경매대마왕 반드시 부자되는 투자의 소신

경매대마왕 반드시 부자 되는 투자의 소신 - 당신을 500억 자산가로 만들어줄 부동산경매
심태승 지음 / 국일증권경제연구소 / 2022년 5월

 부동산 경매 투자는 부동산 매매 투자보다 어렵다. 어려운 만큼 경쟁은 적고, 수익의 기회가 많은 것이 부동산 경매다. 하자가 있는 물건이 경매로 나왔어도 싸게 살 수 있기 때문에 경매는 부자가 되려면 꼭 알고 있어야 하는 투자 방법이다. 경매는 직장인처럼 은퇴가 있는 것도 아니고, 창업처럼 망할 염려가 없다. (하지만 손해는 볼 수 있다.) 객관성을 가지고 투자를 하면 수익이 오르는 일이라 가장 안전한 부동산을 기본으로 하는 경매는 공부해야 하는 분야이기도 하다. 

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1993년 이후 경매는 문서로 진행되는 "입찰제"로 바뀌었다. 각자 입찰할 가격을 써낸 뒤 가장 높은 사람이 낙찰을 받는 단순한 구조다. 한번 최고가 매수인이 정해지면 다른 입찰자가 추가 가격을 제시할 수 없다. 

1장의 경매 입문을 위한 긍정적 마음가짐과 장기적 투자에 대한 설명은 기본적인 사항이므로, 2장 부터 설명하는 경매 낙찰의 취소, 근저당권, 법원의 일정연기, 가장 중요한 일괄매각, 강제경매 등에 대한 사례들은 본격적인 부동산 경매에 대해 설명하고 있기 때문에 2장부터 읽는 게 좋다. 어느 분야든 마찬가지겠지만, 이해 관계자들을 파악하는 것이 좋다. 객관성있는 투자가 가능하며, 경매의 주인은 채권자임을 기억해야 한다. 경매는 채무자가 채권자의 돈을 못 갚기 때문에 수월한 변제를 위해 만들어진 제도임을 잊지 말아야 한다. 따라서 근저당권이 있는 경매물건은 가압류보다 우선해서 배당을 받을 수 있는 권리를 가진다고 한다. 

부동산의 중요성은 시간이 지나도 떨어지지 않은 점에 있다. 물론 오르고 내리고 할 수는 있지만, 50년 전 땅 값과 현재의 땅 값(건물의 가격)은 파격적일만큼 올랐다. 

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2015 한국은행에서 발표한 자료에 의하면 1964년부터 2014년까지 50년 동안 전국 땅값이 3000배 올랐다고 한다. 여기에는 많은 요인이 있으나, 결국 부동산은 "오래가면 무조건 더 오른다"는 교훈으로 정리된다. 우리나라 전국 토지의 가격은 1964년에 1조 9000억원이었다. 그런데 2014년도에는 5,900조원이 되었으니 3000배가 오른 셈이다. 만약 당신이 1964년부터 땅 1억원어치를 갖고 있었다면 지금 3,000억원의 자산가가 되어 있는 것이다. 더 놀라운 건 이게 서울 얘기가 아니고, 전국 모든 땅의 평균이라는 것이다. 

이런 사실로 미루어볼 때, 용도에 상관없이 시세에 사서 50년 가지고 있으면 부자가 될 수 있다. 여기서 중요한 논점은 샀다 팔았다 하는 것이 아니라. 장기적으로 소유하고 있어야 한다는 것이다. 주식의 장기투자자와 관점이 같다. 저자는 비록 땅을 시세보다 비싸게 매입했어도 계속 보유해야 하는 이유가 그것에 있다고 했다. 물론 "정치"권에서 말하는 부동산 영향도 중요하다. 1장에서도 간단히 세종시 행정수도 이전에 따른 가격폭등을 예로 들었다. 

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문재인 정부 말기 세종시 아파트 가격을 노무현 대통령 당선 이전과 비교해 보면 약 200배 가량 올았다. 그 때 1억원에 사놨다면 지금 200억원이란 얘기다. 그런데 행정수도 이야기가 나왔을 때부터 지금까지 쭉 부동산을 갖고 있던 사람은 거의 없다. 왜일까? 정책이 다르게 나올 때마다 사람들의 마인드가 흔들렸기 때문이다. 

[재개발에  20년이 걸려도 이걸 갖고 있겠다는 확신이 있다면 투자하라. ]

카푸어가 되지 말고, 차를 살 여유가 있다면, 당연히 건물(땅)에 투자해야 한다. 차가 아니라 건물을 사면 매달 할부금 100만원을 내는 게 아니라, 이자 45만원을 월세로 받을 수 있으니 말이다. 

만약 경매를 공부했다면, 경매의 절차나  항고 명도소송, 강제집행 말소 기준 등의 경매 용어가 익숙할 것이다. 하지만, 다소 어려울 수 있는 부동산 경매는 투자의 마인드만큼이나 경매의 경험이 중요하다. 어떠한 경로로 어떤 변수가 생기는 지는 경험자가 잘 알고 있다. 너무 당연한 소리지만, 내가 선뜻 움직일 수 있는 상황이 아닐 때는 경험이 있는 사람의 책을 읽게 마련이다. 

경매 중에 채무자가 빛을 갚아버릴 때, 낙찰자의 소유권의 변경 여부, 경매가 중단되어 "취하"가 되어버리는 경우와 무잉여를 통해 단독 입찰의 기회를 노리는 경매 고수. 등, 읽을 거리 외에도 실전 투자를 설명하는 가장 중요한 글은 경매 초보가 반드시 알아야 하는 투자 마인드를 만들어준다. 꼭 경매를 시작하지 않아도 부동산에 관심이 있는 사람이라면 재미있게 읽을 수 있을 것 같다. 

이 리뷰는 국일증권경제연구소 출판사로부터 도서를 제공받아 작성되었습니다.