빅데이터를 이용해서 부동산의 미래를 알 수 있을까?
말처럼 쉽지는 않을 것이다.
작년의 경우를 살펴보자.
많은 부동산 전문가들조차 2022년 부동산을 상승으로 예견했다.
하지만, 거의 대부분의 전문가들이 틀렸다.
내가 이 책을 든 이유는 부동산의 미래를 알고 싶어서는 아니다.
단지, 부동산의 빅데이터를 공부하면 시장을 최대한 객관적으로 바라볼 수 있을 것 같았고,
리스크를 대비할 수 있는 보수적인 투자를 하기 위함이다.
이 책에서 설명하는 빅데이터란 것은 어떤 것인가?
이 책의 내용 중 일부분인 분양가격, 심리, 금리, 입주물량, 부동산 정책에 대해 간략히 살펴보자.
분양가격에 대해 주목한다.
주택을 짓는 가격이 갈수록 높아지고 있는 만큼, 분양가 상승은 어쩌면 당연한 상황이다.
이렇게 한번 올라간 분양가는 결코 쉽게 내려가지 않을 것으로 보인다.
윤석열 정부는 분양가를 올리더라도 대규모 주택공급을 통해 부동산시장 안정화를 이룰 것으로 보인다. 건자재 가격이 안정되더라도 현재 건설현장에서 일할 근로자가 부족한 현실에서 공사비가 떨어질 가능성은 적다.
심리가 지배하는 부동산 시장을 주목하라.
부동산 가격은 장기적으로 인구, 소득, 경제성장률, 정책 등의 다양한 변수에 따라 움직이지만, 단기적으로 심리적인 영향이 절대적이다.
심리는 단기적으로 오르내리는 가격을 이해하는 데 핵심 변수다. 부동산시장은 '인간의 욕망과 불안이 분출하는 심리적 공간'이라는 말이 있다.
실제 사실보다는 억측과 풍문에 더 출렁거린다는 것을 알 수 있다.
따라서, 조급증은 실패를 부를 수 있다. 이번 기회가 아니더라도 좋은 기회는 언제든 또다시 온다.
투자에서 서두르는 것은 반드시 실패한다는 것을 명심해야 한다.
금리에 주목하라.
2023년 상반기까지 금리 인상 기조는 이어질 듯하다.
이런 기준금리 인상기에는 부동산시장이 위축될 수 있기 때문에 입지가 탄탄하고 수요가 많은 대체할 수 없는 부동산, 이른바 똘똘한 한 채의 영향력이 더욱 강해질 것으로 보인다. 대표적인 곳이 강남이다.
하지만, 무조건 강남이나 서울만 고집할 필요는 없다. 수도권도 그렇고, 지방에서 핵심지역인 '지역 내 강남'으로 불리는 곳에 관심을 가져야 한다. 실제로 미분양이 극심한 지역에서도 똘똘한 한 채는 가격 방어가 안정적이다.
수도권 입주물량을 주목하라.
입주물량에 따라 집값 상승률이 달라지는 데다 전세시장까지도 직접적인 영향권에 들어가기 때문에 해당 지역의 입주물량은 필수적으로 확인하는 것이 좋다.
경기도 중에서 아파트 입주물량이 뚜렷하게 감소하는 곳을 각별히 주목해야 한다.
대표적인 지역으로 평택시, 구리시, 의왕시, 남양주시를 꼽을 수 있다.
부동산 정책에 대한 정확한 이해가 필요하다.
부동산 시장을 파악하려면 정치부터 알아야 한다. 특히 우리나라 부동산시장은 정치와 분리해서 생각할 수 없다. 대통령과 여야구도에 따라 부동산 정책이 나오고, 그에 따라 시장 분위기가 달라지기 때문이다.