둘째, 종부세는 6%까지 중과세가 적용된다. 매년 6/1기준으로 과세가 되는데 2261전에 말소된 주택이 있다면 21/6/1취득한 것으로 보아 이때의 보유세를 가정해 300%의 세부담 상한율을 적용한 탓에 22년의 종부세가 기하급수적으로 늘어난다 한다.
셋째, 양도소득세는 거주주택 비과세가 1회 주어지고 임대주택은 중과세가 배제되지만 요건 강화로 이에 대한 판단이 어렵다고 한다.
실무에서 보면 종부세 대책은 주택 수를 줄이면 되지만, 이 과정에서 다양한 세무상 쟁점이 발생하는 것이 문제점으로 지적
된다고 한다.
02 종부세의 급증 이유와 이에 대한 대책 …… 18
종부세는 매년 6/1 개인이 보유한 주택 수에 따라 과세 되는 국세에 해당한다.
종부세가 급증하는 이유는 전에 취득해 등록하고 말소된 주택을 보유한 경우에는 전년도 6/1에 보유한 것으로 보아 상한율을 정하므로 올해 내야 할 종부세가 전년대비 300%를 훨씬 초과하는 기현상이 발생하고 있기 때문인가 보다.
그래서 주택임대사업자의 종부세에 대한 대책으로는 주택보유 상황별로 다른데,
- 임대등록을 유지한 상태라면 종부세 합산배제를 적용받을 수 있으므로 별다른 대책이 있을 수 없고,
- 말소된 주택을 보유하고 있다면 말소된 주택과 다른 일반주택의 주택 수에 따라 종부세를 계산해보고 종부세가 과도하다면 6/1 전에 주택 수를 조절해야 한다. 이에는 양도나 증여 등이 있다.
따라서 1인이 2주택을 보유한 경우의 종부세 과세방식은 아래 와 같다.
- 2채가 모두 조정대상지역에 소재한 경우 : 중과세
- 1채만 조정대상지역에 소재한 경우 : 일반과세
- 2채 모두 비조정대상지역에 소재한 경우 : 일반과세
주택 수 조절 시 주의할 점또한 양도, 증여, 임대 재등록, 용도 변경 별로 알려준다.
03 거주주택에서 특히 세무리스크가 급증하는 이유와 이에 대한 대책 …… 24
이유 첫번재는 거주주택에 대한 비과세 판단 자체가 힘들기 때문이다.
2019/2/12 이후 취득한 주택은 생애 1회만 비과세를 적용한다. 이를 역으로 보면 그 이전에 취득한 것들은 생애 2회 이상도 비과세가 가능하다처럼 1회의 적용 여부를 두고 혼란이 가중되고 있다한다.
두번째는 최근 말소제도 등의 도입으로 비과세 요건이 흔들리고 있기 때문이고
셋째는 과세당국의 해석도 한몫을 하고 있기 때문이라 한다.
거주주택 비과세 리스크를 줄이는 대책으로는 첫째, 민특법을 정확히 이해해야 한다 하고
둘째는 비과세 적용 요건을 정확히 이해해야 하며
셋째, 신고법과 사후관리에 유의해야 한다는 설명을 해준다.
04 임대주택 중과세 적용배제와 이에 대한 대책 …… 32
말소제도에 따른 중과세 적용배제요건 변화에서 대표적인 것이 임대로 상한 5%에 대한 준수 요건이다.
2019/2/12 이후 계약분에 대해서는 임대료를 5%이내에서 올릴 것으로 되어 있다