월

이 서평은 저자/출판사로부터 책을 무상으로 제공받아 주관적으로 작성한 글입니다

이 책 "캔바로 쉽고 빠르게 콘텐츠 디자인하기"는 디지털 콘텐츠 제작에 관심은 있고 아이디어도 좀 있는 사람이라고 생각되는데, 막상 화면으로 옮길려면 뭐 이렇게 복잡하게 뭘 설정하고 배우고 하는게 익숙하지 은 사람들을 위해서 최대한 간단하게 본인이 전달하고자 하는 콘텐츠를 시각적으로 잘 표현할 수도있도록 도와주는 Canva라는 컴퓨터 프로그램 안내서이다.

소셜미디어가 대중화 되면서 화려한 그래픽은 곳 이목을 끄는 가장 쉬운 방법이 되었고, 수많은 그래픽 전문 프로그램들을 나타나게 되었습니다. 뽀썁으로 대표되는 Adobe 사의 Photoshop 이 가장 널리 알려져 있는데요. 이 프로그램이 압도적인 것은 자명한 사실입니다만, 문제는 이 프로그램이 생각보다 많이 무겁습니다. 독학으로 배우는 것도 가능합니다만, 전문적으로 가르쳐 주는 학원들이 많으며, 7일간의 무료체험기간이 끝나면 유료 결재를 해야만 사용이 가능합니다. 컴퓨터그래픽으로 소위 밥벌이를 해야한다면 이런 전문 프로그램을 배워야겠지만, 일반인들에게는 깊고 세밀하기 보다는 넓고 빨리 빨리 만들수 있는 프로그램이 더 유용할 것으로 생각된다.

전문 그래픽 프로그램보다는 좀 덜 정밀한 느낌이지만 , 캔바는 프레젠테이션을 위주로하면서 부분적으로 사진, 도안, 멀티미디어를 처리할 수 있는 프로그램이다. 요즘의 프로그램에서 두드러지는 경향이지만 Cloud 기반의 프로그램인바 유저들돠 자료가 공유되며, 타인의 결과물과 비교도 가능한바 많은 자극을 받을 수 있다고 본다. 물론 아주 뛰어난 결과물을 얻기위해서는 유료 템플릿 등을 이용하는게 편하겟지만 , 타인의 결과물을 보고 자극이나 영감을 받는다면 나만의 고유한 결과물을 만들어 내는데 도움이 될것이다.

200페이지가 살짝 넘는 두껍지 않은 책이지만 캔바의 다양한 기능을 소개하는 데는 충분하다고 본다. 매일 틈날 때마다, 조금씩 책을 보면서 따라하다 보면 기본적인 기능 및 응용이 가능하리라 본다. 기본적으로 잘 모를때는 남들이 하는 것을 따라해보는 것도 좋은 방법이라는 생각이다. 자연스럽게 다른 사용자들이 올려놓은 수많은 자료를 참고만 해도 너무나 많은 아이디어를 얻을 수 있다고 본다. 더군다나 각 스텝마다 등장하는 QR 코드를 스마트 폰으로 찍으면 동영상 강의가 재생되는데, 지면보다 화면을 보면 더 직관적으로 나와서 보다 쉽게 이해할 수 있다.

개인적으로 늘 생각하는 것이 "사용하기 쉬운 프로그램이 좋은 프로그램이다​". 정밀하과 세밀한 프로그램은 정말 많다. 그런데 이런 프로그램은 배우기도 어렵고, 배운 후에도 활용을 소홀하게 되면 금새 기능을 잊어버리게 되는 경우가 너무 많다. 자주 쉽게 쓸수 있는 것이 훌륭한 프로그램이라고 본다.

이 책은 CANVA라는 쉬운 그래픽 프로그램을 더 쉽게 다가갈수록 해주는 책이다.

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[100자평] 캔바로 쉽고 빠르게 콘텐츠 디자인하기

Start up 캔바로 쉽고 빠르게 콘텐츠 디자인하기 ㅣ Start up 시리즈
백은영 외 지음 / 아티오 / 2025년 5월

캔바를 쉽고 빠르게 익힐수 있는 책

망하는 상가는 피하고, 돈 버는 상가는 잡자

돈 버는 상가 망하는 상가 - 공실과 매출 걱정 없는 상권분석 인사이트
이홍규 지음 / 매일경제신문사 / 2025년 5월

이 서평은 저자/출판사로부터 책을 무상으로 제공받아 주관적으로 작성한 글입니다

이 책을 한마디로 요약하자면 '상권을 분석하는 인사이트를 길러보자'.

상가 공실이 넘쳐나는 요즘이다. 주택가 및 변두리 지역은 말할 것도 없고, 지하철역 및 중심 상업지구, 사람들로 넘쳐나던 도심지에도 '임대'를 내건 문 닫은 상가들이 넘쳐난다. 그만큼 경기가 어렵고 장사가 잘 안되는 시기인 것으로 볼 수 있지만, 이런 상가의 공실률이 줄어들지 않고 있는 것 같다. 코로나 대유행 이후 잠시 반짝했던 보상 소비 심리가 꺾이고, 경기 불황이 길어지면서 그 결과로 상가 공실률이 껑충 뛰면서 상가 투자자들의 한숨이 깊어지고 있는 것이 현실이다.

알다시피 공실은 수익률 하락을 넘어 개인의 자산 관리 전반에 치명적인 악영향을 끼친다. 주택도 그러하지만 상가의 경우 주택보다 분양가 및 매매가가 높아서 보유 현금만으로는 상가를 투자하기가 어려운 게 현실이다. 보통 대출을 받아 상가에 투자하지만 코로나 시절 초저금리(2% 내외)로 받은 대출이 지금은 5~6%에 달한다.

여기에 관리비, 건물 유지비, 각종 세금 등... 상가(商家)에 잘못 투자하면 정말 ‘상가(喪家)’가 될 수 있다는 자조 섞인 말이 나온다. 그러다 보니 상가 투자자의 경우 차라리 내가 장사를 해볼까 하는 생각도 하기 마련인데, 자영업의 현실이 요즘은 널리 공개되어 있는바 이도 쉽지 않다. 진퇴양난에 빠져있는 사람들이 많고, 특히 50대 이후 및 60대 은퇴자의 경우들은 안정된 노후 소득을 위해서 퇴직자금을 상가에 투자한 경우도 많다. 그들에게는 상가 공실이 난다면 일상생활 자체가 위협받는 상황이다. 그래서 상가투자는 더욱 어려운 것이 현실이다.

투자가의 입장이 아니라 실제 장사를 하고자 하는 자영업자의 입장은 어떨까? 자영업을 하고자 하면 상권을 분석하고 입지를 찾아서 자신의 예산안에서 적절한 상가를 임차 또는 매입하여 장사를 하게 되는데, 문제는 자영업자들도 상권분석을 제대로 못하는 경우가 대부분이라는 것이다. 자신이 속한 업종, 자신의 주변의 이야기 등을 바탕으로 상권을 분석해서 상가를 접근하다 보면 잘못된 분석을 하는 경우가 태반이라고 한다.

저자는 이 책 ‘돈 버는 상가 망하는 상가’는 망하지 않는 상권의 절대 원칙을 제시한다. 그는 주택과 달리 상권은 단순히 지리적인 위치에 기반을 둔 것이 아니라, 상권 분석은 "부동산 이야기"가 아니라 "콘텐츠"와 "부동산"의 조합이라고 말하고 있다. 즉 좋은 콘텐츠와 그에 맞는 상가를 찾아내는 것이 중요하다는 것이다. 모든 것이 다 좋은 최고의 상가는 없다고 말한다.

상가를 분석하는 기술적인 방법을 소개하고 있다, 대표적으로 오픈 법, 엑스레이 맵, 호갱 노노, 나이스 비즈맵 등 상권 분석 고수들이 사용하는 어플, 사이트를 소개 및 사용법을 알려주고 있다. 각 어플이 가진 장점을 보여주며 적당히 조합을 짜면 큰 비용을 들이지 않고도 손품 분석만으로 기본적인 상권분석은 가능하다고 한다. 전통적인 상권 분석은 해당 지역에서 하주 종일 서서 계수기를 들고 손님 수, 지난 나가는 사람들의 머릿수를 카운트하는 방식으로 했다. 당연히 비용과 시간이 많이 들었고, 정확도도 많이 떨어졌다. 이 책에서는 이런 무식한(?) 방법보다는 시간과 노력을 아끼고 약간의 비용만으로 훨씬 효율적으로 분석하는 법을 알려주는 바 매우 도움이 된다.

이 책의 가장 좋은 점은 상권, 입지, 상가를 보는 눈을 길러준다는 것이다. 컨설팅업체를 통해서 상가를 찾는 경우도 많은 것이 현실이지만, 컨설팅 비용도 많이 들고, 그런 업체에서 소개하는 상가들은 정말 좋은 입지의 상가가 대부분인지라 임대비용이 너무 높은 경우가 대부분이다. "여기가 좋은 것은 삼척동자도 안다 그런데 임대료가 너무 높아서 팔아도 남는 것이 없다" 라는 말들을 많이 하는게 자영업자들이다. 심지어 조료가 스스로 상권, 입지를 분석하는 과정에서 객관적으로 자신의 상황을 보다 체감하게 되어서 실패하지 않는 길로 갈 수 있다. 특히 요즘은 거의 모든 분야에서 오프라인끼리의 경쟁이 아닌 온라인과도 경쟁을 해야 하는 구조로 바뀌고 있는바 정확한 상권분석없이는 망하는 상가의 주인이 되기 십상이다.

주거용 부동산도 그러하겠지만 상업용 부동산 투자는 더 어렵고 상대적으로 큰돈이 들어가는 것이 현실이다. 상가를 임차하여 매장을 오픈하고 운영하는 것도 마찬가지로 자신의 모든 것을 쏟아부어야 한다. 부동산의 특성상 시작도 어렵고 힘들지만, 역설적으로 빠져나오기도 어렵다. 상가 투자자 및 실제 임차인들에게 들어가기 전에 정확하게 분석하고 대응할 수 있는 인사이트를 기르는 것이 매우 중요하다는 것을 강조하고 있고, 실제 지도를 보여주면 분석을 하고 있는바 체감이 쉽게 될 것이다. 내가 살고 있는곳, 내가 일하는 곳 주위부터 분석하는 눈을 기른다면, 망하는 상가는 피하고 돈 버는 상가를 잡을 수 있을 것이다.

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