[서평]‘나는 오를 땅만 산다‘

나는 오를 땅만 산다 - 쉽게 배워 바로 써먹는 옥탑방보보스의 토지투자 첫걸음
김종율(옥탑방보보스) 지음 / 한국경제신문 / 2018년 12월

"가치가 오르는 원리와 패턴을 알면

 토지 투자가 보인다"

이 책의 Keyword : 행정계획, 시행자, 녹지지역, 관리지역, 기반시설공사, 보전녹지, 도시자연공원구역

Before

2년 전쯤에 우연히 인터넷 서핑 중에 땅과 관련된 블로그를 발견하게 되었다. 이때부터 땅에 관심을 갖고 몇 군데의 토지를 지분으로 사게 되었다. 어느 토지 투자 회사의 땅이었다. 땅이 가지고 있는 거대한 희망에 꽂혀서 제대로 된 공부 없이 무작정 몇 차례의 투자를 감행하게 되었다. 첫 투자에 나섰을 때, 토지 투자를 권유했던 이로부터 들은 말이 생생하다. '땅을 보고 미래의 그림이 그려지지 않나요?' '가슴이 설레는 느낌이 없나요?' 등의 질문을 받았다. 그런데 사실 나는 그 땅을 보고 아무런 느낌이 들지 않았다. 주변에 아무것도 없는 휑한 시골땅이었을 뿐이었기 때문이다. 그럼에도 불구하고 땅 투자의 신화를 의심없이 믿었다. 마치 그 사람이 내 운명의 귀인일 것이라는 아전인수식 해석까지 하였던 것이다. 그러나 '세상에 공짜 점심은 없는 법'이라고 하지 않는가? 지나치게 꼼꼼한 것도 문제지만, 근거없는 실행력도 그 대가가 만만치 않다는 걸 느끼고 있는 중이다. 물론 세상 일은 알 수 없기는 하다. 몇 차례 매입한 땅이 혹시라도 인생 후반기에 든든한 우군이 되어줄런지도 모를 일이다. 이 책의 저자는 예전에 상가 투자로 책도 내고, 강의도 하던 분이다. 그런데 토지까지도 투자를 잘 하나 보다. 어차피 건물은 입지고, 그 입지에는 토지가 있는 건 분명한 사실이니 당연한 듯도 싶다. '오를 땅만 산다'는 저자의 노하우를 배울 수만 있다면, 토지를 대하는 현명함을 갖게 될 거라 기대해 본다.

Reading

토지투자는 세세한 공법을 외우는 것보다는 될성부른 땅을 스스로 판단하는 기준과 기술이 중요하다"

예전에 저자가 강의할 때 했던 말이 생각난다.

"아파트와 같은 주택에 투자하지 않고, 상가를 전문으로 투자했기에 금융위기가 왔을 때도 전혀 문제가 없었다." 경기가 좋든 나쁘든지 간에 상가는 계속 영업을 한다. 그리고 상가 수요는 분명 존재하기에, 경기가 어려울 때일수록 상가 투자의 기회가 될 수 있다는 의미에서 했던 말로 기억된다. 역발상에 기초한 분석 투자를 하는 이를 꼽는다면 저자 역시 결코 빠질 수 없는 인물일 것이다.

홍춘욱은 추천 글에서 서울 아파트 가격 상승이 토지가격 상승보다 높은 현상을 세계적 추세와 다른 특이한 현상이라고 말한다. 세계 주택 가격의 지속적 상승의 배경에는 토지 가격의 상승이 있는 것과 달리 우리는 토지투자를 두려워하는 투자 문화로 인해 토지보다 아파트 가격이 더 상승했다고 결론내린다.

"호재가 있는 지역의 토지 가격은 일정한 상승률을 보이지 않는다"

"토지투자는 부동산 뉴스를 잘만 읽어도 절반은 성공할 수 있다"

"토지이용계획확인서에 '보전'이라는 단어가 나오면 일단 물러나야 한다"

토지투자를 쉽게 만드는 네 가지 비결

1. 뉴스 분석 제대로 하기 2. 시가지가 될 비시가지를 찾아라

3. 2번 타자를 노려라! 4. 안 건강해지는 땅을 사라

■ 뉴스 분석 제대로 하기

뉴스를 통해 언제 개발되는지 알아내고, 보존할 땅과 시가지로 개발될 땅인지를 구분해야 한다.

개발 관련 뉴스에서 행정 계획뿐만 아니라 사업시행자와 보상계획이 구체화되었을 때 투자를 실행해야 한다. 행정기관의 담당자를 통해 민간사업시행자 공모 등에 관한 내용을 문의해야 한다.

택지개발지구 지정이 취소되었다 하더라도 교통과 산업단지는 그대로 진행될 수 있다. 따라서 택지개발지구 지정이 취소된 지역 인근에서 집 지을 수 있는 땅은 아주 좋은 투자 물건이라 하겠다.

◆ TOD 개발 = 택지개발지구 + 교통 + 산업단지

"개발 호재가 발표된 시점에 투자 시기를 찾으면 실패한다. 개발 호재가 실현되는 시점에 투자 시기를 찾아야 성공한다"

공공기관 주도의 개발 사업은 언론 노출 빈도는 많지만 추진 속도는 엄청 느리다. 반면에 민간사업자 주도 사업은 속도는 빠르지만 언론 노출은 많지 않다.

■ 시가지가 될 비시가지를 찾아라

판단의 근거는 뉴스와 약간의 공법 속에 담겨 있다.

아무리 입지가 좋아도 '보전임지', '공익용산지', '비오톱' 등과 개발 제한 요소가 있는 땅은 개발이 불가능하다.

쌀이 남아도는 시대이기에 농지 개발은 큰 문제가 안 된다. 이에 비해 임야는 규제가 많다.

녹지지역과 관리지역은 향후 개발되면 가치가 크게 높아지는 지역이므로 투자 1순위 지역이다.

개발 호재가 있는 지역을 찾았을 때 가장 먼저 계회관리지역에 관심을 갖는다. 계획관리지역은 일반주거지역으로 잘 바뀌는 경향이 있다. 계획관리지역 주변에 기반시설 공사가 예정되면 머지 않아 용도지역 상향이나 규제완화가 시행됨으로써 시가화가 진행된다. 도로를 확장하고 하수관을 묻고 나면 용도지역 상향이나 규제완화를 예상할 수 있다. 이는 지도의 로드뷰를 통해서도 확인이 가능하다. 개발제한구역과 달리 개발행위허가제한지역은 계획개발을 예고하는 것으로 해석할 수 있다.

녹지 중에 '보전녹지'가 아닌 '생산녹지'나 '자연녹지'는 관심을 가져야 할 것이다. 특히 기존 시가지에 붙은 땅에 관심을 두어야 한다.

◆ 녹지지역 투자 성공의 조건

(시가지에 대한 수요가 커지는 곳 + 시가지와 접한 녹지지역) - 보전녹지지역 = 투자 성공

■ 2번 타자를 노려라!

소액 토지투자로 성공하고 싶다면 2번 타자(개발계획지 인근의 개발 가능지)를 사야 한다.

2번 타자에 대한 개발 계획 고시나 공고가 있기 4년 전에 사야 한다.

■ 안 건강해지는 땅을 사라

땅의 세 가지 종류

1. 건강해지는 땅 = 개발 호재 실현이 오래 걸리는 땅

2. 안 건강해지는 땅 = 개발 호재가 3년 이내에 실현되는 땅

3. 손해나지 않는 땅 = 죽어도 개발되지 않는 땅

토지투자에 성공하는 원칙 중 하나는 행정 계획과 시행자가 모두 갖춰진 곳이나 실현되기 3~5년 전의 개발 가능지를 사는 것이다.

개발 뉴스가 발표됐다 하더라도 시행자가 있는지 여부를 꼼꼼히 살펴야 한다. 더불어 개발 계획이 승인되었는지 확인해야 한다.

입지가 아무리 좋아도 '보전녹지지역'이거나 '공익용산지'일 경우에는 개발이 불가능해서 '손해나지 않는 땅'이 된다.

■ 쉽게 배워서 바로 써먹는 토지투자의 기술

1. 빌라 지을 땅은 60~80평이다. - 용적률을 다 사용할 수 없으므로, 100평의 땅은 불필요하다.

2. 다가구주택을 지을 땅은 50평이어도 족하다. - 주차 대수가 5대 정도 확보되는 땅이라면 좋다. 그러려면 코너 땅이어야 한다.

3. 구도심에서는 전용주거지보다 일반주거지가 낫다. - 일반주거지에서는 일반음식점이 가능하다. 신도시 개발 초기에 원주민이 내놓은 값싼 전용주거지를 매입해서 본격적으로 주거지가 조성되는 시기에 매도하는 것도 유용한 토지투자 기술이다.

4. 택지개발지구가 들어서면 주변 땅들의 가치가 오르는데, 가장 대표적인 것이 취락지구다. 취락지구는 종전보다 건폐율을 높여 건축허가를 내준다는 장점이 있다.

5. 개발제한구역 지정 당시부터 지목이 대인 토지와 기존 주택이 있던 토지에는 근린생활시설을 신축할 수 있다.

6. 기본적으로 도로와 물건 사이에 완충녹지가 설치되어 있으면 사실상 맹지라고 볼 수 있다.

자전거 같은 주택투자는 부동산 경기가 나빠지는 오르막길을 만나면 더 나아가기 어렵다.

하지만 오토바이 같은 토지투자는 오르막길도 쉽게 오를 수 있다.

★ 토지투자의 기본 상식

1. 토지투자를 하려면 녹지지역과 관리지역처럼 향후 개발가능성이 높은 토지에 투자해야 한다.

2. 지목이 '대'인데 건물이 없는 경우에는 건축허가 여부를 확인해서 적절하게 대처해야 한다.

3. 도시공원(도시계획시설공원)은 보상의 대상이 되지만, 도시자연공원구역은 보상도 개발도 이루어지지 않기 때문에 투자가치가 없다. ☞아파트 부근의 '도시자연공원구역'을 감언이설로 팔려는 업자들의 농간에 휘둘리면 안 된다.

After

이 책을 읽다 보니 저자의 전작인 『나는 집 대신 상가에 투자한다』와 비슷한 느낌이 든다. 마치 참고서의 정답과 해설을 본 듯하다. 토지 투자의 사례를 문제처럼 제시하고, 이에 대한 풀이 과정과 정답을 보여주는 형식이다. 독자들은 저자의 정연한 논리와 현명한 투자에 감탄사를 연발한다. 그리고 '나도 그처럼 투자를 할 수 있으면 얼마나 좋을까?'라는 생각을 속으로 되뇌이게 된다.

이 책에서 저자는 토지 투자에 있어서 복잡한 공법은 그다지 중요하지 않다고 말한다. 단지 개발 가능성이 있는 땅을 찾은 다음에는 뉴스와 행정기관의 동향을 통해 개발 시기를 확인하면 된다는 것이다. 그런데 이처럼 쉬운 방법이 있는데, 왜 대부분의 투자자는 어려움을 겪는 것일까? 그건 투자에 대한 집중력 부족 때문이라고 생각한다. 지르듯이 하는 투자가 아닌 꼼꼼한 분석과 세세한 검토를 통해 확신이 섰을 때, 비로소 투자에 임해야 한다는 것을 이 책은 가르쳐 주고 있다. 매도자의 입장에서 매수자를 충분히 설득할 수 있는 근거를 제시할 수 있는 자신이 생겼을 때, 과감하게 매수를 실행에 옮기는 것이 필요하지 않을까 생각해 본다. 그런데 현실 속의 나는 결코 그러하지 못하다. 여전히 어리숙하고 성급하며, 또한 후회하며 초조해 한다.

그 누가 뭐래도 토지 투자는 어려운 분야다. 꾸준한 노력과 관심이 뒷받침되어야 길이 보이는 분야이기에, 성급하게 토지 투자에 뛰어들어서는 안 될 것이다. 자칫하면 한 번의 잘못된 선택으로 감당하기 어려운 참혹함을 수십 년 동안 맛볼런지도 모르기 때문이다.