수익형 부동산 투자 주의점

임대사업으로 월급 말고 월세 받기 - 월세고수가 알려주는 임대사업의 모든 것
최영식 지음 / 다온북스 / 2024년 5월

부동산으로 투자하는 방식은 크게 2가지가 있는데, 차익형과 수익형이다. 차익형은 말 그대로 매매 차익을 남기는 게 목적인 투자인데, 매수 가격보다 높은 가격에 매도를 하여 그 양도 수익을 노리는 방법이고 가장 널리 사용되는 방법이다. 대표적인 것이 소위 갭투자라고 불리는 전세를 끼고 아파트에 투자하는 방식이다. 이러한 투자방법의 기본 전제는 해당 부동산이 지속적으로 가격 상승을 해야 한다는 것이다. 그 가격 상승도 최소한 물가 상승률이 상 올라야 하고, 거래비용(취득세, 중개 수수료 등)을 초과해야 한다는 것이다. 지난 코로나 팬데믹 시기에 시중 통화량 증가와 저금리로 인하여 차익형 부동산의 투자가 절정에 있었다. 이 시기에 많은 차익을 본 투자자가 있는 반면, 2022년 이후로 매수에 들어간 투자자의 경우는 힘든 시기를 보내고 있는 게 오늘날의 현실이다.

반면 수익형 부동산의 경우는 매수, 매도의 차익이 아닌 보유기간 동안 임대수익을 목적으로 투자하는 방식이며, 이 책에서 주로 다루는 내용이다.

이 책의 특이한 점은 이러한 수익형 투자의 방법을 개인으로 할 것인가 아니면 법인을 세워서 법인 투자로 할 것인가에 대한 내용을 책의 전반부에 1/3 이상의 부분에 걸쳐 설명하고 있다. 사실 수익형 부동산 투자에 대한 책은 많이 나와 있지만 개인/법인 투자를 비교해가며 새애 하게 설명하고 있는 책은 많지 않다.

자산의 규모, 현금의 흐름, 투자의 기간, 투자물건 등을 고려하여, 법인 투자가 유리한지 개인투자가 유리한지 비교하여 준다. 이는 저자의 이력에 기인한다고 보는데, 직장에서 재무 설계, 자산관리를 오래 담당하면서 자산가들을 많이 상대했다고 한다. 어느 정도 규모의 자산을 축적하게 되면 대부분 법인으로 자산운용을 하는데 이는 법인세와 개인소득세의 차이에 기인한다. 법인의 경우 주주 구성을 통해서 자연스럽게 다음 세대로의 부의 이전도 보다 진행한다. 유명한 연예인, 운동선수들이 번 돈으로 부동산을 취득하고 법인을 통해서 관리하고, 자녀들도 법인의 주주로 등재하여 10년 이상에 걸쳐서 조금씩 지분을 넘기면서 증여/상속을 진행하는 게 일반적인 요즘이다. 이러한 법인 명의의 투자 설명이 끝나면 다음부터는 구체적인 수익형 부동산에 대한 이야기가 등장한다.

30-40대에 적합한 부동산 투자법을 소개하며, 주로 오피스텔 임대를 설명한다. 물론 아파트를 통한 임대업을 하는 것도 좋지만 상대적으로 아파트를 월세로 임대로 하기에는 실질적인 소요되는 자금이 많이 들기에 비현실적인 부분이 많다. 그래서 상대적으로 적은 비용으로 매수 가능한 오피스텔을 설명하고 있다. 그 외 부동산 투자 초보자들이 현혹되기 쉬운 위험한 투자 상품에 대한 경종을 울려주고 있다. 분양형 호텔, 지식산업센터, 섹션 오피스, 테마형 상가, 생활형 숙박시설 등이 그러한데, 투자가 힘든 그 이유 또한 설명해 준다.

책의 후반부는 은퇴를 염두에 둔 세대를 위한 수익형 투자법에 대한 설명이다. 보다 보수적인 관점에서 투자를 하며 자산의 배분 또한 염두에 두라고 한다. 마지막은 사례연구를 통한 실제 투자에서의 유의점을 설명이면서 마무리하고 있다.

2018~2022년에 걸친 부동산 대 폭등 시기가 앞으로도 또다시 올지는 미지수이지만, 한국의 경제성장률, 인구 구성을 볼 때 이전 같은 급격한 상승 시기가 오기는 어렵다고 본다. 또한 초고령화 사회가 멀지 않은 현실을 볼 때 임대 소득을 바탕으로 노후를 준비하는 것도 매우 좋은 생각이라고 본다. 이 책은 부동산임대업에서 고려해야 할 많은 사항을 종합적으로 설명하고 있는 좋은 책이라고 본다.

#부동산 #수익형부동산 #임대 #부동산임대 #월세 #임대차 #증여 #상속 #법인 #주택임대 #상가임대 #오피스텔

이 서평은 저자/출판사로부터 책을 무상으로 제공받아 주관적으로 작성한 글입니다. ​

[100자평] 임대사업으로 월급 말고 월세 받기

임대사업으로 월급 말고 월세 받기 - 월세고수가 알려주는 임대사업의 모든 것
최영식 지음 / 다온북스 / 2024년 5월

저성장이 본격화되는 지금 수익형 부동산에 집중할 때

폰카를 디카처럼 찍는 법

내 인생을 빛내줄 스마트폰 사진 - 실패 없는 구도와 감성 색감 보정으로 사진 잘 찍는 법
담이 지음 / 빌리버튼 / 2024년 6월

스마트폰이 워낙 대중화 된 요즘이다보니, 고가의 DSLR 카메라를 제외하고서는 일반적인 스냅카메라는 보기 힘들다. 스마트폰이 나오기전까지가 똑딱이카메라와 하이엔드, 렌즈교환식 DSLR이 각각의 시장과 사용자들을 보유하고 있었다. 똑딱이카메라는 것이 사실은 조금 비하성 용어다. 상대적으로 고가 DSLR의 사용자들이 사진을 제대로 배우지 못하고 막 찍어대는 컴팩트형 카메라를 낮춰부르는 식으로 말하곤 했다. 고가의 카메라의 경우 전문가들이 수동으로 초점, 노출 등을 조절하여 강조하고 싶은 피사체를 찍을 수 있는데, 그에 반해서 컴팩트카메라들은 대체로 오토모드로 그냥 마구 마구 찍어대다보니 주제가 없는 저급한 사진만 나온다는 것이다. 그러나 그런 똑딱이 유저들의 가장 큰 항변은 편리한 휴대성이었다. DSLR의 무거운 몸체, 고가의 렌즈세트, 배터리 팩 등을 휴대하고 다니려면 카메라 가방은 필수였는데 반해, 주머니에 쏙 들어가는 크기에 아무런 사전 동작없이 전원버튼만 누르고, 피사체에 대고 셔터를 누르면 1-2초 만에 촬영이 가능한 컴팩트 카메라는 일반인에게는 훨씬 유용한 존재였다.

그런데 강력한 자체 카메라를 장착한 스마트폰의 등장은 컴팩트 카메라의 시장을 얼어붙게 만들었다. 컴팩트카메라도 무겁고 귀찮고은 세상이 도래한 것이다. 스마트폰 카메라의 강력한 기능중의 하나가 큰 화면이고, 여러개의 렌즈로 전문가 못지 않은 사진을 손쉽게 찍을 수 있도록 만들어준다. 더군다나 휴대폰에 바로 저장되고, 공유도 가능하며, 어플을 통해서 여러방식으로 보정도 손안에서 가능하게 되었다. 일부 전문가를 제외하고서는 스마트폰이 익숙한 사람들은 더이상 별도의 카메라를 휴대하지 않는 요즘이다. 새로 출시되는 휴대폰의 경우 성능 향상의 큰 기준이 카메라 기능치의 증대여부로 판가름이 날 정도로, 폰카메라가 휴대폰에서 차지하는 비중이 높아졌다. 또한 향상된 기능은 일반인들도 전문 사진기사 못지 않은 사진을 촬영하게 도와준다.

그렇다고 해서 스마트폰 카메라가 모든것을 해결해 줄 수는 없다. 좋은 사진은 어니까지나 기본적인 사진촬영의 공식이 있고, 적당한 시간, 광량, 구도 등의 요소가 조화를 이루었을 때 나온다. 폰카의 Auto 모드로 찍더라도 좋은 사진이 나오기는 하지만, 그래도 잘찍은 사진을 만들기 위해서는 앞서 말한 기본적 공식을 학습해야 한다.

책은 그러한 기본기를 다지기 위해서 폰카메라의 기본적인 설정 값을 조정하는 것부터 설명하고 있다. 한국인이 가증 많이 사용하는 갤럭시와 아이폰 모두를 설명하고 있어 아이폰 유저도 고민할 필요가 없는 것이 좋다. 그다음에는 기본적인 폰카메라 촬영법을 알려주며 1장을 마무리한다. 2장부터는 스마트폰 촬영 핵심 공식이 등장하는데 사진을 전문적으로 전공항 사람들이 사진학의 기초라고 배우는 내용들이 나오는데, 이것말 잘해도 그래도 사진을 찍을 줄은 안다는 말을 들을 것으로 보인다. 3장은 상황별 스마트폰 촬영법이다. 인물을 잘 찍는 법부터 시작하여, 정물, 음식 등의 비교적 근접 촬영의 기법과 풍경사진을 아름답게 찍는 법을 설명한다. 4장은 이른바 뽀샵으로 대표되는 사진 보정의 영역이다. Adobe 사의 Lightroom을 설명한다. 해당 어플은 유료, 무료 버전이 각각 있는데, 일반 유저는 무료버전만으로도 원하는 보정사진을 만들어 낼수 있다고 한다. 물론 유료버전에 더 많은 기능이 있겠지만, 유료버전이 필요한 정도의 사용자라면 이 책을 읽을 필요는 없을 것이라고 생각된다. 끝으로 책의 저자가 자신이 주로 사용하는 보정법을 소개하고 있다. 저자도 보정에 대해서 설명하면서 보정에는 정답이 없다고 했다. 정답은 없으나 해답이 있다고 하는 편이 옳은 표현이라고 생각된다.

책에는 어려운 전문적인 내용이 제한적으로 등장하지만 일반인이 이해를 못할 수준은 아니라고 본다. 기본적인 사진촬영의 기법을 일상생활에서 흔하게 접하는 스마트폰을 바탕으로 설명하고 있어, 보다 쉽게 이해가 된다고 생각된다. 폰카로 일상의 기록을 사진으로 남겨보자.

​

#스마트폰사진 #사진촬영기법 #내인생을빛내줄스마트폰사진 #스마트폰카메라 #사진 #photo #lightroom #라이트룸

이 서평은 저자/출판사로부터 책을 무상으로 제공받아 주관적으로 작성한 글입니다. ​

[100자평] 내 인생을 빛내줄 스마트폰 사진

내 인생을 빛내줄 스마트폰 사진 - 실패 없는 구도와 감성 색감 보정으로 사진 잘 찍는 법
담이 지음 / 빌리버튼 / 2024년 6월

DSLR이나 하이엔드가 아니라 스마트폰 카메라로 충분히 좋은 사진들 찍는 법을 알려줍니다.

실패하지 않는 카페 운영하기

전기홍의 카페 운영 X파일 - 살아남는 동네 카페는 무엇이 다를까?
전기홍 지음 / 원앤원북스 / 2024년 5월

카페, 커피숍, 다방 이름은 다양하지만 시대에 따라 커피라는 기호식품을 파는 음식점을 다르게 부르는 명칭인거 같다. 예전에는 다방이라고 하여, 인스턴트커피를 파는 곳이었는데, 80년대 후반부터 원두커피가 보급되기 시작하면서, 커피숍, 나아가서 카페문화가 널리 보급된 거 같다. 에스프레소 머신에서 추출하는 요즘의 커피는 일종의 시대문화를 반영하는 것 같다. 홈 에스프레소 머신까지 보급되고 있는 요즘이지만 그래도 집에서 먹는 커피보다는 친구들과 카페에서 남이 내려준 커피를 마시는 게 더 좋은 것 같다. 이는 개인주의적인 성향이 더욱 강해지고, 부동산의 가격 급격하게 인상되면서, 개인의 집에서 타인을 만나게 되는 경우가 급격하게 줄어서 그렇다고 본다. 누구를 만나는 가장 부담 없는 장소가 카페가 되었다. 편안한 공간과 자주 마셔도 질리지 않는 커피라는 음료가 있으니 말이다.

각설하고 대한민국은 세계적인 커피 소비국이다. 커피원두는 거의 100% 수입이고, 카페는 편의점만큼이나 많지만(사실 편의점 보다 더 많다고 통계상으로 나오지만) 그래도 새로 생기는 가게 중에 제일 많은 것이 카페다.  물론 모든 자영업자에게 해당되는 것이지만 카페운영도 만만하지 않다. 음식점 업종 중에서도 그나마 창업이 쉽고 간편하다고 알려져 있지만  실제로 카페를 운영하려면 여간 까다로운 게 아니다. 저자는 일반 기업을 다니다가 카페 창업을 나섰으며, 현재는 크레이저 커피라는 프랜차이즈 브랜드를 운영 중이다. 책은 딱딱한 강의 스타일의 문어체가 아닌 친구나 동료에게 말하는 구어체 형태로 쓰여 있다. 첨에는 좀 적응이 안 되는데 좀 더 읽다 보니 더 진솔하게 느껴지게 된다.

책의 목차에도 있듯이 카페 창업을 위한 준비 단계부터 시작되는데, 제일 먼저 카페를 하고 싶다는 단순한 생각은 위험하다고 강조한다. 흔히 회사 관두면 카페나 차려서 분위기 좋은 공간에서 스트레스 덜 받으며 일한다는 생각은 매우 위험하다고 여러번 강조하고 있다. 드라마에서 보는 것처럼 음악 들으며 여유롭게 일할 수는 있겠으나, 그것으로 생계를 유지하고 돈벌이를 하려고 하면 차원이 다른 문제를 접하게 된다. 즉 매출-비용=수익이라는 공식을 대입하면, 치열한 삶의 현장이 벌어지며, 월급쟁이 시절에서는 나눠서 자기 분야만 하면 되었던 모든 것들이 이제는 사업주 자신이 모두 책임져야 하는 것이다. 따라서 조급하게 생각하지 말고, 충분히 시간을 두고 천천히 나무늘보처럼 창업을 준비하라고 한다.

창업의 준비과정에서 발생하게 되는 창업자금의 규모와 자금의 분류가 다음 단계이며, 본격적인 입지 선정을 위해서는 해당 지역의 분석부터 시작하는 사업계획서를 만들라고 한다. 고용 인원 5인 미만의 소규모 사업장이라고 하더라도, 사업계획서를 만들다 보면 간과하고의 1-2인이 운영하는 소규모의 자영업이라고 하더라도 사업계획서를 만드는 과정에서 미진한 부분, 미처 예상하지 못했던 부분까지 발견하게 되며, 오픈 후에 닥치게 될 문제도 미리 예견할 수 있다고 한다.  그다음은 인테리어와 마케팅의 영역이다. 인테리어라는 것은 워낙 편차가 심한 영역이고, 개인적인 취향과 호불호가 많이 갈리는 부분인지라, 쉽지가 않다 그러나 기본적으로 영업장의 크기와 구조, 메뉴 구성 등에 따라 최적의 동선은 반드시 고려해야 할 부분이고, 인테리어, 시설에 지나치게 많은 비용을 투입되는 것을 경계해야 한다고 말하고 있다. 장비 빨이라는 이야기가 있듯이 카페도 좋은 장비를 들였을 때 아무래도 매출에 도움이 되는 것은 사실이나, 그 장비의 유지 보수 또한 고려해야 할 부분이다. 책에서 가장 많은 부분을 차지하는 것은 마케팅 부분이다. 기본 공식인 4P, 3C, SWOT 분석 등의 학문적인 내용도 있지만, 확실한 분석, 준비 없이 장사(사업)을 한다는 것은 경제 초호황기를 제외하고서는 실패의 지름길로 가는 것이다. 책에서는 각 마케팅의 단계별 전략과 전술을 구체적으로 설명하고 있으며, 적절한 예시를 통해서 직관적으로 설명하고 있으니 도움이 되리라 본다.  다음은 실질적인 사업자등록부터 시작되는 행정적인 법률적인 규정과 세무 규정, 인원 운영에 따른 각종 부대비용(4대 보험) 등의 문제도 설명 중이다. 마지막으로 실제 카페 운영 과정에서 맞닥뜨리게 되는 실전 가이드가 있다. 이 부분이 사실 제일 어려우면서도 중요한 부분이라고 본다. 모든 준비를 다 완벽하게 했다고 해도, 실제 운영 중에서 발생하는 여러 문제를 대처하지 못하면 아무 소용이 없다. 저자는 직원의 교육부터 고객 응대 및 컴플레인 대처법까지 구체적으로 설명하고 있어 많은 도움이 된다. 이 부분은 사실 매뉴얼적으로 처리 방법 등이 나와 있어야 하는데, 많은 창업자들이 간과하는 부분이라고 본다. 운영상의 문제 발생 시나리오별로 대처법을 미리 연구하고 준비해야 실전에서 무리 없이 적용이 가능하리라 본다.

장사를 하면서 이렇게 해야만 성공한다는 공식적인 정답은 없다.  많은 시행착오를 거치면서 터득한 노하우가 있을 뿐이며, 그 노하우 또한 모두에게 적용되는 하나의 해결책은 아니라고 본다. 이른바 정답은 없으나 해답(상황별로 적절한 대응책)은 있고, 저자는 그 해답을 보다 자세하게 설명하고 있다. 이 책은 카페 창업과 실제 운영을 하고자 하는 사람에 최소한의 해답을 보여주는 가이드북이라고 생각된다.

#전기홍 #카페운영X파일 #카페 #커피숍 #자영업 #창업 #컨설팅 #창업컨설팅 #크레이저커피 #원앤원북스

이 서평은 저자/출판사로부터 책을 무상으로 제공받아 주관적으로 작성한 글입니다.