-
-
이재명 시대 부동산 - 부동산 시장이 재편된다
삼토시(강승우) 지음 / 위즈덤하우스 / 2025년 9월
평점 :
* 이 글은 출판사로부터 도서를 지원받아 작성한 글입니다.

이재명 정권에서 가장 눈에 띄는 부분 중 하나는 다주택자 양도 소득세 부분이다. 정권 교체는 부동산 투자자뿐 아니라 <집을 가져야 하는 사람>들의 삶 전반에 영향을 준다. 삼토시(강승우)의 신작 [이재명 시대 부동산]은 바로 그 <정권 교체 시점의 불확실성>을 데이터를 통해 확인하고, 부동산을 매매하거나 매수하려는 사람들에게 실전에서 무엇을 준비해야 하는지를 조목조목 제시한다.
책은 민주당 계열 정권마다 반복되어 온 양극화의 흐름을 출발점으로, 이재명 정부의 정책 기조가 과거와 닮았는지, 아니면 판을 바꿀지 치밀하게 따진다. 차례만 봐도(정권별 규제-상승률 비교, 핵심 변수, 대구·울산 지역 분석, 규제에도 오르는 단지 39선 등) 저자가 많은 부동산 저서를 내 놓은 만큼 그의 이재명 정권의 부동산이 어떻게 변화할 지 예측하는 점은 신뢰가 쌓인다.
진보 정권에서 흔히 취하는 부동산 정책은 다주택자 규제 강화히다. 즉, 다주택자에게 더 무거운 양도소득세와 보유세를 부과하고, 주택담보대출을 제한하며, 여러 형태의 세제 불이익을 준다. 중산층 이하의 사람들은 이재명이 부동산 투기를 잠재운다 생각할 수도 있으나. (상식적으로 본다면 이러한 규제가 다주택자들의 매도를 유도해 시장에 매물이 늘어나고, 결과적으로 무주택자와 실수요자의 내 집 마련 기회가 넓어지며, 주택가격의 양극화가 완화될 것처럼 보인다.)
그러나 실제 한국의 주택시장은 정반대의 현상을 보여 왔다. 서울과 지방 사이의 격차는 더 벌어졌고, 고가 아파트일수록 더 빠르게 가격이 상승했으며, 결과적으로 무주택자와 자산가 사이의 격차는 더 심화되었다. 따라서 규제가 없는 경기도 부근의 아파트를 구매하려는 사람들이 많아진다.
[이재명 시대 부동산]에서 가장 먼저 주목되는 점은 저자의 데이터에 대한 집요함이다. 저자는 과거 집값 변동과 정책 전환의 인과를 단순화하지 않고, 이재명 핵심 규제/ 주택임대사업자 만기물량/ 부동산의 공급 부족/ 집값 시나리오를 변수로 분해해 정부 규제에도 오르는 곳을 꼽기도 한다. 이 접근법은 감으로 시장을 논하는 기존의 부동산 책과 분명한 차별점이 있다.
실제로 저자는 이전 책들에서 (서울 시장의 중장기 방향)같은 글로 온라인 커뮤니티와 매체에서 주목을 받았다. 출판, 판매처도 그의 데이터 기반 분석을 전면에 내세웠으며, 저자가 <데이터로 말하는> 분석가라는 외부 평가와 맞닿는다.
책의 중반부 <특히 5장(대구)과 5장의 울산 분석>은 지역별 투자자의 눈을 번쩍 뜨게 한다. 대구는 (역대급 공급 절벽)이라는 진단으로, 앞으로 입주 물량 감소와 상대적 수요 집중이 가격의 상향 요인으로 작동할 가능성을 제시한다. 울산에서는 수급(지역산업 회복)과 유동성(금융과 자본의 흐름)이 동시에 작동하는 장세가 온다고 분석한다. 이런 지역론은 수도권 전반을 놓고 논하던 기존 책들과 달리 (지방의 후보지)를 구체적 근거로 설득력 있게 제시한다. 이는 저자가 단순한 전망가가 아니라 지역 수급 구조를 들여다보는 분석가임을 보여준다.
그럼에도 몇 가지 유의점도 있다. 저자는 과거의 정황과 데이터에서 패턴을 찾아내는 데 매우 능하지만, 과거에 맞았던 예측이 앞으로도 계속 통할 것이라는 가정은 언제나 검증 대상이다.
결론적으로 이 책은 30대 중반에서 50대 후반의 독자에게 특히 유용하다. 이 연령대는 (집을 사는 타이밍)과 (포트폴리오(실거주 vs 투자)를 동시에 고민하는 세대다. 저자 삼토시(강승우)는 단순한 매수와 매도 타이밍을 넘어서, 정책 변수에 따른 여러 시나리오별 준비(예: 다주택자 규제 완화 여부, 전세의 계약갱신 영향)를 제시한다.
[이재명 시대 부동산] 이 책은 통해 “어떤 지역이 왜 오를 가능성이 있는가”를 정책과 데이터에서 이해하게 해준다. 책의 시나리오를 자신의 자금 상태와 거주 계획에 맞춰 <필터>로 삼고, 저자의 추천 단지나 지역을 무비판적으로 쫓기보다 왜 그곳이 유망한지를 다시 점검해보는 것도 좋은 공부가 될 것 같다.
p 13.14.15
진보 정권이 들어서면, 서울 집 값이 광역시보다 빠르게 상승하고, 보수 정권이 들어서면 서울의 상승세가 눈에 띄게 완화된다. 진보 정권과 보수 정권의 부동산 정책에서 가장 뚜렷한 차이는 바로 다 주택자에 대한 입장이다. 대체로 진보 정권은 다 주택자에 대한 규제를 강화하고, 보수 정권은 다 주택자에 대한 규제를 완화하는 입장을 취한다.
상식적으로는 다주택자 규제를 강홯하면, 양극화가 완화된는 게 맞다. 하지만 실제 시장에서는 정반대의 결과가 나타난다.
진보정권 아래에서 오히려 상급지의 집값이 더 많이 오르고, 서울과 지방간, 고가와 저가의 아파트 간 격차가 더 벌어진다.


