부동산 변곡점이 왔다

부동산 변곡점이 왔다 - 빅데이터로 분석한 최적의 진입 타이밍
삼토시(강승우) 지음 / 위즈덤하우스 / 2022년 12월

지금 현재 부동산 시장이 많이 어렵다.

올해 하반기부터 전국적으로 집값이 많이 떨어지고 있다.

매매가도 전세가도 떨어지는 속도가 매섭게 느껴진다.

주위를 살펴보면, 최고점에서 50%까지 떨어지는 단지들도 나오는데,

이런 단지들이 꽤나 좋은 위치에 많은 상승을 했던 아파트들도 많다.

이런 어려운 시장에서 부동산의 방향이 궁금하여 이 책을 들었다.

어떠면 이런 시장이 오히려 기회가 될지도 모른다.

저자 삼토시라는 분이 유명하기도 한데...

이런 저자의 정확한 데이터 분석을 통해 시장을 읽으려고 노력을 하면 많은 도움이 될 것 같다.

지금의 부동산 시장을 저자의 책을 통해서 살펴보자.

사상 최장기간 상승으로 서울 부동산은 명확한 고평가 구간에 들어섰다고 한다.

이는 서울 부동산의 상승장이 사실상 끝났음을 알려주는 하나의 지표인데,

아래 금리, 부동산 과거 등을 읽어보고 생각해 보면 좋을 것 같다.

1) 금리인상과 부동산

2022년 2분기 서울 주택구입부담지수는 231.4로 소득의 58%를 주택담보대출 원리금 상환에 충당하는 수준이다. 이런 상황에서 금리 인상은 통상적인 금리 인상 시기보다 훨씬 더 큰 부담을 안길 수밖에 없다.

과거 금리가 인상되는데도 집값이 오를 수 있었던 배경에는 빠르게 성장하는 경제의 힘도 있었다. 저성장 시대에 금리 인상은 아무래도 힘든 상황일 수밖에 없다. 즉, 현시점의 금리 인상은 부동산 시장에 분명한 악재이자 하락폭을 확대하는 트리거이다.

2) 부동산 과거와 현재를 비교

※ 2004년 & 2019년 부동산 비교 → 상승장 6년 차에 맞이한 조정

1999년부터 시작된 서울 부동산 상승장은 6년 차인 2004년에 조정을 겪었다.

2014년부터 시작된 서울 부동산 상승장 역시 6년 차인 2019년 상반기에 조정을 겪었다.

※ 2004년 & 2019년 부동산 비교 → 다시 상승 동력을 제공한 토지보상금

1999년, 2014년부터 지속된 상승으로 피로감이 조금씩 누적된 차에 새로 풀리기 시작한 신도시 토지보상금이 다시 한번 상승 동력을 제공한다.

2006년과 2021년 광교신도시, 3기 신도시 토지보상금이 지급되면서 상승장에 기름을 부었다.

※ 2008년 & 2022년 부동산 비교 → 주택구입부담지수 최대치 도달

2008년 2분기는 서울 중위소득 가구가 서울 중위가격 주택을 살 때 주택담보대출 원리금 상환에 소득의 41%를 사용하면서 주택구입부담지수상으로 당시 상승장의 최고점을 기록했다.

2022년 2분기 기준, 서울 중위소득 가구가 중위가격 주택을 구입할 때 주택담보대출 원리금 상환에 소득의 58%를 사용하면서 역대 최대치를 경신 중이다. 사실상 가계가 수용할 수 있는 임계치에 다다른 셈이다.

※ 2008년 & 2023년 → 입주 물량 확대

상승장 10년 차인 2008년 서울 아파트는 잠실을 중심으로 입주 물량이 급증하며 상승 동력에 큰 타격을 입는다. 2023년 서울 아파트는 둔촌과 개포를 중심으로 입주 물량 급증이 예정되어 있었다. 둔촌주공의 입주가 지연될 것이 확실해지면서 과거 트렌드와는 다소 다른 흐름을 예상한다.

※ 2009~2011년 2기 신도시 & 2026년 이후 3기 신도시

2008년 입주 물량 확대로 주춤거린 서울 부동산은 2009년 판교, 2011년 광교 등 2기 신도시 입주로 물량 부담이 커져 하락의 길을 걸었다. 2026년 3기 신도시 입주가 진행된다면 물량 부담이 가중될 것으로 보인다.

판교, 광교, 위례 토지보상금이 지급되고 5년 후 입주를 시작했는데, 3기 신도시는 2021년부터 토지보상금이 지급되기 시작했으며 5년 후인 2026년부터 입주를 시작하는 단지가 나타날 것으로 예상한다.

(2022년 8월 말 토지보상금 지급률 : 인천 계양 완료, 하남 교산 97%, 부천 대장 70%, 남양주 왕숙 69%)

신도시가 서울 부동산에 영향을 미치지 않는다는 의견도 있지만, 실상은 그렇지 않다.

3) 그러면 지금 무엇을 어떻게 해야 하나?

2014년부터 시작된 상승장이 8년이라는 기간에 걸쳐 이어지다 보니 지금은 '혼돈의 시대'다.

그러면 주택을 매수하려는 분은 무엇을 해야 할까?

책에서는 펀더멘털에 집중해야 한다고 한다.

펀더멘털을 기준으로 하는 주택구입부담지수와 전세가율의 보고, 지역과 아파트 단지를 선택해야 한다는 것이다.

객관적으로 부동산을 보기 위해서 어떻게 해야 할까?

일부 상승론자와 부동산이 끝났음을 소리 높여 주장하는 하락론자의 주장에 현혹되지 않아야 한다.

최종적으로 지금 부동산에 관심을 가지고 해야 할 일을 정리해 보자.

▶ 거래량을 잘 살피자. 현재의 거래량이 많지 않지만, 매수세는 곧 시장의 흐름을 좌우할 것이다.

▶ 금리는 잘 살피자. 금리는 시장에 큰 영향을 주는 유동성의 핵심 지표다.

▶ 부동산이 끝났다는 주장을 경계하라.

인플레이션 게임

인플레이션 게임 - 유동성과 부의 재편
이낙원 지음 / 원앤원북스 / 2022년 12월

2000년 이후 세계 경제는 인류 역사상 경험해보지 못한 유동성의 시기였다.

미국은 2008년 글로벌 금융위기부터 코로나팬데믹까지 약 13년의 짧은 기간 동안 건국 이래 미국 경제에 풀려 있던 통화의 약 3배를 시중에 유통시켰다. 우리나라도 마찬가지였다. 광복 이후 풀린 유동성의 2배 이상이 같은 기간 확대되었다.

급속도로 위축된 소비심리와 언제 잡힐지 모르는 바이러스의 불확실성 속에서 기약 없이 풀린 유동성은 기업의 R&D와 설비 투자, 고용 확대로 이어지지 않고 주로 부동산, 주식, 암호화폐 시장으로 유입되었다. 그 결과 전에 없던 자산 인플레이션을 유발하였다.

이런 유동성은 5년 만에 사회를 자산을 '가진 사람'과 '가지지 못한 사람'으로 나눠버렸다.

통화 팽창과 인플레이션 속에서 한정적인 실물자산을 보유한 사람과 그렇지 못한 사람의 부의 양극화가 계속 되고 있다. 우리는 유동성의 종류와 경제에 미치는 파급력을 정확히 이해하여 스스로 대처 가능한 범위 내

에서 스스로 대처 가능한 범위 내에서 또다시 다가올 유동성의 파도를 맞이해야 한다.

이 책은 고착화된 저성장 국면에 도래한 글로벌 경제가 양적완화라는 마약을 통해 어떻게 국부를 늘려가는지 설명하기 위해 쓰여졌다. 좀 더 구체적으로 말하자면, 2008년 글로벌 금융위기와 2019년 코로나 팬데믹 때처럼 위기 때마다 기술 혁신이 아닌 유동성으로 자산가치의 상승을 통해 경제 성장을 유도하는 극약처방에 대해 설명하는 책이다. 비정상적이지만 슬프게도 앞으로 상당 기간 이런 처방이 반복될 것으로 보인다.

통화 팽창과 인플레이션 속에서 한정적인 실물자산을 보유한 사람과 그렇지 못한 사람의 부의 양극화가 계속된다는 것이다.

그러면 우리는 인플레이션을 대비해 어떻게 해야 할 것인가?

인플레이션 해지 자산에 투자해야 한다.

인플레이션 해지 자산이란 내재가치의 변동이 없도록 최소한 물가상승분만큼 가격이 오른 자산을 말한다.

일반적으로 인플레이션 해지 자산으로 주식, 부동산, 금, 원자재 등 많은 상품이 거론되지만, 저자는 공급이 한정된 유한자산인 부동산과 주식을 대표적으로 꼽는다.

주식 중에는 중국을 포함한 고성장 개발도상국의 주식도 매력있지만, 그보다는 미국 주식이 상대적으로 안전하고 장기간 투자하기 용이하다.

실물자산 중 공급이 가장 어렵고 제한된 상품이 바로 부동산이다. 화폐가치의 하락, 인플레이션을 보다 적극적으로 반영한다.

원자재 가격은 장기적으로 우상향하지 않는다. 부동산, 주식과 같이 한정된 자원이 아니기 때문이다.

양적완화가 세상에 나온 2008년. 빚으로 떠받치는 경제는 금방이라도 무너질 듯 위태로워 보이지만 모두의 침묵 속에 계속 나아가고 있다. 언젠가 버블이 무너지며 침체의 깊은 골에 빠질 수도 있을 것이다. 분명한 것은 현재의 경제 시스템에서는 산도 골도 이전보다 높고 깊다는 것이다.

우리가 가진 현금이 유동성이 증가하는 속도만큼 가치를 잃으면 용기를 내어 전략을 바꿀 수 있어야 한다. 유동성 경제에 대한 이해가 있다면 또 다시 기회는 올 것이다.

프롭테크 부동산의 새로운 흐름

프롭테크 부동산의 새로운 흐름
이상용 지음 / 뉴트럴미디어컴퍼니 / 2022년 11월

" 지금은 부동산 냉각기이자 프롭테크라는

부동산 전환기를 맞이한 시기이기도 하다 "

프롭테크라는 것이 요즘 가끔씩 나오던 말이었고

최근 몇년간 부동산 관련분야에서 프롭테크가 주요 이슈로 떠오른 것이 사실이다.

단순히 자산과 기술의 단어가 합친 의미라고만 알고 있었는데...

이 책을 통해 프롭테크에 대해 좀 더 구체화된 내용을 알고 싶어 읽게 되었다.

그럼 프롭테크란 무엇인지 살펴보자.

프롭테크(Prop-Tech) = 부동산(Preperty) + 기술(Tech)\

4차 산업혁명과 함께 부동산도 디지털 전환기를 맞았다.

부동산은 데이터 투명성의 부재, 복잡한 거래 절차, 규제 등으로 인해 대표적인 로우 테크 산업으로 알려져 있지만 공공 데이터의 규제 완화와 함께 보다 편리한 방향으로 디지털 전환이 이루어지고 있으며 프롭테크 산업 또한 가파른 성장이 시작되었다.

그런 분야에는 어떤 것이 있을까?

프롭테크는 건설 산업 내 시행과 시공, 분양과 관리, 중개와 임대, 그리고 금융, 환경, 서비스 영역까지 모든 부동산 영역에 관련된 기술 모두를 포함한다.

따라서, 이 책은 프로테크에 대한 상세한 내용으로 , 부동산 가격을 예측하는 것이 아닌 시대적 흐름이라는 배경안에 있는 기술, 경제, 사회 문화적 데이터들이 어떤 움직임을 보이고 있으며 미래에 어떤 양상을 보일 것인지 말하는 책이다.

지금까지의 부동산은 토지, 건물로 존재하는 유형자산으로 오랫동안 전통적인 모습으로 존재하는 것이었기 때문에 기술 전환이 현재로서는 크게 와닿지 않는 것이 사실이다. 그러나 부동산의 흐름을 정확하게 읽는 과정에서 프롭테크의 이해가 반드시 필요하다.

예를 들어 스마트폰이 우리의 사회 경제와 일상생활에 얼마나 큰 변화를 일으켰는가?

이런 큰 변화가 부동산에도 일어날 수 있다는 것이다.

이처럼 부동산 매매 시장과 건설 시장의 측면으로는 암흑기이지만 기술의 진보와 함께 프롭테크가 태동을 마치고 확대되는 주요 성장의 단계임을 기억해야 한다.

이에 대한 영향은 부동산 거래와 평가, 건설, 관리와 금융 분야까지 전반에 거쳐 일어날 것이다.

경제 상황뿐 아니라 기술 변화가 산업과 사람들에게 미치는 영향, 그리고 사람들의 의식과 문화로 인해 야기되는 사회 구조 변화, 사회 구조 변화로 인한 부동산 형태 변화, 플랫폼 경제로 인한 데이터 확장... 이 모든 것은 유기적으로 일어나며 부동산 예측에 중요한 요인들이다.

이 책을 통해 이들의 복합적인 관계를 이해하고 기술이 시장 경제에 미치는 영향과 사회 현상과 트렌드를 총체적으로 알 수 있을 것이다.

디지털 트랜스포메이션(DX)과 함께 두각을 드러내는 프롭테크가 부동산 시장 전반에 가져올 경제 효과는 기업과 종사자, 사용자적 측면 모두에서 생각해 볼 수 있다.

콘테크 기업에게 디지털 전환은 모든 건설 분야의 생산성을 크게 개선하여 건설 비용 문제를 완화시키는 기회를 제공한다.

플랫폼 기업에게는 유저를 확보하여 플랫폼과 네트워크 경제를 무한히 확장시킬 수 있는 가능성으로 작용할 수 있다.

종사자는 활성화된 플랫폼을 통해 고객을 확장하고, 고객 또한 고도화된 정보와 서비스를 제공받거나 직접 참여하는 기회를 얻을 수 있다.

앞으로 프롭테크 디지털 전환이 우리들의 지역발전을 위한 국가 지역 정책 수립과 환경에 기여하는 의미와 부동산 데이터가 시장 활성화에 어떻게 도움이 될지 생각해보면 좋을 것 같다.

벤저민 그레이엄의 13가지 부자수업

벤저민 그레이엄의 13가지 부자 수업
이지성 지음 / 차이정원 / 2022년 11월

오랜만에 이지성작가의 책을 들었다.

가끔씩 유튜브를 보면서 이지성 작가의 투자관련 마인드를 배우곤 했었다.

이 책은 그런 이지성 작가의 투자마인드의 100프로를 배울 수 있는 책인 것 같다. 책의 내용은 크게 어렵지 않아 술술 읽힌다. 벤저민 그레이엄의 일화 등을 소개하면서 그가 가진 생각과 투자방법 그리고, 워런 버핏과의 비교 등이 나와서 투자를 좋아하는 사람들에게 재밌게 읽을 수 있을 것이다.

책에서 주장하는 내용 중 흥미롭기도 하고 어쩌면 핵심 메시지인 내용 중 벤저민과 버핏을 비교하는 내용을 소개해보자.

벤저민 그레이엄과 워런 버핏 두 사람 다 주식투자에서 최고의 반열에 올랐지만, 시장을 바라보는 태도는 사실 정반대의 입장에 서있다고 해도 과언이 아니었다.

벤저민 그레이엄

주식투자 사기를 크게 당해 파산할 뻔했고, 대공황으로 엄청난 손해를 보면서 자살까지 결심하면서 주식투자로 엄청난 상처를 받았다.

1,2차 세계대전을 겪으면서 미국이라는 국가에 대한 절대적 믿음과 확신이 부족했다. 언제 대공황이 올지 모른다는 두려움을 항시 갖고 있었다.

시장이 좋다고 무조건 좋아할 것이 아니라 그게 언제라도 무너질 수 있다는 것을 잊어서는 안 된다는 불안한 마음이 늘 존재했다.

주식을 아무리 저렴하게 사더라도 대공황이 오면 그것보다 더 처참하게 떨어질 수 있다고 생각했다.

워런 버핏

주식이 폭락하는 경험을 했지만, 그레이엄처럼 자살을 생각할 정도는 아니었다.

그레이엄처럼 위험한 투자는 하지 않았다.

주식이 폭락했을 때 시장에 들어가서 사두면 무조건 가격이 엄청 올라간다는 것을 알았다. 그래서 폭락장이 오면 버핏은 실망하는 게 아니라 오히려, 바겐세일 기간이 찾아왔다며 줍줍을 했다.

블랙먼데이, 리먼 사태가 터져도 흔들림 없이 현금을 들고 저렴한 주식들을 사 모았다.

벤저민 그레이엄은 언제나 더 폭락할 수 있다는 조심스러운 투자방식 덕분에 주식투자의 아버지는 되었지만, 세계 최고의 부자는 될 수 없었다. 반면 워런 버핏은 자본주의 시장을 믿고 자신의 역량을 발휘하여 투자를 한 덕에 세계 최고의 부자가 되었다.

흥미로운 내용 한가지 더 소개해 본다면...

인생에 부를 초대하라는 내용이다.

사람들은 보통 돈 때문에 고통받으며 애써 돈에 대해 큰 가치를

두지 않는 것처럼 행동하는데,

이런 행동은 결국 더욱더 가난해질 뿐이라는 것이다.

저자는 경제적으로 어렵게 자랐지만, 돈을 저주하지 않고 돈을 많이 가지고 싶고 열망을 키웠다는 것인데...

이것이 곧 부를 자기 인생에 초대한 것이라는 말한다.

벤저민 그레이엄은 어떤가?

마음속에 미래에 큰돈을 벌어 펑펑 쓰는 모습을 그려 넣었다고 한다.

결론적으로 돈을 엄청나게 모으고 펑펑 썼다고 하는데, 그걸 죄악시하지 않았다는 것이다.

돈을 아끼는 것이 미덕이라 생각하는 사람이 많지만, 1년에 10억 벌어 2~3억 쓰는 것은 사치도 아니고, 욕할 필요도 없다.

그렇다고 부자의 삶을 찬양하지는 않는다.

하지만, 돈보다 행복이 중요하다는 사람들의 말에는 약간의 비애가 담겨있다.

일반인의 삶을 냉정하게 들여다보자.

돈이 인생의 전부도 아니고 행복의 필수조건도 아니라고 하지만, 돈 때문에 자기 인생을 희생한다.

내가 원하는 일도 아닌데, 내가 좋아하는 일도 아닌데 돈 때문에 시간과 노력을 들여 일한다. 돈보다 중요한 것은 행복이라고 말하면서 행복을 얻기 위해 노력하지도 않는다.

가벼운 말장난들이 난무하는 예능 프로그램을 보며 낄낄거리거나 맛집을 찾아다니며 감각적 쾌감을 쫓는 것은 오히려 가짜 행복이다.

진짜 행복은 어떤 것인가?

철학이나 종교의 진리를 찾아가는 정신적인 행복이 아닐까? 속세를 떠나 정신적 행복을 추구하며 사는 것.

이런 것이 아니라면 세속적인 삶을 살아가야 하는 것이 우리의 모습이라는 것이다.

어느 것이 더 옳은 삶이라고 판단을 개인의 몫이지만, 단 부자들은 최소한 돈으로부터 자유로운 생활을 하고 있다. 벤저민 그레이엄은 그 점을 일찍 간파했다. 물질과 정신의 균형 잡힌 부를 유지하기 위해 노력했고, 말년에 돈을 더 많이 벌 수도 있었지만, 미련을 갖지 않고 회사를 정리했다.

그리고, 중요한 메시지를 하나 공유한다.

우리나라 성공한 투자자들은 이렇게 말한다.

나는 주식투자로 큰돈을 벌었고, 지금도 벌고 있다. 나를 따라 하면 된다. 돈 버는 것은 쉽다.

벤저민 그레임엄은 정반대의 메시지를 던진다.

나는 크게 망한 적이 있다. 내 친구들도 망했다. 당신도 말할 수 있다.

벤저민 말처럼 투자란 것이 언제든지 망할 수 있다는 것을 염두해 두어야 하는 것 같다.

앞의 예와 같이 누구를 쫒아 투자를 한다는 것은 너무나도 어리석은 일이다.

이 책에서 말하는 진짜 투자를 배우고, 마인드화해야 할 것 같다.

천 원을 경영하라

천 원을 경영하라 - 국민가게 다이소 창업주 박정부 회장의 본질 경영
박정부 지음 / 쌤앤파커스 / 2022년 12월

처음 다이소가 생겼을 때부터 가끔씩 필요한 물건이 있으면 다이소를 다녀온다.

저렴한 물건이지만 적당히 쓸 수 있는 제품들이 많아서 잘 애용하는 편이다.

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이런 다이소를 운영하는 회장님의 생각을 담은 책이 나와서 읽어 보았다.

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다이소가 어떤 기업인지 살펴보자.



· 전국 1500개 매장에 하루 100만 고객이 찾아오고, 1시간에 42만 개씩 상품이 팔리는 곳

· 매월 600종 신상품이 나오는 곳

· 1000원짜리 상품이 주력인데 연 매출 3조나 되는 곳

· 25년간 단 한 번의 당기순손실을 낸 적이 없는 곳

· 2030이 가장 좋아하는 라이프스타일숍 1위

저자는 마치 우리에게 아래처럼 물어보는 것 같다.

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· 천 원을 경영해 본 적이 있는가?

· 그깟 천 원쯤 하고 천 원 한 장의 무게를 가벼이 여긴 적은 없는가?

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나는 위에 질문에 대해 좋은 대답을 하진 못 했던 것 같다.

왜냐하면, 천 원을 작은 돈이라 경영할 필요도 못 느끼고 천 원을 가볍게 여겼기 때문이다.



어쩌면 모두가 일확천금을 말하고 있는 시대에 지갑 속 천 원 한 장에 올인해 매출 3조를 만든 회사의 기적같은 이야기인데...

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이렇듯 이 책은 이렇게 우리에게 익숙하고 유용한 다이소를 창업한 박정부 회장님이 최초로 직접 공개한 아성다이소의 창업과 성공비결은 담은 책이다. 마흔다섯 늦깎이 창업자로 시작해서 성실함과 집요함으로 티끌로 태산을 만들어낸 이야기를 살펴보자.

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다이소의 성공비결은 뭘까?

저자는 늦깎이 창업을 했고, 절대 실패하면 안 된다는 생각에 죽을힘을 다해 일했다. 부족한 것이 많아서 메모하고 또 메모하며 공부했다. 깨달은 것은 균일가 사업의 핵심은 '상품과 가격'이란 것이다.

늘 고객을 중심에 놓고 어떤 상품과 가격으로 고객을 만족시킬 것인가에 대해 치열하게 고민했다.

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따라서 비법은 간단하게 말할 수 있다. 즉, 기본에 충실한 것. 기본이란 본질을 파악해서 실천하는 것, 작은 것부터 지키는 것이다. 이런 작은 변화가 쌓여 오늘 다이소가 되었다.

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그러면, 이렇게 성장한 다이소의 성공 철학을 몇 개 살펴보자.

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1. 마진이 아니라 만족을 좇아라. 복잡함을 덜어내고 오로지 기본에 충실하라.

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2. 모든 가치는 고객으로부터 나온다. 고객을 중심에 놓고 고객이 무엇을 원하는지, 어떨 때 감동받는지를 주의 깊게 들여다보고 집중하고 또 집중해야 한다.

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3. 일할 때만큼은 고객중심으로 생각하고 실천해야 한다. 기본이란 당연한 것을 꾸준히 반복하는 것, 매일을 갈고닦는 것이다.

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4. 상품은 진열하는 것이 아니라 표현하는 것이다. 상품을 표현하려면 상품을 알아야 한다. 표현이 안 된 상품은 고객의 눈에 절대 띌 수 없고, 고객의 눈에 보이지 않는 상품은 절대 팔릴 수 없다.

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5. 일을 잘할 수 있느냐 없느냐는 남이 정하는 게 아니다. 스스로가 그 일에 얼마만큼의 관심과 열의, 열정을 갖고 몰입하느냐에 달려 있을 뿐이다.



요즘 온라인 쇼핑몰을 창업하는 분이 많은 것 같다.

다이소에 관한 책을 읽다 보니, 온·오프라인 쇼핑몰을 창업할 때 다이소의 경영철학이 도움이 될 것 같다는 생각이 든다.