신방수 세무사의 주택임대사업자 등록말소주택 절세 가이드북

신방수 세무사의 주택임대사업자 등록말소주택 절세 가이드북
신방수 지음 / 매일경제신문사 / 2022년 3월

부동산 공부를 해야겠다 생각하면서 주택임대사업자에 관하여 알아야겠다 생각이 들어 관련 책을 보게 되었다. 혹시 실수로 더 많은 세금을 내게 되지 않기 위한 방어를 하기 위해 알아야겠다는 생각에 했다. 더 벌려고가 아니고 실수로 안나가도 될 부분이 더 나가게 될까 세금 폭탄의 금액은 감당이 어려움을 맞이하지 않기 위한 방법말이다. 그래서 책을 펼쳤는데 꼼꼼하게 알려주시려는 세무사님의 좋은 의도가 법을 꼼꼼하면서도 간단하고 쉽게 알려주시려는 정리가 보이지만 처음 보는 사람은 이게 모지 하며 어질할 수도 있을 듯 하다 아니면 내가 닥치치 않아서 안들어오는 걸 수도 있다.ㅋㅋ 개인적으로 잘 이해되지 않아서 이렇게 책에 있는 내용을 그대로 많이 옮겼다.

제1장 주택임대사업자의 세금이 위험하다

01 임대사업자들이 아우성을 치는 이유 …… 15

첫째, 취득세는 12%까지 중과세가 적용된다. 현행 취득세는 1세대가 보유한 주택 수에 따라 1~12%까지 나오는데 이때 수잭 수에는 임대주택도 포함된다. 따라서 많은 임대주택을 가진 상태에서 추가로 취득한 주택들은 취득가액의 12%까지 취득세를 부담해야 한다고 한다.

둘째, 종부세는 6%까지 중과세가 적용된다. 매년 6/1기준으로 과세가 되는데 2261전에 말소된 주택이 있다면 21/6/1취득한 것으로 보아 이때의 보유세를 가정해 300%의 세부담 상한율을 적용한 탓에 22년의 종부세가 기하급수적으로 늘어난다 한다.

셋째, 양도소득세는 거주주택 비과세가 1회 주어지고 임대주택은 중과세가 배제되지만 요건 강화로 이에 대한 판단이 어렵다고 한다.

실무에서 보면 종부세 대책은 주택 수를 줄이면 되지만, 이 과정에서 다양한 세무상 쟁점이 발생하는 것이 문제점으로 지적

된다고 한다.

02 종부세의 급증 이유와 이에 대한 대책 …… 18

종부세는 매년 6/1 개인이 보유한 주택 수에 따라 과세 되는 국세에 해당한다.

종부세가 급증하는 이유는 전에 취득해 등록하고 말소된 주택을 보유한 경우에는 전년도 6/1에 보유한 것으로 보아 상한율을 정하므로 올해 내야 할 종부세가 전년대비 300%를 훨씬 초과하는 기현상이 발생하고 있기 때문인가 보다.

그래서 주택임대사업자의 종부세에 대한 대책으로는 주택보유 상황별로 다른데,

- 임대등록을 유지한 상태라면 종부세 합산배제를 적용받을 수 있으므로 별다른 대책이 있을 수 없고,

- 말소된 주택을 보유하고 있다면 말소된 주택과 다른 일반주택의 주택 수에 따라 종부세를 계산해보고 종부세가 과도하다면 6/1 전에 주택 수를 조절해야 한다. 이에는 양도나 증여 등이 있다.

따라서 1인이 2주택을 보유한 경우의 종부세 과세방식은 아래 와 같다.

- 2채가 모두 조정대상지역에 소재한 경우 : 중과세

- 1채만 조정대상지역에 소재한 경우 : 일반과세

- 2채 모두 비조정대상지역에 소재한 경우 : 일반과세

주택 수 조절 시 주의할 점또한 양도, 증여, 임대 재등록, 용도 변경 별로 알려준다.

03 거주주택에서 특히 세무리스크가 급증하는 이유와 이에 대한 대책 …… 24

이유 첫번재는 거주주택에 대한 비과세 판단 자체가 힘들기 때문이다.

2019/2/12 이후 취득한 주택은 생애 1회만 비과세를 적용한다. 이를 역으로 보면 그 이전에 취득한 것들은 생애 2회 이상도 비과세가 가능하다처럼 1회의 적용 여부를 두고 혼란이 가중되고 있다한다.

두번째는 최근 말소제도 등의 도입으로 비과세 요건이 흔들리고 있기 때문이고

셋째는 과세당국의 해석도 한몫을 하고 있기 때문이라 한다.

거주주택 비과세 리스크를 줄이는 대책으로는 첫째, 민특법을 정확히 이해해야 한다 하고

둘째는 비과세 적용 요건을 정확히 이해해야 하며

셋째, 신고법과 사후관리에 유의해야 한다는 설명을 해준다.

04 임대주택 중과세 적용배제와 이에 대한 대책 …… 32

말소제도에 따른 중과세 적용배제요건 변화에서 대표적인 것이 임대로 상한 5%에 대한 준수 요건이다.

2019/2/12 이후 계약분에 대해서는 임대료를 5%이내에서 올릴 것으로 되어 있다

제2장 민간임대주택법에 관한 특별법(민특법)의 이해

임대료(최초임대료, 증액 제한 등)와 쟁점 …… 63

임대차 계약이 1년인 경우 민특법은 임대차기간에 대해서 정하고 있지 않으므로 주택임대차보호법을 적용하는데 이 법 제 4조에서는

기간을 정하지 아니하거나 년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년 미안으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

제3장 등록제도(자동말소 등 포함)와 세법의 관계

기존 등록에 대한 등록말소제도의 도입 …… 91

직권말소와의 구분은 관할 지자체의 말소는 자동말소, 자진말소, 직권말소 등이 있다. 이 중 세제지원은 주로 자동말소와 자진말소를 중심으로 이루어지고 있다. 직권말소는 주로 재건축이 발새하기 전까지만 지원이 이루어지고 있다.

제4장 주택임대사업자의 양도소득세 실무 관련 기초지식 쌓기

장기임대주택과 거주주택을 보유한 경우 생애 1회 내에서 거주 주택에 대해 비과세 지원을 한다.

· 거주주택 비과세(1세대 1주택, 일시적 2주택, 기타 비과세특례)

· 최종 임대주택의 거주주택 전환 시 비과세(직전거주주택 양도일 이후분에 한함)

거주주택 비과세는 주임사의 거주용 주택에 대한 특례적인 성격의 제도에 해당한다.

따라서 일반규정인 1세대 1주택 비과세와는 달리 요건이 매우 까다롭다. 이는 그만큼 리스크가 크다는 것을 의미한다.

제5장 거주주택 양도소득세 비과세 적용법

주임사의 거주주택 비과세 규정분석 …… 160

장기임대주택의 요건 중 거주주택 비과세는 생애 한 차례만 주어진다. (장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)라는 괄호안의 무구로 쟁점이 발생할 수 있는데 이 부분을 설명한다.

제6장 장기임대주택과 양도소득세 중과배제

장기임대주택의 중과배제 관련 이슈분석 …… 233

임대주택에 대한 주요 쟁점은

첫째, 부동산 대책에 따른 중과배제 요건을 제대로 이해하고 있는지

둘째, 말소된 이후에도 임대료 5%룰을 충족해야 하는지

셋째, 공실이 있는 상태에서 이를 양도하면 문제가 없는지 등임.

제7장 임대주택의 장기보유특별공제 특례와 양도소득세 100% 감면

조특법상 장기일반임대주택과 양도세 100% 감면 …… 272

첫째, 거주자에게만 적용한다

둘재, 장기임대로 등록해야 한다(단기에서 장기로의 변경은 인정하지 않는다)

셋째, 임대기간 중 발생한 양도세에 대해서만 감면한다.

넷째, 2018년 12월 31일 취득해야 하는 한편, 취득일로부터 3개월 내에 등록해야 한다. 이때 2018년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다.

다섯째, 등록 후 10년 이상 게속해 장기임대주택으로 임대한 후에 양도해야 한다.

여섯째, 제 97조의 3 제1항 제2호의 요건을 준수해야 한다.

위의 요건은 다음과 같다

• 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 아니할 것

• 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한다)일 것

• 장기임대주택의 임대개시일부터 8년 이상 임대할 것

• 장기임대주택의 기준시가가 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니할 것

제8장 주택임대사업자의 재건축에 따른 양도소득세 쟁점

Tip. 조특법상 장기보유특별공제 특례와 양도세 감면

임대주택이 재건축 등으로 멸실된 경우 이후 완공되더라도 더 이상 임대등록할 수 없다(2020.8.18). 따라서 이 경우 임대의무기간 미달로 장기보유특별공제 틀계와 양도세 100% 감면은 받을 수 없을 것으로 보인다.

| 심층분석 | 말소종류에 따른 세제지원의 변화 …… 303

앞의 자동말소와 자진말소 중 세법상 세제지원을 갖추지 못한 경우에는 세제지원이 주어지지 않는다. 예를 들어 기준시가가 6억원을 넘는 주택을 등록해 자동말소되거나 임대의무기간의 1/2 미달한 채 자진말소를 하면 세제지원이 없다(임의말소에 해당).

제9장 건설임대주택의 양도소득세 절세 특집

Tip. 건설임대주택과 양도세 감면

2018년 12월 31일 이전에 장기로 등록하고 10년 이상 임대 시 양도세 100% 감면을 받을 수 있다.

척추 관절, 아프지 않고 백 세까지

척추 관절, 아프지 않고 백 세까지
이우경 지음 / 지식과감성# / 2022년 2월

이 책은 미국에서 진료하는 한의사분이 쓰신 책이다. 어렵게 쓰지 않고 진료받을 때 말씀 해주시는 것처럼 정보도 있고 원인과 설명 등을 해주신다.

크게 7개 부분으로 나누어진다. 5번째까지는 척추, 관절 관련 내용이라면 6,7은 보통의 삶의 질을 높여줄 건강상식을 높여줄 부분이다.

1. 요추, 허리디스크 및 협작증

2. 경추 및 목디스크

3. 관절질환

4. 골프와 상해

5. 척추 관절 질환의 예방 및 관리법

6. 웰빙

7. 내과 및 기타 질환

회사 업무로 컴퓨터 하면서 눈이 많이 충혈되던데 관련 내용도 나온다..

예전에 하루 커피 2~3잔 씩 먹다가 스트레스와 겹치면서 위염 세게 와서 3일간 뭘 못먹고 드러누운 적 있었는데 그때 한의원 갔더니 커피라든지 카페인 들어간 거 먹지 말라고 하셨다. 더 자세한 이야기 있었지만 그로 부터 커피는 잘 안마신다. 괜찮겠지 하고 좀 마시거나 커피 센 거 마시면 심장이 두근거려서 잠도 잘 못잔다.

그와 관련한 내용도 나와서 다시 한번 자각 시키는 것도 되었고 관절질환 부분 중 다시 위와 관련한 내용도 나온다.

우리의 연골이 스스로 생성하는 과정에서 조심해야 할 것은 커피이다.

카페인이 배설될 때에는 항상 칼슘을 다량 소비하는데 이것으로 인해 뼈와 관절이 악화되며, 이와 비슷한 영향을 미치는 것은 흰 설탕, 초콜릿, 아이스크림 등 이다.

단백질도 적당히 섭취해야 하는 데 고농도의 단백질 파우더 등으로 과도하게 섭취하는 경우 암모니아가 배설될 때 미네랄을 같이 가지고 나가기에 이것 역시 뼈와 인대, 관절을 약하게 한다.

또한 몸이 건조해지면 관절의 통증이 더 심해지기 때문에 끼니 외에 하루 6~8컵의 물을 충분히 마셔야 한다 하고, 수분이 충분하며 관절 내의 관절액도 충분하기에 연골이 마모될 가능성이 매우 줄어든다.

'관절염이 있다면 음식도 가려 먹어야' 중에서 p114

p240 일찍 자야 비염이 낫는다

내용에 나온 대로 나는 학창 시절에 비염인가 축농증 증세가 있었다. 그래서 숨도 잘 안쉬어지고, 코도 막히고 학교생활하기가 매우 불편하고 힘들었다. 또 여전히 지금도 창문에서 살짝만 찬바람 들어오고 뭔가 긴장을 하거나 일에 집중을 하려면 코가 간질하면서 기침이 크게 나오고 콧물도 난다. 이런 이유가 늦게 자기 때문이었다니 이건 처음 알았다. 지금 이렇게 나름 오래살았는데 말이다. 나는 중학교 때는 집에서 학교까지 거리가 매우 멀고 그걸 서쪽에 탄천에서 오는 바람을 맞으며 집에 견디며 겨우 가고 해서 학창시절에 피곤해서인지 바로 집에서 잠 잤고 밤 10시에 일어나서 잠이 안오니 또 새벽 4시에 잠이 들고 그런 패턴이 반복되었다. 그때 진짜 장난아니었다 코가...

그리고 고등때도 2~4시 에 잠들었고 지금도 1~2시 쉬는 날은 4시에 잠든다. 완전 올빼미.. 그래서 코가 이런걸... 이제야 알았다. 피부는 좋은 편이지만 밤새면 누구나 오는 그 푸석함.. 코 점막 안이 피부랑 같은 것이고 밤의 음의 기운을 받아야 한다는 걸 이 책을 통해서 안것만으로도 큰 수확이다. 감사합니다.

그렇게 잠을 일찍 자야 하는 매우 큰 동기는 사실 별로 없었는데 유념해야 할 부분이 생겼다. 코는 정말 사회생활 할 때 사람이 없어보이지 않게 하는 정말 일을 집중해서 잘 할 수 있게 하는 사람 말길을 알아듣고 일할 수 있게 하는 데 큰 역할을 한다. 장이랑 같이.. 물론 허리두 그렇지만 말이다.

척추관절 또한 잠을 잘 자는 것과 연관 되어 있다 하시니 잠이란 거 쉽지만 중요한 것이란 걸 알게 해주셔서 고맙습니다. 난 사실 여태 살아오면서 진짜 몸을 낫게 해주시는 건 한의사님 분들이셨다. 이렇게 원리를 알려주면서 또 알려주시고 해서 참 소중하고 고마운 분들이다. 이런 학문을 알려주시고 자손들 건강하게 잘 살라고 발견하고 대대로 알려주신 우리의 한의학 조상님들께도 고마운 마음이 듭니다.

이 책은 잔잔하고 간단하지만 있어야 부분들, 관련 부분에 대한 의학 지식 부분을 쉽게 필요한 내용을 알려주는 책이라 생각한다.

[100자평] 척추 관절, 아프지 않고 백 세까지

척추 관절, 아프지 않고 백 세까지
이우경 지음 / 지식과감성# / 2022년 2월

간단하지만 있어야 부분들, 관련 부분에 대한 의학 지식 부분을 쉽게 필요한 내용을 알려주는 책이라 생각한다.

한 권으로 끝내는 네이버쇼핑 스마트스토어 바이블

한 권으로 끝내는 네이버쇼핑 스마트스토어 바이블
현승욱.방선영 지음 / 정보문화사 / 2022년 2월

스마스토어의 기능을 차근히 설명하는 책. 

스마트스토어 창업하고 궁금한 내용 있을 시 바로 찾아볼 수 있도록 중요 내용을 일목요연하게 정리하고자 한 책이라 하며 저자가 운영하면서 체득했던 각종 노하우를 담았다 한다. 

첫 장에서는 창업으로 시작할 때, 온라인을 선택하고서 무엇을 할지에서 왜 네이버쇼핑을 선택해야 하는지를 설명해주고 성공한 이들 인터뷰도 보여준다.

둘째 장에서는 요즘 대세라고 하는 라이브 커머스를 소개하는데 처음 사업을 시작하는데 라이브 커머스 방송을 하라고? 라고 생각할 수 있겠지만 마케팅에 영향을 끼치기 때문인가보다. 소통을 통해서 매출 상승을 일으킬 수 있는 라이브커머스 방법에 대해 다룬다.

셋째 장에서는 스마트스토어를 진짜 시작할 때 어떻게 하면 되는지 가입부터 CS 까지 알려주는 기본, 업무처리 판매자센터, 기획, 상품등록, 주문 배송 처리, 정산, 매출 끌어올리는 방법 등등을 다루는 부분이다.

넷째 장에는 상품을 가져오는 걸 알려준다. 오프라인 국내 상품 도매로 가져오기, 온라인 국내 상품 도매로 가져오기, 오프라인, 해외 상품 도매로 가져오기, 온라인 해외 상품 도매로 가져오기

다섯째 장에서는 마케팅하는 걸 알려준다.

광고, 쇼핑윈도, 상위노출, 이미지 쉽게 꾸미는 방법 알려준다.

여섯번재 장은 창업하는 방법 알려준다.

사업자등록증 발급받기, 온라인 스토어 운영에 꼭 필요한 통신판매업 신고, 발급받기, 세무회계, 정부 지원 활용하기

일곱번째 장은 마음가짐을 어떻게 해야 할지를 알려준다. 

아이템이 아닌 회사의 방향성, 체계와 효율 그리고 직원 고용, 자생할 수 있는 회사 만들기,일희일비하지 않는 온라인 셀링을 하기 등을 알려준다.

스마트스토어에 대하여 아무것도 모르는 사람이 보면 도움될 책이겠다.

* 책을 무상으로 제공받아 쓴 후기입니다 *

오르는 주식을 사들이는 차트매매법

오르는 주식을 사들이는 차트매매법
황족 지음 / 메이트북스 / 2022년 2월

시장에는 많은 매매기법과 투자 전략이 존재하지만 모든 것을 익히기도 어렵고, 지금은 통하지 않는 철 지난 기술들도 많기에 저자의 투자 승률을 올려준 기술들을 정리한 책이라 한다.

그렇다고 자신만의 독특한 기법만 서술한 것은 아니고 기법의 원리와 주가 흐름의 분석 기준, 종목과 수급의 고찰 등을 상세하게 적은 책이라 한다. 

따라서 이 책을 통해서 저자의 투자법을 공유받을 수도 있지만 독자 본인만의 투자법을 만들어가는 데 도움될 수 있는 내용들을 포함했다 한다.

투자는 스스로 하는 것이라며, 도움을 받고 다른 사람의 방법을 활용할 수 있지만 끝에는 자신의 방법으로 수익을 낼 줄 알아야 한다 말한다. 그러기 위해서 기초가 중요하고 주식투자 원리를 이해하는 게 중요하며, 이론만 읽으면 이해가 어려우니 실전 투자에서 사용할 수 있고 응용의 기초가 되는 기법들부터 접하는 게 중요하다 말한다. 그런 점에서 이 책이 도움된다 말한다.

주식은 항상 변수가 많고 상식에서 벗어나 움직일 때가 많다는 점을 인지해서 실전투자를 할 때에는 소액으로 감을 먼저 익히고 시장의 흐름을 파악해서 60% 이상의 승률을 3개월 이상 유지할 때에 예수금을 늘리라 한다. 

이 책에서 알려주는 정보는 매매기법, 차트분석, 기업문석, 투자습관 등 저자가 경험하고 연구한 다양한 차트 자료를 토대로 알려준다.

저자의 승률을 올려준 기술들은 2부 중 1부에서는 마음가짐, 손절가 개념, 주식의 본질, 차트 보는 방법, 봉과 갭, 지지선과 저항선, 추세선과 매집선, 보조지표, 호가창, 수급 현황, 기본적으로 알아야 하는 각종 기법, 용어들, 금기사항, 거래량 터졌을 때 해야 하는 일, 계획적으로 투자 그리고 대응방법, 위기관리, 매매 타점 정하기, 자신만의 백과사전 만들기, 투자 방식과 종목 선정, 실패 이유 등을 설명해준다.

2부는 종목 선택하고 매매 시 체크해야하는 것들 이야기 하는데 봉 분석, 뉴스, 공시 체크하기, 개미털기와 설거지의 차이, 차익실현과 먹튀의 차이, 재무제표와 이슈 확인하는 방법 등 기술 분석 방법, 주가 움직임 체크, 주가 움직이지 않을 때 대응법, 강점 버려야 하는 순간, 목표가 설정 방법 등을 다룬다.

중요한 건 수익을 내는 것이고, 그래서 오래하려면 중간이 가장 안전하여 중간을 지키는 투자를 지속해야 한다며 익절가와 손절가의 적절갈르 정하는 게 중요하다며 예수금 낭비하지 않는 것으로 투자를 하라 한다. 

또한, 영상으로 접할 수 있도록 저자 직강 강의를 QR코드 스캔 방식으로 동영상으로 볼 수 있게 해놓았다.

* 책을 무상으로 제공받아 주관적으로 쓴 글입니다. *