수익형 부동산 투자 주의점

임대사업으로 월급 말고 월세 받기 - 월세고수가 알려주는 임대사업의 모든 것
최영식 지음 / 다온북스 / 2024년 5월

부동산으로 투자하는 방식은 크게 2가지가 있는데, 차익형과 수익형이다. 차익형은 말 그대로 매매 차익을 남기는 게 목적인 투자인데, 매수 가격보다 높은 가격에 매도를 하여 그 양도 수익을 노리는 방법이고 가장 널리 사용되는 방법이다. 대표적인 것이 소위 갭투자라고 불리는 전세를 끼고 아파트에 투자하는 방식이다. 이러한 투자방법의 기본 전제는 해당 부동산이 지속적으로 가격 상승을 해야 한다는 것이다. 그 가격 상승도 최소한 물가 상승률이 상 올라야 하고, 거래비용(취득세, 중개 수수료 등)을 초과해야 한다는 것이다. 지난 코로나 팬데믹 시기에 시중 통화량 증가와 저금리로 인하여 차익형 부동산의 투자가 절정에 있었다. 이 시기에 많은 차익을 본 투자자가 있는 반면, 2022년 이후로 매수에 들어간 투자자의 경우는 힘든 시기를 보내고 있는 게 오늘날의 현실이다.

반면 수익형 부동산의 경우는 매수, 매도의 차익이 아닌 보유기간 동안 임대수익을 목적으로 투자하는 방식이며, 이 책에서 주로 다루는 내용이다.

이 책의 특이한 점은 이러한 수익형 투자의 방법을 개인으로 할 것인가 아니면 법인을 세워서 법인 투자로 할 것인가에 대한 내용을 책의 전반부에 1/3 이상의 부분에 걸쳐 설명하고 있다. 사실 수익형 부동산 투자에 대한 책은 많이 나와 있지만 개인/법인 투자를 비교해가며 새애 하게 설명하고 있는 책은 많지 않다.

자산의 규모, 현금의 흐름, 투자의 기간, 투자물건 등을 고려하여, 법인 투자가 유리한지 개인투자가 유리한지 비교하여 준다. 이는 저자의 이력에 기인한다고 보는데, 직장에서 재무 설계, 자산관리를 오래 담당하면서 자산가들을 많이 상대했다고 한다. 어느 정도 규모의 자산을 축적하게 되면 대부분 법인으로 자산운용을 하는데 이는 법인세와 개인소득세의 차이에 기인한다. 법인의 경우 주주 구성을 통해서 자연스럽게 다음 세대로의 부의 이전도 보다 진행한다. 유명한 연예인, 운동선수들이 번 돈으로 부동산을 취득하고 법인을 통해서 관리하고, 자녀들도 법인의 주주로 등재하여 10년 이상에 걸쳐서 조금씩 지분을 넘기면서 증여/상속을 진행하는 게 일반적인 요즘이다. 이러한 법인 명의의 투자 설명이 끝나면 다음부터는 구체적인 수익형 부동산에 대한 이야기가 등장한다.

30-40대에 적합한 부동산 투자법을 소개하며, 주로 오피스텔 임대를 설명한다. 물론 아파트를 통한 임대업을 하는 것도 좋지만 상대적으로 아파트를 월세로 임대로 하기에는 실질적인 소요되는 자금이 많이 들기에 비현실적인 부분이 많다. 그래서 상대적으로 적은 비용으로 매수 가능한 오피스텔을 설명하고 있다. 그 외 부동산 투자 초보자들이 현혹되기 쉬운 위험한 투자 상품에 대한 경종을 울려주고 있다. 분양형 호텔, 지식산업센터, 섹션 오피스, 테마형 상가, 생활형 숙박시설 등이 그러한데, 투자가 힘든 그 이유 또한 설명해 준다.

책의 후반부는 은퇴를 염두에 둔 세대를 위한 수익형 투자법에 대한 설명이다. 보다 보수적인 관점에서 투자를 하며 자산의 배분 또한 염두에 두라고 한다. 마지막은 사례연구를 통한 실제 투자에서의 유의점을 설명이면서 마무리하고 있다.

2018~2022년에 걸친 부동산 대 폭등 시기가 앞으로도 또다시 올지는 미지수이지만, 한국의 경제성장률, 인구 구성을 볼 때 이전 같은 급격한 상승 시기가 오기는 어렵다고 본다. 또한 초고령화 사회가 멀지 않은 현실을 볼 때 임대 소득을 바탕으로 노후를 준비하는 것도 매우 좋은 생각이라고 본다. 이 책은 부동산임대업에서 고려해야 할 많은 사항을 종합적으로 설명하고 있는 좋은 책이라고 본다.

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이 서평은 저자/출판사로부터 책을 무상으로 제공받아 주관적으로 작성한 글입니다. ​