사례로 학습하는 기본 경매

사례로 학습하는 기본 경매 - 실패 없는 경매 투자를 위한 사례 분석 기본서
김민솔.이실장.차건환 지음 / 두드림미디어 / 2025년 8월

오랜만에 경매 책을 읽어 보았다. 

최근에 나온 신간인 "사례로 학습하는 기본 경매"이다.

책 제목이 기본 경매라고 해서 경매에 대한 기초 책일 거라 생각했다. 

하지만, 생각과 달리 경매에 기본을 다루기 보다 조금은 어려울 수 있는 내용이었다. 

여러 경매 사례를 분석하는 내용인데 소개하는 물건들은 쉬운 물건은 아니다.

따라서, 이 책은 경매 기본기를 갖춘 상태에서 읽으면 좋겠다.

이 책의 여러 경매 사례를 통해서 권리분석, 배당, 입찰, 임대차 등의 경매 기본 지식을 심화학습하면 좋을 거 같다. 

그리고, 분석하는 물건 중에는 특수물건도 여러 있다. 

지분경매, 법정지상권 여부, 가처분, 가등기 등 관련된 물건도 있으니 참고하면 좋을 거 같다. 

책의 저자는 두 명이다. 

김민솔, 이실장 두분이고 스승은 차건환이라는 분이다. 

이 책을 읽으면서 알게 된 차건환님은 경매 책을 여러 권 쓰신 분이었다. 

다음에 기회가 된다면 차건환님의 책도 읽어보면 좋을 것 같다. 

제목을 보니, 거의 특수경매 분야가 전문이신거 같다.

책에서 유용한 팁 몇 개를 살펴보자. 

어려운 거 빼고 쉬운 팁으로. 

전세권은 집합건물 또는 토지와 건물 전체에 대해 최선순위 전세권을 설정하고, 그 전세권에 의한 경매를 신청하거나 배당요구를 하는 경우에만 말소기준권리가 된다.

p17

형식적 경매가 진행되는 이유를 추론하자 : 그 물건에 얽힌 가정사가 보인다.

p23

3가지 요소를 갖추고 있으면 수익화가 수월하다. 

즉,'양호한 입지+노모 거주+채무자의 형제들', 3가지 요소이다. 

p33

건물주에게 매도가 완료되기 전에 소를 취하하면 안 된다. 

언제까지 얼마를 주어 토지를 사기로 약속했더라도, 약속이 제대로 지켜지지 않는 경우가 많다. 

p41

좋은 가격에 낙찰받을 확률을 높이기 위해서는 감정가의 과소평가 여부, 인근 대지 시세, 이전에 진행되었던 경공매 낙찰가에 대한 입찰경쟁들의 심리, 이해관계인의 본건 매수 의지 등을 종합해 낙찰가를 산정해야 한다. 

p51

제시 외 건물이 경매 대상에 포함되어 함께 감정평가되어야 함에도 감정평가에서 제외되었거나, 경매 대상에 포함되지 않아 감정평가에서 제외되어야 함에도 포함해서 감정평가되었다면 불복할 수 있다. 이를 기초로 한 법원의 최저매각가격결정에 대해서 불복해야 한다. 

p65

현장 조사를 가보지 않더라도 인근에 송전탑이 있다는 정보를 알아낸 경우도 있을 것이다. 그러나 인근에 송전탑이 있다는 것을 단순히 아는 것과 현장 조사를 통해 직접 보고 느끼는 것은 확연히 다르다. 그것은 입찰 여부 결정과 입찰가 산정에 영향을 끼친다. 

p101

채무자가 개인회생 절차 중에 있는 강제경매 물건은 낙찰되더라도 채무자가 경매 중지 신청서, 포괄적 금지명령서 등의 서류를 제출하면 매각불허가결정이 되어 낙찰받기까지 투자한 시간과 노력, 비용이 물거품된다. 그러니 입찰 전, 개인회생 관련 사건이 진행 중인 강제경매 물건은 사건과 법원 문건 내역을 확인하자. 

p143

경매도 무수히 많은 사례가 있기 때문에 아는 만큼 보이는 법이다. 

수익도 경험과 노하우에서 나오는 것 같다. 

하지만, 수익을 얻으려다 실패하는 사례도 많은 것 같다. 

아무래도 큰돈이 들어가는 경매이기 때문에 조심해야 하는 부분도 많다. 

여러 사례를 분석하면서 자신만의 투자 노하우로 만드는 것이 중요한 것 같다. 

책에서 제시한 여러 사례들도 분석해 보면서 간접경험을 해보면 좋겠다.

경매도 곧 실전이기에, 실전 사례를 분석하고, 투자에 접목시켜보자.