[서평]‘나의 첫 재개발 실전 투자‘

나의 첫 재개발 실전 투자 - 평범한 직장인도 쉽게 따라 할 수 있는
케언즈맨 지음 / 더스(더디퍼런스) / 2021년 7월

재개발 기본 용어부터 리스크 관리,

투자 노하우 및 추천구역까지

이 책의 Keyword : 안전마진, 사업시행인가, 감정평가, 비례율, 역세권, 사업속도, 대체주택특례, 실행력

Before

열심히 활동하시는 블로그 이웃이 펴낸 책이다.

그와는 일면식도 없지만, 종종 블로그에 올라오는 글을 보다 보니 어느새 친숙해 졌다. 글의 내용을 보면서 참 열심히 사는 분이라는 생각을 했다. 그런데 그가 책을 냈다고 한다. 책의 내용이 어떠할지 궁금하기도 하고, 게다가 평소에 관심을 갖고 있는 분야인 재개발이라 흔쾌히 구입했다.

재개발 투자를 15년 정도 했다고 하니, 대략 2006년부터일 듯하다. 출발 시기로는 저자와 내가 거의 비슷하다. 그렇지만 그와는 달리 나는 첫 재개발 투자 이후 사람들의 이전투구하는 모습을 보고 진저리를 치면서 재개발을 외면해 왔다.

"꾸준한 관심이 재능을 압도한다."고 생각한다. 저자만의 '꾸준함'과 '관심'의 집대성이 이 책에 담겨있을 것이다.

Reading

저자는 17년차의 직장인이라고 한다. 대략 40대 중반이 아닐까 싶다. 사회적으로나 가정적으로 한창 열정적으로 일할 나이이다. 직장인 초반부터 재개발 투자에 뛰어들었다니 참으로 대단하다는 생각이다.

서문의 내용을 읽다 보니 공통점이 발견된다. 2006년, 염리3구역, 붇옹산스터디 카페 등이 저자와 내가 겹치는 부분이다. 그런데 결정적인 차이점은 그는 계속 재개발 투자에 관심을 갖고 있었고, 나는 다른 걸 했다는 것이다. 그리고 장래의 꿈이 '재개발조합장'이라는 걸 보면, 멘탈도 꽤 강한 축에 속하는 듯하다.

신축 아파트 선호 추세 속에서 신축을 가질 수 있는 가장 좋은 방법은? 재개발 투자

재개발 투자를 해야 하는 이유는?

일반적인 부동산 투자처보다 수익률이 좋다.

신축 아파트를 가질 수 있는 좋은 방법이다.

추가부담금 등 자금 준비에 여유가 있다.

시세 상승에 편승할 수 있으며, 주변 시세로 안전마진을 예측할 수 있다.

취득세 절세가 가능하다.

보유세의 부담이 매우 낮다.

자녀 증여 시 부담이 덜하다.

양도소득세 절세가 가능하다.

안전마진 확보 및 예측이 가능하다. ☞예전의 순박함(?)을 잃어 버린 시장 참여자들로 인해 안전마진이 사라진 곳도 많으니 꼼꼼한 분석이 필요하다.

재개발 투자의 단점은? 구역지정부터 입주까지 최소한 10년 이상의 장시간이 소요된다.

☞실수요자는 중장기 투자를, 수익을 목표로 한다면 중단기(사업시행인가 전후~관리처분인가 이후) 투자가 좋다.

재개발 투자의 적절한 타이밍은? 사업시행인가 전후

★ 서울은 사업의 투명성을 위해 시가 자금 대출을 통해 사업시행인가 이후 시공사를 선정하고, 그 외 지역은 사업시행인가 이전에 시공사를 선정한다.

재개발의 조삼모사

감정평가↑= 조합원분양가↑

재개발 투자의 유의사항은?

이사비와 이주비는 지급 대상이 조합원이고, 주거이전비는 공고일 이전부터 거주해 온 세입자 또는 집주인을 대상으로 지급한다.

일반적으로 조합원 동호수추첨은 모델하우스 공개 이전에 이루어진다.

프리미엄의 크기만 비교하지 말고, 조합원분양가와 총매매가를 확인해야 한다.

비례율이 너무 많이 상승해도 법인세와 배당소득세가 발생한다.

비례율 상승보다는 단지 고급화가 향후 이익이 더 크다.

매수와 매도시점은?

매수시점 : 감정평가금액 통보 직후, 관리처분계획인가 직후

매도시점 : 감정평가금액 통보 직전, 관리처분계획인가~이주 이전, 일반분양, 입주 시작

임장은 편견을 극복하기 위한 준비 과정이다.

- 역세권 여부를 확인한다. 특히 서울에서 역세권의 가치는 더욱 크다.

- 다세대주택의 비율이 높은 곳의 사업속도가 빠르다.

- 상가가 많은 곳은 권리금 등의 문제로 사업진행이 어렵다.

- 블로그를 운영하는 부동산이나 원주민 부동산을 방문한다.

- 원주민의 저주와 비관에 휘둘리지 않는다.

- 서울은 30㎡ 미만의 과소필지는 현금청산대상이지만, 경기도는 관련 규정이 없다.

◆ 조합사무실 방문을 통한 정보습득

사업진행 현황 및 예상기간, 비대위 상황, 현금청산자 비율, 근린생활이나 과소필지 소유자의 입주권 가능 여부,

외부 투자자들의 승계비용

▶ 입지의 다섯 가지 요소 : 1.교통 2.주변환경 3.학군 4.주변시세 5.부자들의 투자

▶ 입지가 우수한 재개발구역

광명뉴타운, 청량리6·7구역, 장위뉴타운, 한남뉴타운, 홍은13구역, 노량진뉴타운

삼선5구역, 북아현2·3구역, 부평4구역

▶부자들이 자녀를 위해 투자할 만한 곳

옥수동, 금호동, 흑석뉴타운, 성남구도심의 초기 재개발, 덕소뉴타운

재개발 구역 정보는 어디에서?

서울-클린업시스템(cleanup.seoul.go.kr), 경기-추정분담금 정비시스템(gres.gg.go.kr), 인천-추정분담금 정보시스템(renewal.incheon.go.kr)

◆ 감정평가에 유리한 물건

1. 재개발구역 내에 가장 최근에 지어진 건물

2. 단독주택보다는 다세대 주택

3. 비슷한 대지지분이라면 전용면적이 보다 넓은 물건

4. 비슷한 전용면적인 경우 대지지분이 큰 물건

5. 저층이나 탑층보다는 중간층의 물건

6. 경사도가 완만하거나 평지에 있는 물건

7. 차량 접근성이 좋은 도로에 인접한 물건

재개발 '1+1'물건

감평가 큰 물건의 경우에는 추가로 60㎡ 이하를 받을 수 있다. 그런데 이는 이전 고시 후 3년이 지나야 매도할 수 있다는 전제 조건이 붙는다. 따라서 일반 분양이 많은 등 사업성이 좋아 이전 고시가 쉽게 날 수 있는 재개발 구역을 찾는 것이 안전하다. 중도금 대출이나 분양가를 어떻게 적용해 주는지의 문제도 있다. 지하층이 있는 다가구나 단독주택의 경우, 지하층이 주거용으로 되어 있는지 건축물대장을 확인해야 한다.

무허가 건축물의 종류와 입주권 부여

1. 종류 : 타인 토지+무허가건물, 본인 토지+무허가건물, 국공유지+무허가건물

2. 입주권 부여 기준 : 1989년 1월 23일 이전 건축, 항공 사진 또는 무허가확인원 등재, 상가용은 입주권 부여 안 됨, 서울시 이외(항공사진, 재산세과세대장, 공유재산 대부계약서 확인)

☞국공유지나 시유지에 있는 뚜껑 물건과 개인 토지가 있는 무허가건물은 취득세는 동일하지만, 감평가나 투자금액에 차이가 있다.

도로 투자

취득세는 4.6%이며, 서울은 입주권 자격요건이 있다. 90㎡ 이상(유주택자), 30~90㎡ 미만(무주택자), 30㎡ 미만은 현금청산이다. 그러나 90㎡ 미만의 경우 지목과 현황이 모두 도로면 현금청산 대상이다. 사도는 시가의 30%선에서 감평이 이루어지므로 시세 확인이 필요하다.

상가 투자

상가로 받는 것이 원칙이나 감평가가 아파트 조분가보다 크면 아파트 신청도 가능하다. 감평이 큰 상가는 주택보다 매수가가 낮아 유리하다. 취득세, 대출, 양도세, 종부세 등에서 장점이 있다. 다만 관처 후에는 주택수에 포함된다. 상가 중에 근생은 건축 연도에 따라 입주권이 부여되지 않을 수 있으니 주의해야 한다.

재개발 투자 리스크

1. 정비구역지정부터 준공까지 10년 이상의 사업기간이 필요하다.

2. 사업이 지연되는 요소가 많다. - 시공사 변경, 각종 소송과 무효 판결, 이주 거부

3. 최초 사업시행인가 신청이 2018년 1월 24일 이후인 투과지구 내 재개발구역은 전매가 제한되며, 준공이 아닌 소유권보존등기 이후부터 매매가 가능하다.☞재건축은 조합설립 이후부터 전매가 제한된다.

4. 투과지역 내 정비사업의 조합원분양 또는 일반분양에 당첨되면 5년 내에 투과지역에서 분양받을 수 없다. 기준일은 조합원분양은 최초 관리처분계획인가일(2017.10.24일 이후), 일반분양은 당첨일이다. ☞'청약홈(applyhome.co.kr)'의 청약자격-청약제한사항확인에서 알 수 있다.

★ 대체주택 특례에 따른 비과세

1. 기존(재개발 사업시행인가~관리처분 전)+대체 : 재개발 준공 후 2년 이내 대체(거주) 주택(1년 이상 거주) 매도 후 신축 준공 후 1년 이상 거주

2. 거주주택+재개발 관리처분 입주권 : 재개발 준공 후 2년 이내 대체(거주)주택 매도, 준공 후 2년 이내 입주(1년 이상 거주)

☆ 재개발 해제 시 출구 전략

1. 최근 연식의 신축 빌라 2. 전용면적인 큰 매물 3. 저층 아파트나 나홀로 아파트 4. 대로변 단독주택

재개발 사업의 3대 악

조합장의 탐욕·조합원의 무관심·조합의 무능

부동산 투자의 성공은 실행력에 있다.

After

부동산 분야의 책 중에 오랜만에 흥미진진하게 읽은 책이다. 아마도 재개발사업에 대해 남다른 인연과 관심이 있기 때문일 것이다. 또한 책 중간중간에 예로 든 재개발구역에 대한 애환이 떠올라서이기도 하다.

2006년도만 하더라도 재개발은 대중들이 몹시 어려워 하던 부동산 영역이었다. 지금은 각종 커뮤니티 등이 발달해서 재개발 관련 정보를 얻는 것이 비교적 쉬워졌으나, 당시에는 개인적으로 관련 정보에 접근한다는 것은 여간 어려운 일이 아니었다. 그럼에도 불구하고 저자는 지금까지 15년 동안 꾸준히 재개발 시장의 참여자로 지내왔기에 재개발의 사업은 특징은 물론이고 각 사업장의 이력까지도 자세하게 소개해 주고 있다.

이 책에 재개발 미분양 사례로 제시한 단지의 조합원이었던 관계로, 그 당시의 상황을 다시 한 번 되돌아보는 계기가 되었다. 개인 형편상 59를 선택할 수밖에 없었는데, 일반 분양 시기가 부동산 시장 침체기였던 관계로 오히려 84보다 추가부담금을 더 많이 냈어야 했다. 재개발 사업에 대해 전혀 모르는 아내조차도 이러한 사실에 대해 몹시 언짢아 했던 기억이 생생하게 떠오른다. 그리고 비례율과 조합원 혜택도 지금과 비교하면 정말 소소하기 짝이 없었다. 그런데 지금 보면 84를 선택한 조합원들이 훨씬 더 큰 혜택을 보고 있는 건 참으로 아이러니한 현실이다. 다행히 입주 후에 시장이 다시 활성화되어 수많은 고통과 기다림의 보상을 받을 수 있어 천만다행이라고 가슴을 쓸어 본다.

역사에 가정이 없듯이, 개인의 삶 역시 그러하다. 그럼에도 불구하고 저자가 예로 든 염리3구역을 생각하면 많이 아쉽기만 하다. 당시 프리미엄을 생각하니 현명한 선택을 못한 내 자신이 한 없이 아쉽기만 하다.

저자의 꾸준함과 절실함은 자본주의를 살아가는 우리들로서는 반드시 갖추어야 할 덕목이다. 성공적인 인생을 위해서라면 경제 활동뿐만 아니라 일상의 모든 생활에서도 이를 기본으로 삼아야 할 것이다.