오피스텔 거주와 전입신고, 그리고 전세권등기
오피스텔을 주거용으로 임차하는 경우 임대인이
전입신고를 하지 말고 전세권등기를 하자는 경우가 있다.
필자도 사법연수원생활을 하면서 오피스텔에 1년 정도
살아본 적이 있는데 마찬가지였고, 결국 임대인 요구대로
전입신고를 하지 않고 전세권등기를 경료했었다.
전세권등기를 설정하는 경우와 전입신고를 하는 경우에
어떠한 차이가 있을까?
우선 전세권등기를 설정하는 경우는 임대인의 편의에
따른 경우가 많다. 임대인이 오피스텔을 매수할 때 부가세
(부가가치세)를 매도인에게 지급하고 매도인은 지급받은
부가세를 국가에 납부하게 되며, 임대인이 매수한
오피스텔이 사업용일경우 부가세를 환급받게 되지만,
임대인이 매수한 오피스텔이 주거용일 경우라면 부가세를
환급받았다고 해도 토해낼 가능성이 높다(사업용으로
사용한 기간은 제외).
즉 오피스텔 매수 후 임대인은 사업용으로 처리하여
부가세를 환급받는데, 그후 임차인이 전입신고를 하게
되면 주거용 오피스텔이 되어 문제가 발생할 수 있게 된다. 뿐만 아니라, 임대인에게 주택이 별도로 있는 경우 1가구
2주택에 해당하여 양도세 중과의 문제가 발생할 수도 있다.
이러한 세제 등의 문제로 오피스텔 임대인들이
전입신고를 못하게 하고 전세권등기를 선호하고 있는
것이다. 그리고 공인중개사 입장에서도 공인중개사법
상의 중개수수료 한도 규정에 따라 주거용보다는
사업용에 대한 중개수수료를 더 받을 수 있다는 점도
작용하는 것으로 보인다.
필자의 경우 전세권등기비용을 임대인이 부담했던
것으로 기억하는데, 최근에신문 기사를 보니 전세권등기
비용을 임차인에게 요구하는 경우가 많아 문제가 되는 것
같다. 그렇다면 임차인 입장에서 전세권등기를 하는 것이
좋은가? 아니면 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것이
좋은가?
전세권등기는 대체로 임차를 한 건물에만 설정되는 것이
일반적이다. 따라서 경매가 진행될 경우 토지지분의
매각대금에서는 순위에 따른 배당권이 없다.
다만, 오피스텔은 구분건물인 경우가 대부분이어서
토지지분 매각대금에서도 배당권이 있을 수 있다
(집합건물법상 분리처분금지규정인 집합건물법
제20조 관련).
그런데 전입신고를 하고 확정일자를 받게 되면
주택임대차보호법이 적용되어해당 오피스텔이 경매에
부쳐질 때 토지지분의 매각대금에서도 당연히 순위에
따른 배당을 받을 수 있다. 즉, 주임법 제3조의2 제2항을
확인하면, 임차주택(대지를포함한다)의 환가대금이란
표현을 통해 오피스텔 매각 대금에 더하여 토지지분의
매각대금인‘대지지분 매각대금이 포함되어 순위에 따른
배당이 이루어지기 때문이다.
그리고 전세권등기를 하고 나서, 임대인이 전세금을
주지 않을 경우 임차인이소송을 거치지 않고서도
경매신청 (임의경매)을 할 수 있는 반면, 전입신고와
확정일자만 받은 경우는 소송을 통하여 경매신청을
해야 한다. 즉 일장일단이 있지만, 실질적으로는
전입신고와 확정일자를 받는 것으로 충분하다.
임대인 입장에서도 한번 살펴보자. 최근에는 주거용
오피스텔도 보증금뿐만 아니라 월세를 받는 경우도
많은데, 실질이 보증금과 월세를 받는 임대차임에도
불구하고 전세권등기를 하게 되면, 등기부에 월세가
기입되지 않는 문제도 생길 수있다. 즉 전세권등기에는
전세금만 적게 되어 있어 월세가 있다는 것이 일반에
공시되지 않는다(전세권은 전세금이 필수요소,
민법 제303조 제1항).
이렇게 되면, 임차인의 채권자에게 임대인이 대항할 수
없는 문제가 발생하여(통정허위표시의 선의 제3자
보호문제. 즉 민법 제108조 제2항), 임차인이 월세를
미납할경우 임대인의 상계권(공제권)보다 임차인의
채권자의 채권확보권한이 우선할 수도있는 문제가
발생할 수 있다(대법원 2003다46260 판결 참고).
결국 오피스텔을 주거용으로 임차한 것이라면, 그 실질에
맞게 전입신고가 가능하도록 하는 것이 임차인과 임대인의 걱정거리를 덜어줄 것이라고 생각한다.
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