오피스텔 거주와 전입신고, 그리고 전세권등기 오피스...

오피스텔 거주와 전입신고, 그리고 전세권등기

오피스텔을 주거용으로 임차하는 경우 임대인이 
전입신고를 하지 말고 전세권등기를 하자는 경우가 있다. 
필자도 사법연수원생활을 하면서 오피스텔에 1년 정도 
살아본 적이 있는데 마찬가지였고, 결국 임대인 요구대로 
전입신고를 하지 않고 전세권등기를 경료했었다. 
전세권등기를 설정하는 경우와 전입신고를 하는 경우에 
어떠한 차이가 있을까?

우선 전세권등기를 설정하는 경우는 임대인의 편의에 
따른 경우가 많다. 임대인이 오피스텔을 매수할 때 부가세
(부가가치세)를 매도인에게 지급하고 매도인은 지급받은 
부가세를 국가에 납부하게 되며, 임대인이 매수한 
오피스텔이 사업용일경우 부가세를 환급받게 되지만, 
임대인이 매수한 오피스텔이 주거용일 경우라면 부가세를 
환급받았다고 해도 토해낼 가능성이 높다(사업용으로 
사용한 기간은 제외).

즉 오피스텔 매수 후 임대인은 사업용으로 처리하여 
부가세를 환급받는데, 그후 임차인이 전입신고를 하게 
되면 주거용 오피스텔이 되어 문제가 발생할 수 있게 된다. 뿐만 아니라, 임대인에게 주택이 별도로 있는 경우 1가구 
2주택에 해당하여 양도세 중과의 문제가 발생할 수도 있다. 

이러한 세제 등의 문제로 오피스텔 임대인들이 
전입신고를 못하게 하고 전세권등기를 선호하고 있는 
것이다. 그리고 공인중개사 입장에서도 공인중개사법 
상의 중개수수료 한도 규정에 따라 주거용보다는 
사업용에 대한 중개수수료를 더 받을 수 있다는 점도 
작용하는 것으로 보인다.

필자의 경우 전세권등기비용을 임대인이 부담했던 
것으로 기억하는데, 최근에신문 기사를 보니 전세권등기
비용을 임차인에게 요구하는 경우가 많아 문제가 되는 것 
같다. 그렇다면 임차인 입장에서 전세권등기를 하는 것이 
좋은가? 아니면 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것이 
좋은가?

전세권등기는 대체로 임차를 한 건물에만 설정되는 것이 
일반적이다. 따라서 경매가 진행될 경우 토지지분의 
매각대금에서는 순위에 따른 배당권이 없다. 
다만, 오피스텔은 구분건물인 경우가 대부분이어서 
토지지분 매각대금에서도 배당권이 있을 수 있다
(집합건물법상 분리처분금지규정인 집합건물법 
제20조 관련).

그런데 전입신고를 하고 확정일자를 받게 되면 
주택임대차보호법이 적용되어해당 오피스텔이 경매에 
부쳐질 때 토지지분의 매각대금에서도 당연히 순위에 
따른 배당을 받을 수 있다. 즉, 주임법 제3조의2 제2항을 
확인하면, 임차주택(대지를포함한다)의 환가대금이란 
표현을 통해 오피스텔 매각 대금에 더하여 토지지분의
매각대금인‘대지지분 매각대금이 포함되어 순위에 따른 
배당이 이루어지기 때문이다.

그리고 전세권등기를 하고 나서, 임대인이 전세금을 
주지 않을 경우 임차인이소송을 거치지 않고서도 
경매신청 (임의경매)을 할 수 있는 반면, 전입신고와 
확정일자만 받은 경우는 소송을 통하여 경매신청을 
해야 한다. 즉 일장일단이 있지만, 실질적으로는 
전입신고와 확정일자를 받는 것으로 충분하다.

임대인 입장에서도 한번 살펴보자. 최근에는 주거용 
오피스텔도 보증금뿐만 아니라 월세를 받는 경우도 
많은데, 실질이 보증금과 월세를 받는 임대차임에도 
불구하고 전세권등기를 하게 되면, 등기부에 월세가 
기입되지 않는 문제도 생길 수있다. 즉 전세권등기에는 
전세금만 적게 되어 있어 월세가 있다는 것이 일반에 
공시되지 않는다(전세권은 전세금이 필수요소, 
민법 제303조 제1항).

이렇게 되면, 임차인의 채권자에게 임대인이 대항할 수 
없는 문제가 발생하여(통정허위표시의 선의 제3자
보호문제. 즉 민법 제108조 제2항), 임차인이 월세를 
미납할경우 임대인의 상계권(공제권)보다 임차인의 
채권자의 채권확보권한이 우선할 수도있는 문제가 
발생할 수 있다(대법원 2003다46260 판결 참고).

결국 오피스텔을 주거용으로 임차한 것이라면, 그 실질에 
맞게 전입신고가 가능하도록 하는 것이 임차인과 임대인의 걱정거리를 덜어줄 것이라고 생각한다.

[마이리뷰] Dr. LEE의 오류와 편향을 넘어선 논증

Dr. LEE의 오류와 편향을 넘어선 논증 - 의사소통능력의 핵심은 논리적 증명이다! ㅣ Dr. LEE의 시리즈
이상혁 지음 / 연암사 / 2021년 11월

논증의 기초를 설명하고 15가지 대표적 유형의
논리적 오류와 인지적 편향을 철저하게 분석하여
주관적 의견과 객관적 사실의 구분을 전제로
연관성 평가 ㆍ논증성 평가 ㆍ균형성 평가 및
주관성ㆍ일관성ㆍ정확성ㆍ독창성ㆍ간결성이라는
추가적 검증을 통한 저자의 통찰이 돋보입니다.

논리학에서 다루는 논리적 증명 즉, 논증은 크게 다음...

논리학에서 다루는 논리적 증명 즉, 논증은 크게 다음 
3가지 유형으로 분류될 수 있다. 

첫째, 일반적 규칙으로부터 구체적 결론에 도달하는 
연역적 논증이 있다. 연역적 논증의 결과로 나온 구체적 
결론은 항상 참이다. 

둘째, 구체적 관찰로부터 일반적 결론에 도달하는 귀납적 
논증이 있다. 귀납적 논증의 결과로 나온 결론은 참일수 
있다. 즉, 항상 참인 연역적 논증의 결론과는 달리 귀납적 
논증의 결론은 경우에 따라 거짓일 수도 있다. 

셋째, 불충분한 관찰로부터 그럴듯한 결론에 도달하는 
귀추적 논증이 있다. 귀추적 논증의 결과로 나온 그럴듯한 
결론은 참일 수 있다. 즉, 귀추적 논증의 결론은 불충분한
관찰에 근거한 최선의 예측일 뿐 경우에 따라 거짓일수도
있다.

연역적 논증의 대표적인 사례는 고대 그리스의 철학자 
아리스토텔레스가 제시한 삼단논법이다. 

‘Syllogism‘을 한자어로 번역하고 이것을 한국어
‘삼단논법‘으로 표기한 것이다. 일반적 진술인 
전제-1과 전제-2를거쳐 구체적 결론에 도달한다는 
의미 즉, ‘전제-1, 전제-2, 결론이라는 3가지 단계를 
거쳐 말하는 방법‘이라는 뜻으로 ‘삼단논법‘이라는 
용어를 사용하여 영어 ‘Syllogism‘을 번역한 것이다. 
이때 상대적으로 좀더 일반적인 진술인 전제-1을 
대전제 혹은 일반적 전제라고, 그리고 상대적으로 
조금 덜 일반적인 진술인 전제-2를 소전제 혹은
구체적 전제라고 표현하기도 한다.

귀납적 논증의 가장 중요한 특징은 비록 전제가 참이라고 
할지라도 그러한 전제로부터 연역된 결론은 그저 참일
 ‘가능성‘이 있을 뿐이라는 것이다. 즉, 귀납적 논증의
 결론은 참일 수도 있지만 경우에 따라 거짓일 수도 있다. 
이러한 측면에서 귀납적 논증은 전제가 참일 경우 언제나 
결론이 참인 연역적 논증과 확연하게 구별된다. 

"일반적 법칙으로부터 특정한 상황을 추론하는 
연역적이라는 뜻의 영어 ‘Deductive‘와는 달리, 
‘귀납적‘이라는 뜻의 영어 ‘Inductive‘의 의미는 
"특정한 상황으로부터 일반적 법칙을 추론하는" 
혹은 "일반적 원칙을 형성하기 위해 특정한 사실 
혹은 생각을 활용하는"이다. 즉, 구체적 관찰로부터
일반적 결론에 도달하는 것이 귀납적 논증의 핵심이다.

논리적 증명 즉, 논증의 대표적인 2가지 방법은 
앞서 설명한 연역적 논증과 귀납적 논증이다. 
이에 더해, 19세기 미국의 철학자이자 논리학자인 
찰스 샌더스 퍼스가 제시한 귀추적 논증이라는
방법도 있다. 귀추적 논증의 핵심은 불충분한 
관찰로부터 ‘그럴듯한 결론‘ 혹은 ‘최선의 예측‘에 
도달하는 것이다. 귀추적 논증의 결과로 나온 그럴듯한 
결론 혹은 최선의 예측은 참일 수 있다. 

다만, 이러한 결론 혹은 예측은 오로지 불충분한 관찰에 
근거한 것이기때문에 경우에 따라 거짓일 수도 있다. 
결국, 귀추적 논증은 주어진현상 및 사실에 대한 관찰을 
통해 도달할 수 있는 가장 간단하고, 가장 설득력 있으며, 가장 그럴듯한 설명을 찾아가는 논리적 증명의 한 방법이다.

논리적 증명의 본질은논리적 오류와 인지적 편향을 
극복하고 자신이 증명하고자 하는 주관적 ‘의견‘을 
뒷받침할 수 있는객관적 ‘사실‘을 제시하는 것이다. - P49

[마이리뷰] 영어로부터의 자유 2

영어로부터의 자유 2 ㅣ 영어로부터의 자유 2
임병윤 지음 / 아작(도서출판) / 2016년 5월

임영윤 선생님의 영어로부터의 자유 2편입니다.
1편에 이어서 영문법의 핵심주제들을 깊게 파고들면서
상세하게 설명하고 있습니다.
주로 캠브리지 영영사전에 뽑은 좋은 예문들이 많구요. 소설책을 읽듯이 쭉 읽어나가다 보면 자신도 모르게 영어실력이 향상되는걸 느낄 수 있어요.
대형출판사가 아닌데도 은근 수요가 많아서 어쩌면
다시 절판되고 비싼 가격에 유통될지도 모르겠네요.
미리미리 구입해두시는게 좋아요.

[100자평] 부동산 분쟁의 쟁점

부동산 분쟁의 쟁점
이승주 지음 / 박영사 / 2021년 1월

부동산 임대차와 관련한 중요 사안들을 다루고 있습니다.