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대한민국 부동산, 성공투자 지침서
네이마리(백희진) 지음 / 메이킹북스 / 2021년 7월
평점 :
Before
난 운명을 믿는 편이다. 그래서 가끔씩 운세 정보를 확인해 보곤 한다. 물론 운명이란 노력에 의해 얼마든지 변화가 가능하다는 것을 전제로 한다. '운칠기삼'이라는 말이 바로 그런 걸 증명해 준다. 우리가 노력한 만큼 70% 이상은 새로운 국면으로 변화가 가능하다는 희망의 메시지가 이 낱말 속에 담겨 있다. 그리고 '귀인'이 돕는다는 표현에도 때로는 기대를 담아 보곤 한다.
인터넷 세상에서는 서로 얼굴 한 번 마주친 일 없이 얼마든지 친구도 되고 이웃도 될 수 있다. 그런 가운데 알게 모르게 서로 영향을 주고 받곤 한다. 실은 영향을 주는 일보다는 거의 영향을 받고 있는 편이다. 나에게 이런 영향을 준 블로거들이 몇 분 있다. 그중에서도 문득 지금은 활동하지 않고 있는 '천공질러'님의 소식이 궁금한 건 그의 명철한 인사이트에 감동받은 바가 있어서이다. 이 책을 내신 '네이마리'님 역시 블로그의 글을 읽으면서 많은 영감을 갖게 한 분이다. 그분의 글에 언급된 내용을 통해 발품과 손품을 대신할 수 있을 정도로 많은 도움을 받고 있다. 그런데 그런 분이 책을 내셨다고 한다. 블로그를 통해 미처 다 펼치지 못한 그가 가진 인사이트의 전모를 파악할 수 있는 좋은 기회인 듯싶어 책을 구입하게 되었다.
Reading
A 왜 '주택'인가?
주식과 부동산은 모두 결론적으로는 우상향이다. 주식이 수익률이 높다 해도 부동산은 훨씬 그 움직임이 안정적이다. 그런 점에서 부동산은 주식에 비해 매력적이다. 특히 미분양은 위기가 아니라 안전마진을 확보할 수 있는 기회라는 점에서 주목해야 한다. 미분양 주택 수는 부동산 시장의 분위기를 알려 주는 중요한 지표다. ☞자본주의의 기본 원리인 '수요와 공급'이 바로 미분양과 관련되어 있기 때문이다.
3기 신도시는 부동산 시장에 충분한 공급의 기회가 될 수 있을 것인가? 이는 2기 신도시의 사례를 통해 검증해 볼 수 있다. 금세 이루어질 줄 알았던 2기 신도시는 아직까지도 진행 중일 정도로 당초 의도와 달리 공급 계획은 지체되었다고 하겠다.
현재 주택 보급률은 104.8%이다. 이는 숫자의 함정에 불과하다. ☞현 정부의 기본 오류가 여기에 기인한다. 예전과 달리 낡고 허름한 주택에 거주하려는 신규 입주 인구가 없다는 것이다. 지금의 주택보급률은 신규 주택, 특히 아파트를 기준으로 해야만 한다. 또한 신도시가 대량공급을 통해 가격을 하락시키려는 기대와 달리 현실적으로는 신도시에 의해 오히려 집값이 올랐다는 사실이다.
▶ 저자의 결론 : 3기 신도시의 물량이 시장에 영향을 주기는 하겠지만, 시세 하락으로 이어지는 일은 없을 것이다.
부동산에 대한 관심을 갖되 돈이 되는 부동산에 대한 연구가 필요하다.
부동산 투자를 전망하기 위해서는 유동성에 대해 관심을 가져야 한다.
부동산 가치 하락보다 화폐 가치 하락이 먼저 찾아올 것이다.
금리 인상, 공급 등 다양한 이유로 정체 시기가 올 수 있겠지만 장기 하락은 없을 것이다.
부동산은 안정성, 수익성과 하방경직성, 부증성, 개별성과 비대체성을 지니고 있다.
B 주택의 종류
아파트는 한국인의 절반이 사는 주거 형태이다.
2000년대에 지어진 3세대 아파트부터 고유 이미지를 가진 브랜드 아파트가 등장했다.
660㎡를 초과하면 '연립주택', 그 이하는 '다세대주택'으로 구분한다.
연립주택은 '대체 수요'가 많은 지역에 있는 것이 좋다.
다가구주택 투자의 핵심은 공실률 관리이다.
다가구주택을 다세대주택으로 변경하기 위해서는 방화벽의 두께가 19cm를 넘어야 한다.
C 어디서 살아야 하나?
역세권
역세권은 대체로 지하철 중심 500m 내외의 지역을 뜻한다.
더블 역세권이나 트리플 역세권은 노선을 두 개 이상 이용할 수 있는 만큼 프리미엄도 높게 형성된다.
지상역은 역세권임에도 불구하고 집값이 낮게 책정되는 경향이 강하다.
급행 노선은 일반 노선보다 집값 상승률이 높을 수밖에 없다.
직주근접
출근 거리가 짧을수록 행복지수가 높다.
일자리가 많은 곳의 부동산이 비싸다.
서울 마곡은 의약 바이오 업체가 입주하고, 평택 고덕에는 반도체 공장이 가동됨으로써 직주근접을 이루게 된다.
학원가
학원가 부동산의 특징은 자녀 학업에 맞춘 장기거주자가 많다는 것이다.
대치동, 목동, 중계동은 서울의 3대 학원가이다.
경기도에는 일산의 후곡마을, 안양의 평촌, 분당 정자·수내·서현, 수원 영통 등의 학원가가 유명하다.
지방에는 대구 수성, 천안 불당, 대전 둔산 등의 학원가가 있다.
호재
눈에 보이는 것보다 숨은 호재에 의해 가격이 결정된다.
호재를 공유하는 사람이 많으면 그 효과는 더욱 크고 광범위하게 퍼져나간다.
누가 더 많은 호재를 알고 있느냐보다 누가 '진짜'를 알고 있느냐가 중요하다.
호재의 희소성과 미래 가치는 일반적으로 정비례한다.
호재는 교통, 지역 개발, 정책 변동 등이다.
환금성
부동산 투자 시에는 수익성, 안전성, 환금성을 고려해야 한다.
환금성이 높다는 것은 수요에 따른 거래가 활발하다는 것이다.
역세권 대단지의 85㎡ 미만의 중소형이 환금성이 좋다.
경기침체기에는 인기 지역이 비인기 지역보다 하락폭이 크다. 이는 부동산 특유의 환금성 때문이다.
진입장벽이 낮은 소형 아파트, 단지형 단독주택 등의 환금성이 높아졌다.
환금성이 좋은 지역의 집값 하락은 급매물 거래 증가로 인한 것이다.
D 부동산 정책 : 규제
투자에서 중요한 것은 공부를 통해 결단하고 실행하는 추진력이다.
최근 부동산 시장의 문제는 물량 부족이다.
전세 물량 감소로 월세나 매수로 전환하고 있다.
영끌 구매 시에는 환금성이 좋은 물건을 선택하는 것이 좋다.
거의 모든 임대 물건은 거래 신고 대상이 된다.
다주택자는 세부담을 피해 매매보다는 증여를 선택하는 경향이 많다.
규제로 인한 풍선효과로 상업/업무용 부동산 거래량이 늘었다.
가장 큰 단위의 돈이 움직이는 곳에 큰 이익이 생긴다.
분양수요는 여전히 존재하는데, 인허가물량이 감소하고 있다.
부동산 시장 비관론에 안주하지 않는 게 무엇보다도 중요하다.
지속적인 관심과 꾸준한 실행이 중요하다.
인생은 멀리서 보면 희극이고, 가까이서 보면 비극이다.(찰리 채플린)
인생이란 생각하면 희극이고, 느끼면 비극이다.(버나드 쇼)
☞ 이 두 명언을 묶어서 해석해 보면 타인의 삶은 멀리서 객관적으로 생각하기에 희극이고, 자신의 삶은 가까이에서는 주관적으로 느끼기에 비극이기 십상이라는 뜻은 아닐까 싶다.
After
주식 시장이 근래 들어 호황이다 보니 소소하게 몇몇 회사의 주식을 매수했다. 매매를 하다 보니 재미있는 현상이 있는 걸 알게 되었다. 매수를 하고 나서 이익을 볼 때는 그다지 그 몫이 크지 않는데, 손실을 볼 때는 상당히 그 폭이 크다는 것이다. 주식 자체의 변동성과 환금성을 탓해 보기도 하지만, 우리 주식 시장의 특성을 이해하지 못한 매매 성향의 문제가 더 큰 이유라고 본다. 이와 반대로 시장 규모가 우리와 달리 글로벌한 미국 주식 시장은 그 변동성에도 불구하고, 몇 십 년 동안 지속적으로 우상향을 해 왔다. 우리 시장의 불확실성과 달리 미국 시장은 꾸준히 버티면 이익을 얻을 수 있다는 확신이 시장참여자들 사이에 자리하고 있는 것이다.
우리나라에서는 미국의 주식과 같은 역할을 부동산이 대신하고 있다. 우리 나라 가계자산 중 비금융자산이 차지하는 60% 이상이라고 한다. 다른 주요국 가계자산에서 금융자산 비중이 높은 것과는 반대되는 현상이다. 이러한 현상에 대한 원인 분석은 견해와 입장에 따라 달리할 수 있겠지만, 대체로 우리 나라 주식시장의 불안정성과 지나친 외국인 투자자 의존 현상 때문이 아닌가 생각한다.
지금처럼 우리 주식 시장이 안전 자산의 성격을 띠지 않는다면, 우리 가계에서 부동산 등 비금융자산의 비중이 줄어들 가능성은 거의 없을 것이다. 그러기에 우리나라 사람들의 주식보다는 부동산 선호 현상은 쉽게 변하지 않을 것이다. 미국의 주식 시장처럼 우리 부동산 시장은 참여자가 많다. 이렇듯 참여자가 많은 시장이야말로 안정적인 시장이 아닐까 생각한다.
누가 뭐라 해도 부동산에 대한 꾸준한 관심과 공부를 통한 실행력 높이기는 우리나라에서는 매우 중요한 경제적 행위가 되었다. 이러한 차원에서 저자가 책에서 줄곧 강조한 부동산 시장의 기본 원리와 흐름을 파악하는 일은 선택이 아니라 필수가 아닐까 싶다. 또한 '에셋 파킹'이라는 말이 있듯이, 세계 각국의 주요 도시 부동산은 국적과 관계 없이 자본의 관심 대상이 된다고 한다. 우리나라의 '에셋파킹' 대상은 아무래도 서울일 것이다. 부동산에 대한 관심과 실행은 나라를 지키는 일과도 관련된다고 말하면 침소봉대가 될까?