돈 되는 소액 땅 투자 바이블

돈 되는 소액 땅 투자 바이블
이승주 지음 / 세종미디어 / 2022년 7월

직장 생활만 해서는 답이 없다. 당연히 재테크는 필수다. 그러나 창업이나 재테크 모두 돈이 많이 든다.  저자는 그런 점에서 부동산 토지 투자를 꼽는다. 주식도 장기 투자를 하면 안전할 수 있지만. 안전성과 수익성 모든 면에서 봤을 때, 토지 투자가 더 낮다고 말하는 데, 그 이유로 부동산은 실체가 있으며, 제대로 된 위치의 부동산이라면 가치는 절대 떨어질 수 없고, 건물주라면 악덕 세입자에게 월세를 받기 위해 전전 긍긍하거나 정부 규제와 세금에 머리 아파하지 않아도 되기 때문에 토지의 장점이 크다고 말하고 있다. 토지의 특성과 공유 지분 등기 방식의 토지 투자를 하면 개인의 돈을 최소화 하고 자유롭게 사고 파는 게 가능하니, 공유 지분 등기 방식을 알아두면 유익한 정보가 될 것 같다. 

-책 속-

공동지분 등기: 해당 토지에 대한 지분을 팔더라도 구매자는 토지의 다른 소유자의 지분까지 사야 그 토지를 사용할 수 있다, 공동지분 등기는 공유지분 등기보다 제약이 크다. 만약에 토지의 공동 지분 소유자가 자기 지분을 팔지 않겠다고 하면 나에게 지분을 산 돈을 그대로 날리는 것이다. 따라서 공동 지분 등기로(큰 돈이 없는 개인 구매자가 여러 명의 공동 구매자와 함께 구매해 소유하는 방식이다.) 지분 투자해서 투자한 땅은 팔려고 해도 팔기가 어렵고, 팔더라도 현재 시세대로 팔기란 매우 어렵다. 이런 땅은 말 그대로 헐값에 팔아넘겨야 팔 수가 있다. 

지분 투자의 3가지.
1. 공동지분 등기 - 다른 지분 소유자의 동의를 얻어야 팔 수 있다.
2. 공유지분 등기 - 내 지분만큼 사용, 처분할 수 있고, 수익을 창출할 수 있다.
3. 총유 - 종교나 동창회 등 단체 명의로 된 등기방식.

따라서 안전하게 지분 투자를 하려면 공유 지분 등기로만 진행할 것을 강조한다.

 안심하고 재테크 할 수 있는 방법 중 공유 지분 등기는 최소의 효율을 보이는 투자처인 땅을 투자할 때 생각보다 많은 이들이 선택하는 방법 중 하나였다. 파트 1의 방대한 양에서 대부분 등장하는 용어인 만큼 그 내용 뿐만 아니라, 지분투자라는 방식을 이해하기도 좋았다.

  상수원 보호 구역(도시 환경을 위해 개발이 금지될 만큼 공익성이 강해 원칙적으로 개발 행위를 할 수 없어 지목 변경이 불가능한 구역)에 대한 내용과 효과적으로 땅 값을 높이는 방법 중 하나인 주말 체험 농장을 하는 방법(주말 체험 농장은 농업인이 아니어도 할 수 있는 방법이 있다!) 과 리모델링이 가능한 땅의 가치를 상승할 수 있는 방법 등의 내용도 책을 통해 확인할 수 있었다. 

돈, 인맥, 학력 배경 없이 자수성가한 저자는 성공자의 길을 걷고 있다. 책의 표지를 보면, 자수성가 공부방을 광고하고 있는데, 책을 읽으면 알 수 있듯, 저자는 꾸준히 컨설팅이 가능하니. "토지명장"에서 운용하는 동행 서비스(임장 현장 답사를 도와주는 서비스)와 악덕 부동산 업자의 사기 가능성으로 선뜻 투자가 꺼려질 때 저자에게 연락하면 도움을 주겠다는 말도 잊지 않는다. 책을 읽고 끝나는 것이 아니라. 직접 도움을 줄 수 있는 방법은 책의 큰 특징 중 하나가 아닐까 한다. 이는 저자 본인도 15만 원에서 많게는 몇 억의 사기를 당했던 경험이 있기 때문일 것이다.

투자자 입장에서 토지를 바라 볼 것이 아니라. 토지의 최종 사용자 입장에서 생각해 투자해야 한다.  '이 토지는 누가 사려고 할까?' , '어떤 용도로 사용하기 위해 구매를 하는 것일까?' 등의 물음 말이다. 

토지를 개발하는 경우 짧은 몇 개월 만에도 수익을 낼 수 있으나. 저자는 이런 단기 투자 방식은 사업의 영역으로 시간과 노력이 많이 들기 때문에, 그에 반해 초기 분석과 임장 작업 외에는 별도의 시간이 들지 않은 장기 투자 방식을 선호한다. 시간이 갈수록 부동산 시장에서는 단타 매매에 따른 양도 세율이 높아지고 있다.

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그리고 다른 투자자 김 OO 은 같은 위치의 땅 500평을 매입한 후, 팔아서 8년 여 만에 7억 5300만 원의 시세차익을 올릴 수 있었다. 이것이 토지 투자의 묘미아닐까? 단순히 토지를 구입했을 뿐인데, 시간이 지나고 보니 수익이 발생한 것이다. 

저자의 지인 중 100억 대 자산가인 할아버지와의 대화에서도 토지 투자가 결국 부자가 되는 길이라는 것을 알 수 있었다.  땅을 구매하고 10년 이상의 장기적인 투자 시간이 지나자 몇 백억으로 불어났다는 토지는 토지의 특성과  확실히 알고 진행한 투자에서 빛을 본 케이스일 것이다. 이 이야기는 상대적 박탈감이 생길 수 있지만, 그럼에도 토지 투자만이 답이다. 라는 주장에 힘을 실어준다.

재테크는 종잣돈의 크고 작음에 따라 그 성과가 천차 만별이 되기 때문에 종잣돈이 작으면 아무리 굴려봐야 부자가 될 수 없다. 정말 공감하는 바다. 

우선 재테크에 앞서서 사업으로 먼저 돈을 번다. 그리고 원금이 최대한 안전하고, 수익 가능성이 크고, 시간이 가장 적게 드는 투자처인 부동산을 찾는다. 부동산 중에서 토지가 가장 이상적인  투자처일 수 밖에 없다. 이유는 과거 쌀 값이 50배, 기름 값이 77배 뛰는 동안 땅 값은 3000배 올랐다!

#토지명장, #자수성가공부방, #흙수저작가, #택지개발지구, #지분투자, #지적도, #토지대장

저자가 말하는 부분 중, 집을 지을 땅은 전용 주거 지역을 구하지 않는 게 좋다는 말은 시세차익을 볼 수 있는 땅에서 전용 주거 지역은 규제가 있기 때문에 이득을 볼 수 없다는 말이다. 준 주거 지역이나 일반 주거 지역에 있는 집이나 땅을 사야 한다. 아마 기본적으로 부동산을 공부했던 사람들이라면 잘 알 수 있는 부분이다.

건축 법에서는 2m이상 도로와 붙어 있어야만 건축 허가가 나온다. 건축물을 지을 땅을 알아보고 있다면 참고하자. 완충 녹지나 분묘 기지권이나 그린 벨트 모두 토지 투자에서 기본적으로 알고 있어야 하는 부분이라 메모하며 일독하면 도움이 될 것 같다. 

마지막 장의 부동산 전문 용어에 대한 정리와 환지, 대토, 공동 지분 등기 등의 토지 지분 내용은 꼭 알아두어야 한다. 어려운 용어들이 많아 쉽게 풀이한 설명은 책에서 특히 나 만족하는 부분 중 하나였는데, 초보에겐 생소한 단어 풀이 외에도 토지 투자가 힘든 입문자인 독자를 위해 무료 배포하는 정보들은 네이버 검색 창에서 '자수성가 공부방'을 검색하면 된다. 자료와 서류를 확인하는 노련함과 지식을 저자의 더 방대한 설명을 들으면 더 도움이 될 것 같다.