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고시원킹 실전편 - 고시원 창업 "나는 매달 44명에게 월세 받는다"
서봉기 지음 / 재재책집 / 2024년 5월
평점 : 
나야 아직 뚜렷하게 고시원을 할 생각은 없지만,
부동산 투자에는 관심이 많으니깐
월세 등의 수익률에 관심이 생기고,
현금흐름이 좋을 거란 생각에...
고시원에 대한 관심은 생기는 것 같다.
그래서, 고시원킹 실전편을 읽어보았다.
저자는 서봉기님.
창업 컨설팅과 강의를 하고 있는 5년 차 고시원 원장이라고 한다.
고시원 창업 준비부터 운영, 관리방법, 전속 부동산을 비롯한 네트워크 연결까지 해주신다고 한다.
그러고 보면, 사업은 이 책의 저자처럼 해야 하는 것 같다.
본인의 사업인 고시원도 하고,
자신의 노하우를 어느 정도 홍보하면서 책도 쓰고,
고시원 운영, 인테리어, 창업 등을 위한 컨설팅도 하고,
본인의 사업뿐 아니라 자신이 컨설팅한 고객의 고시원도 잘되면 보람도 클 테고...ㅎㅎ
그러고 보니, 일석 2조가 아니라 10조까지 만들 수 있는 것이 사업인 거 같다.
리스크 없이 확장을 잘하는 것이 중요하다.
그러면 초보같은 경우는 어떨까?
누구나 초보였던 시절이 있을테니...
현업에서 뛰고 있는 사람의 조언은 매우 귀중하겠지?!
사업과 마찬가지로 투자도 마찬가지인 거 같다.
자신보다 앞서간 선배?들의 말 또는 강의를 듣는 것이 중요한 거 같다.
사업도 투자도 곧 실전이니깐 경험이 매우 중요하다 본다.
강사들이 무엇을 했는지, 현재 어떻게 투자 또는 사업을 하고 있는지를 살펴보고,
어떻게 돈을 벌고 있는지를 보고 따라 벤치마킹을 하면 좋을 거 같다.
그럼, 본론으로 들어가서,
책에서 말하는 고시원에 대해 알아보자.
고시원 사업은 투자금 대비 30% 수익률과 오토 운영이 가능하단 장점이 많다는 것이 알려졌다. 그중 경매와 공매 투자를 하는 투자자들이 많이 진입한다. 보통 아파트, 오피스텔, 빌라 투자와 지식산업센터, 상가, 꼬마빌딩 투자 등의 수익률은 4%에 그치는 반면 고시원 투자는 이보다 적은 금액으로 5배 이상의 수익률 구조가 나올 수 있기 때문이다. 투자 수익률이 높으니 현금흐름에도 유리한 사업임에 분명하다.
그런데 창업만 하면 꽃길만 걷게 될까?
당연히 아니겠지!
창업 시 꼭 염두 해야 할 사항을 알아보자.
첫째, 고시원은 임대업이 아니라 서비스업이다.
고시원 투자가 아닌 비즈니스, 즉 '장사'임을 분명히 알고 시작해야 한다. 누가 어떻게 운영하는지 따라 완전히 달라지는 사업이라고 말하고 싶다. 인수 후 운영을 잘 하고 시스템을 잘 갖추면 건물주와 비슷하게 살 수 있는 임대업과 가장 유사한 "서비스업" 사업이다. 이런 생각을 가지고 진입하자.
둘째, 부동산이나 자산을 불리기 위한 것이라면 신중하자.
고시원 사업을 하려는 사람 중 시세차익, 부동산에 관심이 있어 자산을 불리기 위한 목적으로 하는 사람도 있다. 1억에 사서 1억 5천에 팔아보겠다 등의 생각으로 말이다. 하지만, 시장에서는 그런 호구는 없다고 생각해야 한다. 창업을 하려는 사람들을 보면 매우 신중하게 준비하고 시장에 접근한다. 내가 1억에 산 물건을 단기간에 5천만 원을 더 붙여 팔 수 있다고 생각하는 것은 너무 이상적인 꿈이다.
저자는 2021년 4월에 두 번째 고시원을 인수했고 지금도 직접 운영 중이다.
그 당시는 코로나로 인해 여기저기서 공포와 두려움에 휩싸일 시기였다.
스터디카페와 고시원 두 개를 두고 고민을 했는데...이 두 업종의 차이에 집중했다.
그것은 주거에 속하는가 그렇지 않은 가이다.
그당시 만약 저자가 깨끗한 시설과 유행에 혹해서 스터디카페를 선택했다면 어땠을까?
아마 아찔한 상황이 생기지 않았을까 싶은 마음에 지금도 식은땀을 흘린다고 한다.
굳이 말 안해도 알겠지!
사업은 곧 아프리카의 야생인것이다.
생각만해도 무섭긴하다!ㅎㅎ
저자는 코로나 팬데믹 시절에도 안정적인 수익을 실현해 준 고시원이 지금도 블루오션 사업이라고 확신한다.
고시원이 블루오션인 4가지 이유를 살펴보자.
출퇴근 시간이 정해져 있지 않다.
오토 운영이 가능하다.
인건비 걱정이 없다.
공급이 부족하다.
고시원 사업은 처음 시작할 때는 서비스업으로 진입했다가 이후에는 청소업으로 넘어가고, 또 이후에는 설비업으로 이어진다고 설명한다. 주거 서비스를 고객에게 제공하는 것으로 시작하지만, 공간을 깨끗하게 청소하고 관리하게 되고, 건물을 임대하여 장사를 하다 보니 건물 구석구석의 시설 교체와 기계 관리 등의 일이 생기기 때문에 설비업으로 넘어가게 된다.
그런데...고시원은 운영하는 것도 중요하지만 양도할 때가 더 어렵다.
부동산처럼 엑시트를 생각하고, 사업해야 한다는 것이 중요하다.
고신원을 인수할 때 상가임대차보호법을 받아 최장 10년까지 운영할 생각으로 인수했다가 중간에 개인 사정으로 내놓게 될 경우 불이익은 없는지, 인수한 금액에 팔 수는 있는지도 고려해야 한다.
고시원은 내가 오래 할 수 있는 매물인지 보고 들어가는 것이 가장 중요하다.
그래서, 정리를 해보면 아래 질문에 한번 고민해 보고 고시원 사업에 도전해 보면 좋을 거 같다.
● 내가 진짜 고시원을 운영할 자신이 있는가?
● 내가 몇십 명이나 되는 입실자들의 민원을 처리할 서비스 정신이 있느가?
● 다양한 사건 사고를 처리하면서 원활하게 수익을 낼 수 있는가?
● 몇 년 뒤 더 나은 조건으로 양도할 자신이 있는가?
이런 경우의 수를 다 생각하고 진입해야 하고,
현금흐름을 만드는 데 좋은 사업일 거고,
훗날 엑시트도 문제가 없어야 하니 더 좋을테고...