부동산 트렌드2026

부동산 트렌드 2026 - 하버드 박사 김경민 교수의 부동산 투자 리포트
김경민 외 지음 / 와이즈맵 / 2025년 9월

* 출판사로부터 도서를 지원받아 작성한 글입니다.

[부동산 재테크] 책의 특징

1. 책은 2026년을 기점으로 빌라시장과 아파트 시장의 관계.

빌라 시장 매매가격과 전세가격의 추이.

공급 이슈 등에 대해 다룬다. 

(실제 서울시 거주 가구 기준 빌라가 전체에서 57%를 차지한다. 

2. <서울교육지역분석>편에서 여의도와 목동 지역에 따른 학군지 선택 핵심기준을 포괄적으로 잘 설명하고 있다. 

3. 서울의 비아파트 시장 중에사도 연립, 다세대주택을 중심으로 동향을 살펴보는데. 기존에 아파트를 중심으로 하는 책들이 많은 데 이 부분에 있어서 소장가치가 있다. 특히 단독, 다가구 주택의 경우 하나의 등기부에 여러 세대가 포함되어있어 개별 세대의 실제 거래 가격 파악이 불가능하기 때문에 세대 등기가 개별로 신고된 연립과 다세대 주택을 분석한 것은 탁월한 선택인 듯 하다. 

4. 코로나 사례를 들면서 인플레이션 상승을 월세급등의 결과로 설명하고 있다. 후에 부동산 임대 수익의 흐름을 예상할 수 있는 부분이라 좋았다. <월세가 급등하면 부동산의 임대수익율이 상승하면서 부동산 투자 매력도를 끌어올린다.>

5. 부동산은 실물 자산이기에 안전하다. 그만큼 본질적인 가치가 있는데, 이에 따른 인플레이션에도 살아남을 부동산 투자자들의 사례는 부동산 공부를 해야 할 이유다. 명목 상의 자산 실질가치 보존을 위해서도 꼭 알아야 할 책이다. 

6. 책은 거래량을 수치로 꾸준하게 확인시켜준다. 매번 보이는 그래프와 표는 책의 신뢰도를 높인다.

2023년 1분기 시점대비 2025년에는 서울은 20%가 상승했고,

광주와 부산은 각각 3%, 1.3% 하락을 이유로 부동산 양극화가 심해진 부분을 다룬다. 반면에 2025년 2분기 기준 전국 아파트 평균 매매가격이 5억 5100만원으로 (서울 12억/ 강남구 32억)을 예로 든다. 

서울은 과거부터 현재까지 상승기에는 전국 평균이상으로 거래량이 늘고, 하락기에는 비교적 적게 줄어드는 구조를 보였다. 서울은 부동산 시장의 안정성과 회복 탄력성이 크다고 평가한다.

책에서 말하는 일부내용이다.

P57

2025년 5월 기준. 서울시에는 아파트가 약 170만 세대가 있는데, 노원구가 가장 많은 약 16만 세대로 서울시 전체에서 10%에 달한다. 강남구는 약 13만 세대로 서울시 전체에서 약 8%다. 

p71

목동은 사교육 2번지 대치동에 이어 전국에서 2번째로 높은 명문대 진학율을 자랑하는 교육메카다. #신시가지아파트중심3대학원가 #압도적인교육인프라 #서울서부최고의교육메카

p75

여의도 재건축 아파트의 실소유주들은 고령자 비율이 높아 상대적으로 학령기 아이들과 세대수가 적어 자연스럽게 학교와 학원도 적을 수 밖에 없는 구조다. #여의도는소수정예인재 #과학중점학교여의도

p83

물리적 주택 수가 아니라 실제 가구를 기준으로 주택 유형별 수치를 집계하면 이야기가 달라딘다. 단독 다가구주택과 같이 주택 수로는 한 채로 취급되지만. 실제로는 같이 여러 세대가 거주하는 경우가 많기 때문이다. 예를 들어서 101호 102호 201호 202호 301호 302호 등 총 6채가 있는 빌라가 다가구 주택으로 등록된 경우 한 건물에 6채가 있고, 6가구가 거주함에도 불구하고 1채(1주택)으로 취급된다. 따라서 다가구 주택수가 29만 호라 할때 여기에 거주하는 가구수는 29만 호보다 많다.  #다가구주택의가구수 #실제가구수 

더구나 한참 이슈였던 2022 전세 사기로 인한 이슈에 따라 전세매매가 감소하고 전세 보다는 실거주 목적의 월세나 반전세(임대인들은 보증보험의 가입이 가능한 수준까지만 전세금을 책정하고 나머지는 월세로 돌리는 반전세 계약을 선호한다.) 에 따른 내용도 서울의 빌라가 사라지고 있는 실제 통계와 함께 다루고 있어서 빌라 투자를 원하는 사람들이라면 참고할 부분이었다. 

현재 빌라 거주자는 1인 가구 위주로 재편되고 있다.

p103

빌라 거주자가 1인 가구 위주로 재편되는 양상을 보여주는 단초 중 하나는 초등학교 학생 수다. 빌라 밀집지역 소재 초등학교 학생수가 아파트 단지 인근 초등학교 학생 수보다 빠르게 줄고 있다. 

펜데믹으로 인한 2020년 이후의 시공비 상승도 인플레이션과 함께 파악할 사항이다. 40%가까이 상승한 건축 시공비. 이로 인해 재개발 현장에서는 조합과 시공사 간의 갈등이 일상화되었다. 

같은 아파트여도 단지에 따라 금액이 천차 만별이다. 현재 #슈퍼스타단지 에 대한 이야기도 새롭다. 지역 불균형으로 연결되는 문제점이기도 한데 서울 아파트 중에서 어떤 단지에 자본이 집중되고 있을까? 그에 따라 좋은 매물과 보는 눈을 키우기 좋은 부분이다. 

P143

초 고가 아파트 가격 변동은 시장 전체를 대변하지 못함에도 불구하고 언론의 집중 보도로 인해 시장이 급격히 상승하고 있다는 잘못된 인식을 갖게 될 지 모른다. 이는 주택 구입을 앞당기거나 비합리적인 결정을 유도하는 결과를 낳는다. 

위에 따른 예시 표를 보면 서울 아파트의 30평대 중위 값이 12억 1000만원인데 비해. 20평대 서울 아파트 중위값은 8억 9000만원이다. 노원구의 경우는 5억 9900만원이 중위값이라고 하니. 거품값으로 광고되는 게 아닌지. #앵커링 효과를 확인해야 한다. (초기에 제시된 정보가 이후 의사결정에 강력한 영향을 미친다는 앵커링 효과)

고가 단지에 이미 진입한 계층은 자산을 기반으로 해당 입지에 머무르거나 더 나은 지역으로 이동할 수 있지만. 중산층과 청년 세대는 초기 집입조차 쉽지 않다.  미래 자산에 있어서 부동산 만큼 가장 안정적인 자산은 없다.  [부동산 트렌드]에서 알려주는 대장단지 가격리포트는 특히 투자 면에서 좋은 자료가 될 것이다.